Прийом квартири з чорновим оздобленням у забудовника.
Підписавши акт прийому - передачі інвестор стає власником квартири і з цього моменту сам несе витрати на її облаштування. Тому оглядати житло потрібно з особливою ретельністю.
Клієнт приймає квартиру від забудовника після введення будинку в експлуатацію. Підписання акта прийому-передачі означає, що інвестор згоден стати власником квартири в тому стані, в якому її надав забудовник.
В українській практиці інвестору пропонують три рівні здачі квартир — із чорновим оздобленням, під чистове оздоблення, з ремонтом від забудовника, або, як ще називають такий рівень, під ключ.
Портал Domik.ua з'ясував, як інвестору виявити недоробки під час приймання квартири і що робити, щоб забудовник виправив їх власним коштом.
Коли забудовник кличе інвестора прийняти квартиру
Щоб зробити квартири предметом власності інвестора, забудовник має узаконити збудований будинок. Цей процес включає процедуру введення будівлі в експлуатацію та створення паспортів квартир з описом реальних параметрів житла після завершення будівництва.
Забудовник повідомляє Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАСІ) про введення житлового будинку в експлуатацію та запрошує приймальну комісію. Фахівці-приймачі досліджують технічний стан будівлі та зіставляють реальні та заявлені в проекті параметри, їх відповідність будівельним нормам та вимогам.
Складений звіт комісія надсилає на затвердження до ДАСІ для видачі забудовнику сертифіката будівлі закінченого будівництва. Далі фахівці держпідприємства «Укрдержреєстр» чи ліцензованого приватного підприємства проводять точний обмір житла та створюютьтехнічні паспорти квартир. Отримавши ці документи, забудовник передає квартири на баланс компанії, яка експлуатує будівлю або житловий комплекс.
Після завершення цих процедур забудовник запрошує інвестора оглянути квартиру та підписати акт огляду. Якщо покупця влаштовує стан житла, сторони підписують акт прийому передачі.
Хто є присутнім під час огляду квартири
Інвестор оглядає квартиру разом із представниками забудовника та компанії, яка експлуатує будівлю. Якщо клієнт не може особисто бути присутнім при огляді, він може доручити це своїй довіреній особі. Разом із покупцем оглядати квартиру можуть його родичі.
Під час огляду представник забудовника на вимогу інвестора складає дефектний акт – список виявлених недоробок. Документ мають затвердити обидві сторони. Відмовитися внести зауваження до акту інвестора забудовник не може. Кваліфікація претензій до забудовника перебуває у компетенції незалежного оцінювача.
Клієнт може запросити на огляд квартири стороннього експерта — будівельного аудитора. Цей фахівець зазначає та вносить до акту зауваження щодо дефектів, які інвестор не помітив.
Спірні питання
Затверджений обома сторонами дефектний акт надходить незалежному оцінювачу. Він вивчає документ та затверджує списки об'єктивних та суб'єктивних претензій інвестора.
Визнані об'єктивними претензії забудовник виправляє власним коштом. Суб'єктивні претензії сторони за взаємною згодою відкидають чи роблять предметом окремого розгляду. Поки триває розгляд, акт-прийому — передачі затвердити не можна, а отже, процес переходу квартири у власність інвестора затягується.
Якщо до дефектного акту включено пункти, які, як вважаєзабудовник, виправити не можна, він повинен письмово пояснити, чому.
Якщо реальна площа квартири не збігається із зазначеною у технічному паспорті, забудовник на вимогу інвестора та в його присутності наново робить виміри.
Критичним числом розбіжності заявленої та реальної площі вважається один квадратний метр. Якщо розбіжність менша, її ігнорують. Якщо розбіжність перевищує квадратний метр, інвестор доплачує за доданий метраж. Методика оплати у разі розбіжності реальної і заявленої площ закріплена у договорі.
Що оглянути за межами квартири
Якщо у договорі передбачено, що інвестор стає власником сторонніх приміщень у будівлі чи житловому комплексі, вони також підлягають огляду та складання дефектного акту.
Стан загальних приміщень, фасаду будинку, під'їзду на підписання акта-прийому конкретної квартири не впливають. Ці об'єкти перевіряє комісія із введення будівлі в експлуатацію.
На що звертати увагу у квартирі з чорновим оздобленням
У квартирі з чорновим оздобленням забудовник виконує стяжку підлоги, стартову штукатурку стін, заводить у квартиру електропроводку, ставить будівельні вхідні двері та, якщо це передбачено договором, сантехніку: раковини, унітази. Вікна та балконні двері монтуються відповідно до проекту. На кухні повинні бути встановлені труби водопостачання та водостоку, у санвузлі – труби водопостачання та каналізації. Забудовник також зобов'язаний встановити у квартирі лічильники води та електроенергії.
Підлога, стіни, стеля
Під час огляду підлоги необхідно перевірити його рівність. На підлозі повинно бути нерівностей, западин, горбів, ухилу. Ці параметри перевіряють будівельним рівнем. Треба звернути увагу на стяжку підлоги в районі радіаторів та трубопалення - там можливі "хвилі" на поверхні.
При огляді стін їхню рівність і вертикальне положення перевіряють будівельним рівнем. Якщо на стелі є вибоїни та дірки – забудовник їх має закласти.
Вікна та двері
У квартирах з чорновим оздобленням забудовник встановлює будівельні вхідні двері без утеплювача та декоративного оздоблення. У майбутньому власник квартири її змінить. Але до цього моменту двері використовують, тому треба перевірити роботу замку.
Двері на балкон повинні відчинятися вільно, без шуму, не заїдаючи. Проміжок між нижньою кромкою відкритих дверей балкона і бетонною підлогою повинен становити 1,5 - 2 сантиметри, щоб не було проблем з відчиненням дверей після настилання підлогового покриття поверх стяжки.
Вікна можуть бути у будівельному пилу, тому треба взяти із собою ганчірку та пляшку з водою, щоб протерти їх перед оглядом. На вікнах перевіряють зведений рух рам у положеннях відчинені – закриті. Ручки мають ходити плавно. Також на вікнах перевіряють плавний переведення та фіксацію в режимі провітрювання.
На шибках не повинно бути тріщин і сколів. Неприпустима щілина між віконною рамою та укосом стіни. Щоб перевірити, наскільки щільно закривається вікно, між відкритими зовнішньою та внутрішньою рамами вкладають аркуш паперу та закривають його. Якщо лист не можна витягнути, рами прилягають щільно.
Якщо будівельники працювали з болгаркою поруч із вікном, то на рамі та стеклах можуть бути вм'ятини та плями від розплавлених частинок різаного матеріалу. Цей дефект не виправити – потрібно вимагати заміну вікна.
Якщо встановлені підвіконня, слід перевірити їх нахил усередину кімнати будівельним рівнем. Допускається непомітний візуально ухил, який забезпечить стікання вологи на підлогу.
Сантехніка
На трубахводопостачання мають бути відгалуження з різьбленням для зрощування труб остаточного розведення подачі води. Якщо передбачено договором, у туалеті та спільному санвузлі будуть встановлені раковини та унітази. Перед оглядом їх треба протерти від пилу, щоб не пропустити тріщини та сколи.
Системи вентиляції перевіряють, відкривши вікна, щоб виникла тяга повітря. До вентиляційного отвору з ґратами підносять аркуш тонкого паперу. Якщо система вентиляції працює – папір прилипне до ґрат. Можна перевірити тягу і за допомогою запальнички - її полум'я повинне нахилитися в бік вентиляційного отвору. Якщо тяги немає або повітря йде до квартири, значить, у системі є дефект.
На водопровідних трубах необхідно перевірити роботу кранів подачі холодної та гарячої води – наскільки легко їх відкрити та закрити. На цих трубах мають бути встановлені опломбовані лічильники. Серійні номери та моделі змонтованих лічильників потрібно порівнювати із зазначеними у договорі.
Якщо при чорновій обробці передбачено гідроізоляцію санвузла, її виконують різними матеріалами, але з обов'язковим напливом на стіну. На стику підлоги та стінок повинна проходити чорна смуга ізолюючого матеріалу.
Електропроводка, газ
У квартиру має бути заведений основний кабель електропроводки. Необхідно перевірити, чи встановлений внутрішньоквартирний електричний щит. На щиті треба перевірити, чи працюють автоматичні вимикачі – увімкнути та вимкнути. Працездатність підтверджують індикатори, що світяться.
На газовій трубі, якщо забудовник зобов'язується встановити газову плиту, необхідно змонтувати опломбований газовий лічильник. Треба звірити тип лічильника із заявленою у договорі моделлю.
Після підписання акта прийому – передачі квартири інвестору необхідно підписати договориз експлуатаційною компанією, міськими компаніями-операторами водо- та теплопостачання, компанією з обслуговування прибудинкової території. Насамперед треба підписати договори з муніципальними постачальниками води та тепла. Справа в тому, що після введення будівлі в дію, компанія, що експлуатує, дає в будинок тепло і воду за комерційними тарифами. Муніципальні тепло- та водопостачання використовують державні тарифи.