Попередній договір купівлі-продажу квартири

Напевно, всі, хто стикався з купівлею-продажем нерухомості, не з чуток знають, що таке попередній договір. Основна його мета - зобов'язати сторони укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу квартири у певний термін (наприклад, протягом двох тижнів або протягом місяця до конкретної дати).

Навіщо потрібен попередній договір?

Деякі з Вас, напевно, запитували себе: «А чи потрібна взагалі ця проміжна угода? Навіщо відкладати угоду купівлі-продажу нерухомості та укладати попередній договір (його ще в народі називають «Договір про наміри»), якщо обидві сторони й так узгодили основні моменти купівлі квартири? Чи не краще одразу підписати «Договір купівлі-продажу квартири»?

Відповідаємо.Попередній договір купівлі-продажу нерухомості (нерухомого майна) укладається між продавцем квартири та її покупцем після того, як вони досягли між собою певних домовленостей та твердо мають намір провести угоду, але якісь обставини заважають підписати їм основний договір. Наприклад: у продавця не готові необхідні для угоди документи (досить поширений варіант), або у покупця відсутня повна сума грошей, а буде вона, скажімо, через тиждень… Причини можуть бути різні.

У попередній статті ми з'ясували, що завдаток, як забезпечення здійснення угоди купівлі-продажу нерухомості сам собою, без основного договору, юридично існувати не може. Отже, необхідний документ, який пропише взаємні зобов'язання сторін та одночасно виконає функцію угоди завдатку. Саме таким документом і є попередній договір. Він дозволяє отримати гарантії того, що угода буде здійснена в майбутньому, зафіксувати ціну на квартиру на рівні обумовленої та встановитивідповідальність сторін за зрив угоди.

Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомості покликаний захистити інтереси майбутнього покупця та продавця, та застрахувати від несумлінності сторін угоди.

Умови договору купівлі-продажу нерухомості

Що потрібно прописувати в Договорі купівлі-продажу нерухомості? Оскільки все, що сказано в усній формі, юридичної сили не має, то в Договорі купівлі-продажу квартири необхідно письмово викласти всі важливі моменти, що стосуються майбутньої угоди. Тобто всі узгоджені сторонами умови.

Не вдаючись у детальний опис структури договору, скажемо одне: у договорі обов'язково мають бути зафіксованісуттєві умови договору. За відсутності або невиконання цих умов договір вважається неукладеним і не має юридичної сили. Ваша угода повинна містити щонайменше три основні моменти:

Друге -ЦІНАнерухомості, за якою буде укладено основний договір. Тут все зрозуміло: якщо в договорі не зафіксувати вартість нерухомості, то недобросовісний продавець може заявити, що продавати квартиру він не відмовляється, але ціна її перетворилася зі $100 тисяч на мільйон. Не згодні? Значить, це ваші, покупці, капризи…

Третє -ТЕРМІН укладання основного договору. Враховуючи, що економічна ситуація – панночка мінлива, бажано не прописувати надто великі терміни у попередньому договорі. Адже хто знає, як поведуться ціни на ринку нерухомості, скажімо, через 2 місяці? Можуть змінитися як на користь покупця, і на користь продавця. Потім будете собі лікті кусати, що не продали або не купили квартиру раніше… Тому намагайтеся укладати попередній договір якомогаменший термін. Оптимальним буде від 2 тижнів до 1 місяця, залежно від ступеня готовності документів для продажу квартири.

Крім того, у тексті договору обов'язково вказується:

Вид (назва) договору (у разі – «Попередній договір»);
Найменування сторін (прізвище, ім'я, по батькові чи найменування юридичної особи);
Відомості про документ, що підтверджує право власності на квартиру;
Відомості про відсутність заборони на відчуження об'єкта нерухомості;
Зобов'язання сторін.
Дату підписання договору
і навіть взаємні угоди сторін.

Таким чином, якщо на стадії оформлення попереднього договору покупець і продавець дійдуть згоди щодо всіх умов основного договору, то згодом погодження основного Договору купівлі-продажу квартири не становитиме жодних труднощів: їх просто можна перенести з тексту попереднього договору до тексту основного договору.

Важливий момент! Незважаючи на те, що попередній договір є по суті лише переддоговірним документом і не передбачає будь-яких платежів (він лише зобов'язує сторони провести підготовчі дії, щоб у майбутньому укласти основну угоду), закон не забороняє передавати гроші за цим договором. А оскільки будь-який інший спосіб передачі задатку при угоді з нерухомістю з юридичної точки зору буде не зовсім правильним, то не забудьте в попередньому договорі зафіксувати, що за цим договором передається сума, яка підтверджує серйозність намірів сторін, а також штрафні санкції> (неустойку) за наслідки неукладення у майбутньому основного договору

Форма попереднього договору

У якій формі полягаєпопередній договір купівлі-продажу нерухомого майна?

Щоб попередній договір у разі суперечок та судових розглядів не був визнаний недійсним, то оформляти його необхідно у тій самій формі, що й основний договір – тобтоУ ПИСЬМОВОМУ .

Чи підлягає Попередній договір

нотаріальному посвідченню?

Нотаріальне посвідчення –це діяуповноважених осіб (нотаріальна дія), і не включається до поняття «форма договору» згідно з чинним законодавством України.
У разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. (Цивільний кодекс України Ст.220 ).
Правочин, який вчинений у письмовій формі,підлягає нотаріальному посвідченнютільки у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін(Цивільний кодекс України Ст.209 ).
На вимогу фізичної або юридичної особибудь-який правочин за її участюМОЖЕ БУТИ нотаріально посвідчений (Цивільний кодекс України Ст. 209, п.4 ).

Перелік договорів, що підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, можна подивитися тут.

Як бачимо з вищевикладеного:

Нотаріальне посвідчення не є формою договору – це дія уповноважених осіб (нотаріальна дія),
Форма договору згідно з буквою закону буває усна та письмова,
Ніде у законодавчих актах не зазначено, що Попередній договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Основний договір – ТАК!, а Попередній – НІ!

Здається напрошується висновок, що з попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріальне посвідчення необов'язково. АЛЕ!

Чи підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації попередній договір (купівлі-продажу нерухомого майна)?