Квартира з «зниклим безвісти» можна купувати Мобільна версія
Текст: В'ячеслав Березниченко Фото: Олексій Олександронок
На жаль, зникнення людини - явище в сучасному світі не таке рідкісне. Чи реально продати квартиру, якщо один із власників чи зареєстрованих у ній зник безвісти? І чи можна купувати таке житло?
Як повідомляє МВС України, в країні щороку в розшуку перебувають понад 120 тисяч безвісно відсутніх громадян - населення невеликого міста. Людина може бути відсутня роками. Тим часом у його родичів життя продовжується. Наприклад, у них виникла потреба поліпшити житлові умови.
Пропав не означає помер За даними МВС РФ, близько 90% неповнолітніх і 80% дорослих, які потрапили в розшук, згодом перебувають. Тож власникам, які бажають продати квартиру, в якій жила зникла людина, не слід поспішати. Втім, одразу ж після зникнення співвласника або зареєстрованого у квартирі зробити угоду і не вдасться (незаконні махінації, пов'язані з підробкою документів, не береться до уваги – про них ми не ведемо зовсім).
Для початку розглянемо варіант, за якого зниклий громадянин проживав у квартирі, був у ній зареєстрований, але не брав участі у приватизації, не є власником.
Спочатку близькі зниклу людину (родичі, спадкоємці, які спільно проживають) заявляють про зникнення людини в поліцію. І лише через рік з моменту подання заяви можна звертатися до суду для того, щоб громадянина було визнано безвісно відсутнім (в побуті найчастіше чуємо – зниклим безвісти).
Суддя запросить розшукову справу та винесе відповідне рішення. Пред'явлення цього рішення до паспортного столу достатньо для зняття зреєстраційного обліку. Після цього квартиру можна продавати, міняти, дарувати.
Все вище сказане стосується продавця, але є сенс подивитись таку угоду і з погляду покупця. Якщо за статистикою 80-90% розшукуваних громадян рано чи пізно бувають виявлені, то придбання житла із зниклим мешканцем є вкрай ризикованою угодою.
Наприклад, одного з мешканців визнано безвісно відсутнім та виписано з квартири. Але одного дня громадянин знайшовся і попрямував, як він думає, до себе додому, і виявив там чужих людей. Ризик, що у квартирі може з'явитися такий «незапланований» мешканець, випливає зі змісту статті 44 Цивільного кодексу України «Скасування рішення про визнання громадянина безвісно відсутнім».
У разі явки або виявлення місця перебування громадянина, визнаного безвісно відсутнім, суд скасовує рішення про визнання його безвісно відсутнім. З рішення суду скасовується управління майном цього громадянина (ст. 44 ДК РФ).
Суд прописку новоприйнятому громадянину відновить. І необов'язково його прихистять родичі, яких він – так часто буває – колись покинув добровільно і не подавав про себе звісток через небажання підтримувати з ними зв'язок. У результаті він може заявити про своє право користування квартирою, а якщо його тимчасове зникнення сталося до приватизації, то й порушення права на участь у ній. Не факт, що він зможе вселитися в квартиру (реєстрація не передбачає права користування), але не варто виключати і таку можливість.
Судові погрози Складніше продати квартиру, коли безвісно відсутній є власником або одним із співвласників житла. Факт, що місцезнаходження людини невідоме і вона не подає про себеніяких звісток не означає, що будь-хто має право розпоряджатися його майном, якщо це не схвалено органами опіки та піклування.
Органи опіки можуть дозволити продати, наприклад, овочі, що зберігаються в льоху, що належать зниклому, оскільки з часом вони стають непридатними. Адже навіть якщо господар повернеться, таке його майно перестане існувати. Але органи опіки не дозволять продати сам льох.
Можуть навіть дати добро на продаж автомобіля, тому що з роками він втрачає цінність, але не дозволить продати гараж для нього.
Квартира, як правило, може бути продана не раніше, ніж через п'ять з половиною років: спадкоємці безвісно відсутнього мають право подати до суду заяву про визнання її померлою після п'яти років, а через півроку вступити у спадок. Втім, іноді суд може взяти до уваги умови, за яких пропав спадкодавець, і ухвалити рішення вже за три роки. Таке можливе, наприклад, якщо людина в момент зникнення знаходилася в зоні бойових дій, стихійного лиха, техногенної катастрофи.
Покупець може вирішити для себе, що придбання квартири зниклого безвісти, а потім визнаного померлим громадянина, ризику не несе, адже він виступає як сумлінний набувач. Проте за законом майно особи, визнаної померлою помилково, їй повертається.
Звичайно, це більше проблема спадкоємців, які продали житло спадкодавця. Їм належить відшкодовувати збитки – у грошовому еквіваленті чи будь-яким іншим майном. Але сама собою загроза судового розгляду – вже серйозний ризик. Щонайменше це марнування часу та виснажені нерви. Та й стовідсотково виграшною позицію сумлінного набувача назвати не можна.
Виправдання ризику Отже, придбанняжитла, що належить зниклому і визнаному померлим безвісти, таїть ризик, пов'язаний з «воскресінням» колишнього власника та його зверненням до суду. А купівля квартири, в яку одного прекрасного дня повернеться зареєстрований у ній мешканець, загрожує ризиком відновлення реєстрації.
Втім, багато покупців заплющують очі на це, оскільки проблемні квартири часто виставляються за ціною, нижчою від ринкової. У будь-якому випадку є сенс спробувати оцінити ймовірність повернення зниклого безвісти. З'ясувати, скільки йому було років у момент зникнення та скільки має бути зараз. За яких обставин він зник. Наскільки старанно його розшукували (може бути, він живе на сусідній вулиці). Ймовірно, ризик виявиться мінімальним.
Покупець може навіть не знати про те, що набуває проблемної квартири, тому що продавець, який виписав безвісно відсутнього, швидше за все, не згадає про зниклого родича. Не знати (чи промовчати) про існування «людини-невидимки» може і ріелтор, який супроводжує угоду. Щоб виявити такого «невидимку», часто буває достатньо вивчення історії квартири. А якщо все-таки квартира, в якій проживав (мав право власності та/або був зареєстрований) безвісно відсутній, придбано, тобто є сенс застрахувати титул (ризик втрати права власності).