Чи виживе іпотека в умовах кризи

«Жорсткі часи» вимагають жорстких заходів

І потечна криза в США змусила багатьох аналітиків говорити про те, що варто очікувати на подібні події і в Україні. Зважаючи на все, прогнози починають збуватися. Громадяни, які купили житло за іпотекою, переживають не найкращі часи. Втрата роботи та постійного джерела доходу може призвести до втрати квартири, закладеної за кредитним договором, оскільки банки підвищують ставки за іпотечними кредитами, а іноді й зовсім вимагають від позичальників дострокового погашення кредиту через різке падіння ринкової вартості застави.

Загальна криза здатна призвести до масових дефолтів за іпотечними кредитами. Більше того, неплатоспроможні позичальники можуть не тільки втратити закладену квартиру, а й понести кримінальну відповідальність.

А відповідно до статті 177 Кримінального кодексу злісне ухилення громадянина від погашення кредиторської заборгованості у великому розмірі карається штрафом у розмірі до 200 000 рублів або у розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до вісімнадцяти місяців, або обов'язковими роботами терміном від 180 до 2 годин, або арештом терміном від 4 до 6 місяців, або позбавленням волі терміном до 2 років.

Вперше в нашій країні створено прецедент, коли судові пристави в Карелії наклали арешт на квартиру, куплену за іпотечним кредитом. У середині 2006 року сім'я придбала двокімнатну квартиру, взявши іпотечний кредит. Проте згодом вони перестали вносити щомісячну суму до банку. Банк звернувся до суду, який влітку цього року ухвалив рішення про стягнення із позичальників заборгованості за кредитним договором, давши час на погашення боргів. Однак ситуація не змінилася, і судові пристави відповідно достаттею 449 ЦПК Україна наклали арешт на квартиру, придбану за іпотекою. Наразі позичальники намагаються оскаржити дії судових приставів.

Відрахування по іпотеці стало більше

Виникає питання, чи допоможе цей захід іпотечним позичальникам? Наскільки податкове відрахування популярне у громадян?

«З-поміж наших позичальників близько 75 відсотків (приблизно 5 тис. осіб) звернулися за документами, необхідними для оформлення податкового відрахування. На мій погляд, основними причинами для зростання популярності податкового відрахування, окрім реальної економії, стало збільшення кількості організацій, що виплачують зарплату «у білу», та підвищення поінформованості населення».

Справді, податкове відрахування по іпотеці має сенс лише тим, хто отримує «білу» зарплату (чи, принаймні, основну її часть). Сума податку, що підлягає поверненню, становить 13% вартості житла, але не більше 260 тис. рублів. (2 млн руб.? 13%).

Зазначимо, що на індивідуального підприємця поширюється право на одержання податкового майнового відрахування, якщо він є власником житла, сплачує податок за ставкою 13%, а придбання об'єкта не пов'язане з провадженням підприємницької діяльності.

«Діюче обмеження на майновий податковий відрахування в один мільйон рублів найчастіше було набагато нижчим від вартості купленого житла. У столиці взагалі складно знайти об'єкт, вартість якого нижча за мільйон. Тому підвищення максимальної суми відрахування до двох мільйонів рублів виглядає цілком виправданим кроком.

«Враховуючи середні ціни на житлову нерухомість, що склалися, очевидно, що дуже багато людей, які придбали житло в 2008 році, зможуть повернути податок на суму 260 тис. рублів. Різниця є досить істотною і, безумовно, буде відчутна для людей зісереднім статком.

Зрозуміло, що влада пішла на цей захід, намагаючись знизити напруженість серед іпотечних боржників (про її причини ми говорили вище) та на ринку нерухомості.

Цікаво, що вже зараз спостерігається досить серйозне зниження цін на ринку житла – як на первинному, так і на вторинному. Формально ціни пропозицій не змінюються або демонструють незначне зниження – від 1 до 5 відсотків на місяць.

Однак реальні ціни угод, що укладаються, значно нижчі за заявлені. Девелопери пропонують привабливі умови придбання квартир – знижки, бонуси, додаткові сюрпризи. Наприклад, компанія «Дон-Буд» оголосила про новорічну пропозицію на квартири в новобудовах, встановивши на них знижки до 25 відсотків. Інші забудовники у подарунок до квартири в залежності від її вартості пропонують додаткову квартиру меншої площі, машиномісце у підземному паркінгу, автомобіль тощо. Крім того, в пресу та Інтернет все більш активно проникають чутки про те, що нечисленним покупцям нерухомості вдається значно знизити ціну угоди порівняно із заявленою спочатку.

Чи позначиться збільшення суми податкового відрахування на попит? Чи максимальні 260 тис. рублів стануть стимулом для громадян знову вкладати гроші в нерухомість? Думки експертів розійшлися.

«Не думаю, що вжитий захід позначиться на підвищенні попиту на житло. Крім того, деякими фахівцями висловлюються побоювання, що цей захід негативно вплине на доходи бюджету. Мені такі побоювання видаються передчасними. Очевидно, в умовах фінансової кризи попит на нерухомість суттєво впаде, відповідно, знизиться кількість звернень громадян за податковим вирахуванням та загальна сума вирахувань не перевищить минулорічні показники».

Інші ж експерти, навпаки, стверджують, що це підвищення безпосередньо пов'язане з попитом на житло.

«Певне підвищення попиту можливе. Причин тут дві. По-перше, стимулом до покупки виступлять «гарячі пропозиції» із привабливими знижками на квартири. Думаю, до весни вони ще з'являтимуться. Але через зниження темпів нового будівництва розмір пропозиції на ринку житла, швидше за все, скорочуватиметься. По-друге, у громадян ще залишилися накопичення, які можуть бути використані для придбання житла».

«Метою прийнятих змін є не лише стимулювання платників податків до легалізації доходів та використання відрахувань, а й утримання цін на ринку нерухомості та допомога громадянам у придбанні житла. Важливо мати на увазі і те, що багато угод купівлі-продажу квартир у 2008 році проводилися із заниженням вартості до одного мільйона рублів. На ринку Москви та Московської області таких – 80 відсотків! Значить, всі, хто купив по іпотеці квартиру або будинок в 2008 році і занизив суму угоди, наприклад, з 2,5 млн рублів до 1 млн, не зможуть скористатися поправкою і отримати додаткові 130 000 рублів з бюджету. З іншого боку, поправка може значно загострити відносини продавця і покупця за умови погодження угоди. Наприклад, продавець, який володів квартирою менше трьох років, наполягатиме на ціні угоди в 1 млн руб., а покупець – на 2 млн, щоб максимально використати податкове відрахування».

Щоб отримати відрахування, потрібно підтвердити витрати. Але в умовах, що створилися, зробити це буде непросто.

«Не секрет, що вже заморожено понад 40 відсотків житлового будівництва, запровадження якого планувалося у 2009 році; до кінця року цей показник швидше за все збільшиться. Це призведе до того, що вступ співінвесторів у прававласності на об'єкти та, відповідно, отримання податкового відрахування відкладеться на невизначений термін.

У разі покращення економічної ситуації та здачі будинку платник податків, природно, отримає відрахування. Виходить, що поправки, внесені до Податкового кодексу, набувають відкладеного характеру, адже замислювалися вони як невідкладні заходи підтримки забудовників та покупців житла.

За збереження несприятливої економічної кон'юнктури протягом тривалого періоду співінвесторам, які вклали у будівництво позикові кошти, доведеться обслуговувати взяті кредити, або розпрощатися з ідеєю пайової участі. Треба сказати, що покупці зданих в експлуатацію квартир та «вторинки» перед такою дилемою не стоять.

Крім того, існує ймовірність того, що збільшена сума відшкодованого податку буде «з'їдена» підвищенням відсоткових ставок за іпотечними кредитами».

Відстрочка за іпотечними кредитами

Важливою мірою державної підтримки є допомога позичальникам, які залишилися без засобів для існування.

«Громадянин, який втратив роботу або у якого знизилася заробітна плата через вимушені відпустки на підприємстві, може звернутися до банку, і банк реструктурує платіж, давши відстрочку на кілька років. Особи, яким нададуть відстрочку, повинні сплачувати відсотки за прострочену заборгованість. Тому платіж, за яким береться відстрочка, по суті перетворюється на кредит, і на нього нараховуються відсотки так само, як на частину боргу, що залишилася»

Порядок надання відстрочок визначає АІЖК. Якщо позичальник захоче скористатися цим правом, то в 2009 році йому необхідно буде надати в АІЖК заяву, додавши наступний пакет документів (детальнішу інформацію можна переглянути на сайті агентства www.ahml.ru таотримати за тел.: (495) 775-47-40):

якщо позичальник втратив роботу - довідку про постановку на облік на біржі праці;
у разі скорочення заробітної плати – копію наказу з місця роботи про її зниження;
довідки про доходи за формою 2-ПДФО за 2007 та 2008 роки;
копію укладених кредитного договору та договору іпотеки;
витяг з Єдиного державного реєстру прав (ЄДРП) про те, що іпотечна квартира є єдиним нерухомим майном, яке перебуває у власності у позичальника;
документ про оцінку житла, що перебуває в заставі за іпотечним кредитом;
копію заставної (за наявності);
копію документа, що засвідчує особу (паспорт) та ін.

Схваливши заяву, АІЖК направить до банку відповідне повідомлення. Після того, як усі домовленості про процедуру відстрочки між банком і позичальником будуть досягнуті, позичальник укласти договір з агентством, у якому буде визначено порядок погашення боргу.

«На мій погляд, АІЖК доведеться опрацювати безліч питань. Що буде, якщо, скажімо, позичальник, який отримав відстрочку протягом терміну її надання, знайде роботу з гарною заробітною платою? Чи буде відстрочка відмінена чи ні? А якщо через рік він так і не знайде роботу? Яка сума максимальної допомоги громадянинові? За яким принципом відбиратимуть учасників програми допомоги?»

Зверніть увагу: допомогу агенції отримають лише громадяни, які купили квартиру за іпотечним кредитом, виданим під заставу введеного в експлуатацію житла. А квартири, придбані на стадії будівництва, не є іпотечними. Таким чином, співінвестор не вдасться рефінансувати кредит за рахунок АІЖК.

«Прогнозувати зараз, наскільки цей захід допоможе вирівняти ситуацію наіпотечному ринку і не допустити його обвалу, поки рано. Однак можна припустити, що АІЖК насамперед допомагатиме викуповувати «погані» іпотечні борги та банки, близькі до держави».

«Материнський капітал» можна буде використати достроково

З початку 2009 року Уряд вирішив надати можливість позичальникам достроково використати кошти «материнського капіталу» на погашення іпотечних кредитів та сплату відсотків. Нагадаємо, що зараз діє правило, згідно з яким кошти з нього можна витратити лише через три роки після народження другої дитини. Фактично отримати перші «материнські» гроші можна було б лише 2010 року. Крім того, за чинними правилами заяву на отримання грошей необхідно подавати за кілька місяців (а в деяких випадках – і за 9 місяців) до початку їх використання.

Витратити кошти зможуть і ті, хто вже уклав іпотечний договір, і ті, хто збирається. Причому ті сім'ї, де друга дитина має з'явитися у 2009 році, також матимуть право використати «материнські гроші».

Інші законодавчі ініціативи на іпотечному ринку

Підтримка банкам

З 2009 року банк зможе сформувати пул іпотечних кредитів та передати їх на баланс спеціалізованого іпотечного агента. Останній випускатиме облігації, гарантовані АІЖК. Під ці облігації банк зможе отримати рефінансування у Центральному Банку України.

Посилення правил для боржників

На тлі цих досить підбадьорливих новин від Уряду депутати заявляють про додаткові заходи, які мають допомогти кредиторам стягувати майно, що перебуває в заставі, і, відповідно, посилити умови кредитування для позичальників. Віктор Плескачевський, голова комітету Держдуми з питаньвласності, пропонує накласти стягнення на куплену за договором іпотеки нерухомість, якщо період прострочення за поточними виплатами складе більше трьох місяців, а загальна сума боргу – понад 5 відсотків вартості квартири.