Ризики купівлі новобудов таапартаментів

Більшість угод здійснюється через нерозуміння чи бажання «швидко і дешево» отримати квартиру в новобудові. Давайте ознайомимося з найбільш поширеними варіантами купівлі квартир у новобудовах, які є підвищеними ризиками для пайовиків.

Зміни у законодавстві: гарантії з ДДУ та посилення відповідальності

Такі зміни покликані забезпечити максимальний захист учасників ДДУ від шахрайських дій забудовників та прозорість взаєморозрахунків. Крім цього, забудовників можуть зобов'язати сплачувати внески до компенсаційного фонду.

Ключові зміни у законі

посилення вимог до забудовника щодо мінімуму статутного капіталу, що надається документації та звітності;
введення Єдиного реєстру забудовників (тепер сумнівна компанія зі статутним капіталом 10 тисяч рублів не зможе отримати права на зведення багатоквартирного будинку);
обов'язковість зберігання коштів пайовиків на спеціальних ескроу-рахунках у найбільших банках країни;
встановлення певних норм щодо житлових об'єктів, що купуються (за лімітом відхилень за площею квартири, поверхової фіксації).

Направляти гроші учасників ДДУ на фінансування сторонніх об'єктів тепер не можна буде.

Законними схемами купівлі квартири у новому будинку є:

укладання договору участі у пайовому будівництві;
випуск житлових сертифікатів;
організація ЖБК (житлово-будівельного кооперативу).

Інші схеми та способи є незаконними та мають безліч ризиків для потенційних покупців.

Зокрема, вводитьсявідповідальність:

як позбавлення волі до 1 року, або примусових робіт до 2-х років, або обов'язкових робіт до 360 годин, або виправних робіт до 1 року при залученні коштів пайовиків у великому розмірі (понад 3 мільйони рублів);
у вигляді позбавлення волі до 2-х років, або обов'язкових робіт до 480 годин, або виправних робіт до 2-х років, або примусових робіт до 5 років за наявності змови групи осіб та залучення коштів учасників ДДУ в особливо великому розмірі (понад 5 мільйонів рублів).

Якщо гроші за результатом реалізації злочинних схем продажу квартир було відшкодовано покупцям у повному розмірі, то фірму-забудовника від відповідальності буде звільнено.

Чорні схеми продажу новобудов

Якщо з вас беруть повну оплату за квартиру, а в обмін пропонують підписати один з нижчеперелічених договорів, то є великий шанс нарватися на обман і виявитися «кинутим». До «чорних» схем залучення коштів пайовиків для продажу новобудов відносяться:

Вексельна схема

Суть такого способу купівлі полягає в тому, що покупець отримує вексель, який зобов'язує забудовника після завершення будівництва будинку в зазначений термін продати житловий об'єкт за ціною, що збігається з сумою векселя.

Важливою обставиною є те, що обов'язок забудовника надати квартиру покупцю і сам вексель жодним чином пов'язані. Вексель – цінний папір, за яким зазначена у ній сума має бути виплачена власнику у встановлений термін. І немає жодних гарантій права громадянина на передачу у власність квартири, оскільки формального залучення коштів для цілей пайового будівництва відсутнє.

У разі виникнення проблем у забудовника покупець зможе повернути своїгроші лише після настання терміну виплати за векселем. Подання позову до судових органів про укладення основного договору має безліч перешкод та труднощів, оскільки відсутня позитивна судова практика та існують юридичні вади схем.

Довести той факт, що укладений учасниками договір є удаваною угодою, а на практиці укладався договір з метою купівлі квартири, буде досить складно за вказаними вище причинами. Стягнення збитків теж стане для покупця проблемою, оскільки формально кошти ще не внесені. Зарахування грошей здійснюється шляхом зарахування боргу за векселем після укладання договору купівлі-продажу. Використовувати таку схему продажу новобудови можна тільки за умови впевненості в надійності продавця і того, що будинок буде добудовано.

Попередній договір пайової участі (ДДУ)

Пропозиція забудовника підписати попередній, а чи не основний, договір пайової участі на квартиру, має насторожити покупця, тож така форма передбачає укладання угоди у майбутньому і є договором фактичного придбання.

Забудовник укладає з покупцем договір, яким він зобов'язується укласти з ним договір пайової участі по 214-ФЗ (з держреєстрацією в реєстрі ЄДРН). Кошти, сплачені пайовиком, у такому разі є лише забезпечувальним платежем, а не платою за конкретні квадратні метри.

Такий договір породжує високий ризик подвійного продажу нерухомості третім особам і не реєструється в Росреєстрі. У разі порушення умов договору чи конфліктної ситуації із забудовником, пайовик повинен буде доводити факт інвестування та зможе претендувати лише на відшкодування внесеної суми, але не на отримання квартири. Однак, слід зазначити наявність позитивної судовоїпрактики для стягнення відсотків за затримку будівництва (неустойки по 214-ФЗ із забудовника) у разі подальшого укладання договору пайової участі, а саме, неустойку можна розраховувати з планової дати завершення будівництва, зазначеної ще в попередньому договорі.

Договір бронювання

Така схема продажу квартир використовується на початковому етапі будівництва, коли у забудовника немає жодної дозвільної документації і будинок ще не почали будувати. Відповідно до цього документа, покупець бронює квартиру та вносить аванс у розмірі 10-20% від її загальної вартості. При цьому існує ризик численного бронювання одного і того ж об'єкта і, як наслідок — втрата квартири та авансу.

Договір позики

Суть полягає у кредитуванні покупцем квартири фірми-забудовника. За договором позики громадянин зможе вимагати лише суму позики з нарахованими відсотками, але не квартиру.

Договір співінвестування

Відповідно до такого договору, покупець стає партнером забудовника з будівництва будинку, а отже, поділяє з ним усі потенційні ризики. Крім того, на такий договір не поширюється дія нормативних актів про відносини сторін пайового будівництва.

Командитне товариство

Подібна схема продажу нерухомості передбачає, що учасник командитного товариства стає учасником юридичної особи (товариства) на правах вкладника, який також поділяє всі ризики будівництва в межах суми свого вкладу. Ця організаційно-правова форма юрособи використовується дуже рідко і називається «товариство на вірі». Для комерційних відносин та будівництва будинку вона не підходить – максимум для сімейного бізнесу.

Договір про участь у господарській діяльностіспоживчого товариства

За законом, споживче товариство не має права займатися будівельною діяльністю та залучати кошти громадян на ці цілі. Отже, така схема продажу новобудов найбільш ризикована громадянам.

Попередній договір купівлі-продажу

Форма договору аналогічна попередньому ДДУ, але у цьому договорі забудовник зобов'язується продати покупцю житловий об'єкт за основним договором, коли будинок буде добудовано (тобто укласти договір купівлі-продажу готового об'єкта у майбутньому). Якщо сторони не укладуть основний договір, то при виникненні форс-мажорних обставин і неприємностей, наприклад, банкрутства забудовника, свої права доведеться обстоювати в суді, що має на увазі величезні ризики через відсутність майна та коштів у відповідача.

Покупці, які бажають стати власниками нових квартир за зниженою вартістю, найчастіше опинялися у неоднозначній ситуації, більш того, втрачали все. Експерти, аналізуючи подібні випадки, радять керуватися перевіреними та вірними рішеннями.

Сірі схеми

«Сірі» схеми продажу квартир часто застосовуються поряд із законними. До них навряд чи можна застосувати кримінальне законодавство, оскільки формально вони законні, але водночас мають суттєві відмінності та мінуси порівняно з класичним ДДУ.

Розглянемо найпопулярніші з них.

Реалізація квартир-студій

Солідарна відповідальність з іншими учасниками (сусідами) за підтримку належного стану технічних та інженерних систем та комунікацій (гл. 16 ЦК України).
Солідарна відповідальність із сусідами за оплату квартплати та за комунальні послуги (водо-, газопостачання, електрику) через наявність єдиних приладів обліку.
У разі поділу студій з індивідуального житлового будинку чи таунхауса виникають ризики невизначеного правового статусу земельної ділянки. Ні ІЖС, ні тим більше СНТ, не мають на увазі будівництва багатоквартирних будинків. Тому є реальна небезпека зносу будівлі.

Потрібно зазначити, що в Московській області судова практика поки що лояльна, що веде до появи цілих селищ багатоповерхових «дачних будиночків», наприклад, на землях СНТ у районі п. Мосрентген, але в інших регіонах – прецедентів знесення вже багато. watch Якщо ж говорити про будівництво на землях зі статусом СНТ з оформленням свідоцтв про власність щодо «дачної амністії», то тут і зовсім, у разі зміни містобудівної політики, місто вилучить земельну ділянку та відшкодує за будинок ціну за вартістю дачного будиночка («житлового будинку», як написано в законі), тобто, з копійчаною компенсацією за землю. Така практика зараз, наприклад, широко реалізується в м.Королеві, де активно забудовуються багатоповерхівками СНТ, що знаходяться в межах міста.

Безліч реальних випадків із практики невдалих покупок показує, що потенційні покупці заплуталися у виборі справді гідного та чесного забудовника. Так чи інакше, забудовник хоче отримати гроші швидко і багато, байдуже як, а пайовик — дешеву квартиру, сподіваючись, що в його випадку «пронесе».

Продаж апартаментів

Насправді, апартаменти — це юридично визнані нежитлові приміщення, адаптовані або збудовані з нуля, які використовуються безпосередньо для проживання людей. Подібна схема продажу нерухомості має відмінні риси в галузі правового статусу:

Серед плюсів можна відзначити:

можливість реєстрації юридичних осіб та створення фронт-офісів;
переважне розташування у центрі міст (старі будівель з гарною архітектурою), що, безумовно, зручне для організації життя та роботи людини;
можливість перепланування та свободи організації простору в апартаментах та оформленні приміщень;
менша вартість порівняно з класичними квартирами у новобудовах (на 20-30%).

Апартаменти з'явилися насамперед через дефіцит вільних майданчиків під будівництво у центрі великих міст Укаїни та мають високу популярність для створення комплексів для сукупності офісів, торгових та готельних приміщень.

При виборі апартаменту необхідно звертати увагу на цільове призначення даного приміщення, від якого залежать деякі аспекти використання будівлі, санітарні норми та обмеження та навіть податкові ставки (для готельних приміщень вони нижчі, ніж для торгових).

Податкові особливості апартаментів

Раніше податок на «інші» об'єкти нерухомості становив 2% від їхньої кадастрової вартості. Наразі ставка дорівнює 0,5% і вважається пільговою. Однак вона все одно серйозно перевищує ставку податку на майна для звичайних квартир (від 0,1 до 0,3% від кадастрової вартості).

Ставка 0,5% поширюватиметься на апартаменти площею 150 кв. із загальною площею до 300 кв.м. Для площі, що залишилася (понад ліміт на застосування пільгової ставки) діятимуть стандартні ставки для офісних і торгових приміщень, що обчислюються від кадастрової вартості:

1,4% - у 2017 році;
1,5% — у 2018 році та в наступні податкові періоди.

Зазначені ставки діють об'єктів, вартість яких вбирається у 300 мільйонів рублів. Для об'єктів, оцінених понад зазначену суму, ставка становитиме 2% від кадастрової вартості.

Розраховувати на застосування податкових відрахувань, наприклад, пільги з податку на ПДФО при придбанні житла та за іпотекою, власники апартаментів не зможуть.

Заплановані зміни у законодавстві та статусі апартаментів

Судячи з риторики влади, у майбутньому очікується поступове стирання різниці між правовим статусом апартаментів як нежитлових приміщень та класичних квартир. Така проблема вже не перший рік обговорюється на рівні Уряду України та міста Москви.

Загалом передбачається, що 214-ФЗ має поширюватися не лише на квартири в новобудовах, а й на апартаменти, призначені для постійного проживання. Інститут економіки м. Москви пропонує законодавчо закріпити поняття «апартаменти», «багатофункціональна будівля» та «будинок змішаного використання».

Останній термін має на увазі сукупність всіх житлових та нежитлових приміщень у ньому. У свою чергу, багатофункціональна будівля – це будівля у громадсько-діловій зоні, а ніяк не будинок у житловому кварталі з нежитловими та житловими приміщеннями.

Однією з основних проблем, крім вибору типу договору, є момент оплати вартості об'єкта. Ось тут треба бути дуже уважним, обережним і не довіряти нікому. Гроші тільки після реєстрації договору!

Висновок

В усіх відношеннях гарантом договору пайової участі є 214-ФЗ. Проте з іншими схемами придбання квартири можна ознайомитись у нашій статті. Будівельні компанії сьогодні використовують безліч схем для залучення коштів на будівництво та продаж квартир у новобудовах, включаючи «сірі» та відверто незаконні. Рекомендуємо однозначно відмовитись від вкладення коштів у будівництво житла за схемами, описаними як незаконні.