Обмін нерухомістю
Оборот нерухомості – юридична процедура, де основним об'єктом є квартира. З нерухомістю укладається багато різних угод. На сьогоднішній день процедура обміну нерухомістю може претендувати на одну з найпопулярніших. При обміні нерухомістю, суб'єкти угоди набувають собі нового житла.
Дві сторони, які укладають між собою договір міни, одночасно є продавцями, і покупцями. Якщо під час укладання договору купівлі-продажу розрахунок ведеться грошима, то цьому договорі гроші не задіяні. Квартири, якими обмінюються є предметом розрахунку між сторонами договору.
Іноді при обміні нерухомістю можуть «спливати» гроші. Але, в даному випадку, вони виступають у ролі доплати за квартиру, яка за ціною поступається другому об'єкту угоди. Давайте розберемося з найважливішими моментами угоди.
+7 (499) 703-47-59Москва, Московська область
+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 511-69-42Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів України)!
Для чого міняються квартирами
Причини, через які люди обмінюють свої квартири на інші, залежать від різних ситуацій. Тому й видів обміну буває кілька. У кожного виду обміну можна знайти позитивні та негативні сторони.
Найпоширенішою причиною зміни місця проживання є бажання покращити рівень комфорту квартири або її розміри. Сім'ї ростуть, з'являються нові мешканці, відповідно їх потрібно всіх забезпечити своїми квадратними метрами.
Хтось покращив свій добробут і колишня стара квартира не підходить за статусом. Іноді люди просто хочуть змінитиобстановку та переїхати в інший район чи місто.
Інші громадяни, проживаючи у досить великих за площею квартирах, не можуть дозволити собі їх утримувати, сплачувати за комунальні послуги. Вони хочуть мати житло, яке буде їм «по кишені». Виходить, що суб'єкти правочину знаходять один одного самі або за допомогою ріелтора, щоб обмінявши своє житло, задовольнити свої запити.
Бувають не дуже приємні причини обміну: люди розлучаються, роз'їжджаються через сварки, тому змінюють свої великі квартири на дві менші. Часто квартира переходить у власність під час наслідування, але спадкоємець не завжди буває один. Змінюючи квартиру на дві, вони намагаються отримати свою частину спадкового майна.
Є певна різниця у вартості квартир, які розміщені у різних частинах міста. Іноді велика за розмірами квартира, розташована у віддаленому від центру районі, коштує дешевше ніж маленька і не зовсім нова в центрі.
Варіанти обміну квартир
У наш час люди обмінюють своє житло з різних причин, і процедура обміну також різна. Буває обмін, коли хтось купує квартиру, а хтось продає. Або люди просто обмінюються рівноцінними квартирами або вносять доплату. А ще зараз поширена альтернативна угода, яка дуже часто досить вигідна для її учасників.
Напевно, найпопулярніший і найпростіший спосіб, перший із перерахованих вище. Багато громадян навіть намагаються не вдаватися до допомоги фахівців, щоби здійснити такий обмін. Людина, займаючись продажем свого житла та встановивши на нього певну ціну, паралельно з цим підбирає квартиру, яка виставлена іншим власником на продаж, але ідеально підходить першому.
Коли жвідбувається прямий обмін квартири на квартиру, найчастіше доводиться вдаватися до допомоги фахівців, що діють на ринку нерухомості.
При цьому обмін громадяни обмінюються між собою як приватизованим, так і неприватизованим житлом. Тільки випадків, коли люди роблять таку процедуру, не так уже й багато. Найчастіше, звісно, громадяни просто хочуть продати своє житло. Зрозуміло, що чим більше квартир виставляється власниками на продаж, тим менше варіантів прямого обміну.
Висновок альтернативної угоди відбувається найчастіше за участю ріелтерських компаній. Це допомагає знизити відсотки ризику та убезпечити саму угоду та її прямих учасників від різноманітних махінацій.
Розглядаючи альтернативну угоду, слід зазначити, що тут передбачається участь коштів на початковому етапі. Це аванс, який вноситься покупцем, і використовується продавцем для аналогічних дій. Отримавши аванс, громадяни підтверджують свою згоду на укладення цієї угоди, оскільки повернути гроші, видані чи отримані у вигляді авансу, дуже важко.
Коли людина намагається придбати квартиру замість щойно проданої, вона, на жаль, не захищена від ризику втратити варіант, що сподобався. Зміни на валютному ринку часто призводять до разючої зміни ціни на житло. А іноді продавець просто змінює рішення продавати квартиру, що підходила до покупця.
За простої угоди, коли людина відразу просто продає квартиру, а потім намагається купити нову, можна значно постраждати. Буває, що свою квартиру власник продав, а грошей на нову виявилося замало. Якщо ж сторони угоди беруть участь у альтернативному обміні, такі проблеми можна легко оминути.
Обмін житла за схемою «trade-in»
Схема «trade-in» на сьогоднішній день одна з найновіших. У столиці вона почала зустрічатися зовсім недавно. В принципі, схема досить не складна, і дозволяє покращити житлові умови. Діючи за такою схемою, покупець купує квартиру в новобудові. Першим внеском у цьому випадку є стара квартира.
За часом здійснення процедури, ця схема серйозно допомагає тим, хто не хоче витрачати багато часу та сил на різні нюанси. Отримати нове житло можна за три-чотири дні, хоча обмін старих квартир популярніший, ніж операції з новим житлом. Сьогодні багато мешканців старих «хрущовок» все частіше звертають увагу на новобудови.
Участь «материнського капіталу» в обміні житла
Коли квартири під час обміну нерівноцінні, потрібна певна сума, яку потрібно доплатити за різницю у площі чи вартості. У наш час у вигляді доплати може брати участь «материнський капітал».
Ця схема не є якоюсь нововведенням, і батьки часто користуються цими грошима для покращення умов свого життя та життя дітей. Варто зазначити, що гроші можуть бути використані лише за умови, що дитині, при народженні якої було отримано кошти, вже виповнилося три роки.
Обмін житла, придбаного в іпотеку
Той факт, що квартира придбана за іпотечним кредитом, не говорить про те, що її не можна обміняти на іншу, більш відповідну власнику цієї ситуації.
Оскільки кредит на квартиру береться у банку, зрозуміло, що з обміні житла банк бере безпосередню участь. Фінансова установа не може ризикувати своїми коштами.
При вчиненні такої угоди необхідно буде укласти два договори. Один із них на купівлю квартири, інший – на продаж. У угоді з банком упокупця іпотечної квартири є два варіанти вирішення питання: внести всю суму за кредитом або взяти нас кредитні зобов'язання перед банком.
Коли квартира переоформляється на покупця, банк має право накласти на цю квартиру обтяження. Так новий власник не зможе її продати доти, доки не виплатить весь борг за кредитом.
Як обміняти муніципальну квартиру на приватизовану?
Справа в тому, що обмін муніципальної квартири досить клопіткий. Щоб обміняти житло, що знаходиться в наймі у муніципалітету, потрібно величезна кількість документів. Збирати їх доведеться довго і процес може помітно затягнутися. При цьому такий обмін вигідний лише одній із сторін.
Переїжджаючи до муніципального житла, власники приватизованої квартири стають залежними від міста. А ось друга сторона отримує у особисту власність уже приватизовану квартиру.
Коли ви власник квартири за законом, ви можете її продавати і міняти на власний розсуд. А ось із квартирою, що належить місту, справи складніші.
Якщо між собою обмінюється дві муніципальні квартири – немає жодних проблем. А ось з обміном приватної квартири на муніципальну, справи складніші. Мешканцям останньої її потрібно буде обов'язково приватизувати.
Податок під час обміну квартири
Під час обміну квартири громадяни зобов'язані сплатити всі необхідні податки. Хоча у Податковому кодексі немає відповідної статті, але у ЦК вказується необхідність оплати податку при обміні житла. Правила оподаткування під час укладання договору міни та договору купівлі-продажу – ідентичні.
Коли власник житла передає свої права на цю квартиру іншій особі, йому автоматично надається статус продавця. Друга сторона операції стаєпокупцем. Оплата за квартиру провадиться в натуральній формі, виходячи з ціни, зазначеної в договорі. Громадяни, які є власниками квартири протягом трьох років, під час укладання угоди податок не сплачують.
Документи під час обміну квартири
Для обміну квартири потрібно підготувати наступний пакет документів:
- документи, що вказують на право власності на житло;
- Кадастровий паспорт квартири;
- Документ, що містить дані з домової книги та ксерокопія особового рахунку;
- Документ, що підтверджує дані щодо вартості квартири. Перед обміном квартири потрібно зробити оцінку житла;
- Паспорти та свідоцтва про народження представників обох сторін угоди.
Цей пакет документів такий самий, як і при купівлі-продажу квартири. Не зайвим буде заручитись згодою на приватизацію у третіх осіб.
Сюди належать подружжя, яке перебуває у шлюбі або вже його розірвало. Необхідно свідоцтво про шлюб, розлучення, згоду чоловіка на угоду ( письмово).
Коли громадянин, який займається обміном житла, перебуває у розлученні, потрібна письмова згода дружини, оскільки за законом все майно, куплене під час шлюбу, вважається спільним.
Необхідний також документ, що підтверджує згоду органу опіки та піклування на обмін нерухомості, де серед мешканців є малолітні діти.
За своєю складністю, укладення угоди щодо обміну квартир набагато складніше, ніж проста купівля-продаж житла. Як вже зазначалося раніше, у разі обміну квартири, варто дотримуватися всіх правил і норм.
Найкраще скористатися послугами фахівців із ріелторських компаній. Це гарантія того, що ви зможете уникнути неприємностей та шахрайства, тому що будь-яка угода з житлом –великий ризик.
Хороший ріелтор, в більшості випадків, зможе стати вашим надійним партнером під час укладання угоди. Він допоможе вам зберегти час та здоров'я.
За великим рахунком, простий обиватель навряд чи зможе розібратися у всіх тонкощах справи. А ріелтори займаються обміном багато років і мають достатньо знань та досвіду.
Ріелтори зі знанням справи можуть розібратися з документами, адже часто квартири могли обмінюватися не один раз. На якомусь етапі може статися збій і, рано чи пізно, новий господар квартири може її позбудеться.
Оскільки угода може бути за наявності конкретних факторів визнана недійсною, хтось із учасників угоди може залишитися без житла.
+7 (499) 703-47-59Москва, Московська область
+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 511-69-42Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів України)!