Оцінка заставної вартості

Оцінка заставної вартості майна може здійснюватися тільки незалежним оцінювачем, який не має майнового інтересу в об'єкті оцінки, а також речових та зобов'язальних прав щодо майна, що оцінюється. Умова незалежності оцінювача, сформульована у статті 16 Закону "Про оціночну діяльність", виключає можливість проведення оцінки банком - потенційним заставоутримувачем.

Продаж закладеного майна, на яке звернено стягнення, провадиться з торгів у стислі, обумовлені терміни, і тому цей вимушений продаж відбувається за ліквідаційною вартістю.

Зазначимо деякі особливості оцінки ліквідаційної вартості з метою оформлення застави.

По-перше, ця оцінка є прогнозною. Заставна (ліквідаційна) вартість визначається під час укладання кредитного договору, але на момент закінчення терміну за кредитом з додаванням часу на швидкий продаж з торгів.

По-друге, оскільки намічається можливий майбутній продаж із відкритих торгів, то можлива зміна власника та відповідна модифікація умов застосування майна.

По-третє, розрахунок заставної (ліквідаційної) вартості виконується з урахуванням попередньої оцінки ринкової вартості.

Незалежно від виду майна (рухомого чи нерухомого)оцінка заставної вартості майна передбачає такий порядок:

Визначається поточна ринкова вартість об'єктів майна, які пропонуються у заставу, на дату укладання кредитного та заставного договорів. Оцінка заставної вартості розраховується як залишкова, тобто. з урахуванням зносу всіх трьох видів
Визначається поточна оцінка заставної вартості вибраних об'єктів на дату укладання договорів перерахунку раніше оціненої ринкової вартостіза допомогою коефіцієнта ліквідаційної знижки. Звісно, цьому етапі виникає завдання визначення коефіцієнта ліквідаційної знижки
Визначається прогнозна оцінка заставної вартості об'єктів на дату їхнього можливого продажу на торгах. Для цього поточна заставна вартість коригується з урахуванням очікуваного темпу інфляції та накопичення зносу

Деякі особливості має оцінка нерухомості з метою застави. Для оцінки нерухомості підприємство-заставодавець має надати оцінювачу такі документи:

документи, що підтверджують право власності на кожен об'єкт (свідоцтво про державну реєстрацію)
документи, на підставі яких придбано власність (договори купівлі-продажу, міни та ін., розпорядження вищого органу та ін.)
довідка БТІ встановленої форми (форма 11а) із зазначенням об'єкта оцінки
технічний паспорт будівлі
документ на право користування земельною ділянкою
договору оренди та суборенди (за їх наявності)
зведений кошторисний розрахунок за кожним об'єктом (за наявності)

Ринкова вартість нерухомості оцінюється для умов її найбільш типового покупця (користувача) та для найбільш ефективного використання згідно з функціональним призначенням будівель та споруд.

При розрахунку заставної (ліквідаційної) вартості нерухомості коефіцієнт ліквідаційної знижки вибирається з урахуванням ліквідності цього виду об'єктів та тривалості продажної експозиції. Остання для будівель та споруд під час продажу з відкритих торгів повинна укладатися приблизно у термін стягнення, що дорівнює двом місяцям.

До суттєвих факторів, що впливають на ліквідність об'єктів нерухомості, належать: місце розташування, фізичний стан, розмір та вартість, розвиненістьринку нерухомості в даному регіоні та населеному пункті. Найбільш ліквідними є офісні будівлі та приміщення, нижча ліквідність у торгових будівель і ще нижча - у виробничих та складських будівель.

Коефіцієнт ліквідність знижки зазвичай призначається за результатами аналізу проведених раніше торгів подібною нерухомістю.