Що потрібно знати при купівлі апартаментів податки, комунальні послуги та умови
Апартаменти замість квартири
Що потрібно знати при купівлі апартаментів: податки, комунальні послуги та умови
Апартаменти в середньому на 20% дешевші, ніж квартири. Проте в Україні вони мають свою специфіку та особливості, які необхідно враховувати. «Газета.Ru» розповідає про статус, податки, ймовірність появи небажаних сусідів та умови проживання в апартаментах.
В Україні апартаменти — зовсім не синонім квартири. Апартаменти не вважаються житлом, тому при проектуванні та будівництві до них не застосовуються жорсткі санітарні та інші норми. Тим не менш, вони обладнані для проживання і навіть користуються популярністю.
Лофти, клубні будинки, таунхауси та дуплекси в українських реаліях
Перші апартаменти з'явилися в Україні в 2000-і роки в діловому центрі «Москва-Сіті». Фінансова криза лише стимулювала їхнє поширення: власники комерційної нерухомості зазнавали величезних збитків і почали розпродувати приміщення як апартаменти.
Наразі апартаменти займають уже майже третину ринку столичних новобудов.
Головне, чим приваблюють апартаменти покупців, це ціна. У середньому вартість квадратного метра у них на 15–25% нижча (залежно від класу), ніж у аналогічному за основними характеристиками житло. Однак у зв'язку зі своїм «нежитловим» статусом вони мають низку особливостей, про які потрібно знати, перш ніж купувати.
Реєстрація та проживання
Найголовніша відмінність апартаментів від квартир — без можливості оформлювати реєстрацію за місцем проживання, зазначають експерти.
Тому переважно апартаменти купують як друге житло, коли питання прописки неактуальне.
Як вибрати квартиру для здачі в оренду та заробити на ренті
При цьомумолодим сім'ям, військовим та іншим пільговикам апартаменти навряд чи підійдуть ще з однієї причини: для них не діятимуть програми пільгового кредитування, передбачені для придбання житлової нерухомості.
Управління будинком
Щодо багатоквартирних будинків у Житловому кодексі чітко закріплено порядок управління, щодо нежитлових — ні. Тому експлуатація апартаментів законодавчому регулюванню не підлягає, зазначає адвокат адвокатського бюро DS Law Марія Пономарьова.
Що робити, якщо забудовник порушує свої зобов'язання
Склад та вартість експлуатаційних витрат залежатиме не тільки від якості управління будівлею, до складу якої входять апартаменти, а й від її стану, місця розташування та набору послуг, що надаються. А оскільки приміщення має нежитловий статус, до правовідносин інвестора та забудовника може не застосовуватися закон про захист прав споживачів (ЗОПП) щодо прав інвестора на усунення недоліків у приміщенні, попереджає експерт.
Керівник департаменту аналітики та консалтингу «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь зазначає, що під час будівництва апарт-комплексів забудовник не зобов'язаний будувати під'їзні дороги. Тому стан інфраструктури повністю залишається на совісті компанії.
Вартість комунальних послуг
Потрібно розуміти, що якщо самі апартаменти обійдуться покупцеві дешевше, ніж квартира, то обслуговування приміщення доведеться витрачати більше.
Оскільки апартаменти не належать до житла, тарифи на комунальні послуги будуть розраховуватись як для комерційного приміщення. Для кожної будівлі з апартаментами тарифи будуть свої — залежно від того, з якою компанією та на яких умовах забудовник укласти договір.
Звільняти від податку при продажу пропонують лишеєдине житло
У компанії RRG зазначають, що в середньому вода коштуватиме на 10–15% дорожче, ніж у квартирах. У «НДВ-Нерухомість» попереджають, що тарифи на електроенергію можуть бути навіть вдвічі вищими, ніж у квартирах.
Для власників апартаментів ставки податку на майно також вищі, ніж для власників житлових приміщень.
Цього року для Москви було встановлено такі ставки: 0,1% - для житлових та нежитлових приміщень, інвентаризаційна вартість яких не перевищує 300 тис. руб.; 0,3% - якщо вартість приміщення становить від 300 тис. до 500 тис. руб. і 0,6% - для приміщень вартістю від 500 тис. до 1 млн. руб.
Для більш дорогих приміщень, до яких відносяться як квартири, так і апартаменти, ставки в залежності від того, чи воно житлове, різняться. Для житлових приміщень вартістю понад 1 млн руб. ставка складає 0,75%. Для нежитлових: вже 1,2% - за вартістю від 1 млн до 1,5 млн руб. і 2% - якщо вартість перевищує 1,5 млн руб.
При цьому треба розуміти, що інвентаризаційна вартість є відносно невисокою. Вона враховує всього кілька параметрів і може бути нижчою за ринкову в десятки разів.
Проте, як раніше писала «Газета.Ru»,Мінфін вже в найближчому майбутньому планує стягувати податок з майна фізосіб за кадастровою вартістю, яка, навпаки, максимально наближена до ринкової. Тоді сума податку, що стягується, значно збільшиться.
Ставки за новим податком встановлюватимуть представницькі органи влади місцевого самоврядування в таких межах: до 0,1% — для житлових приміщень, а також гаражів і машиномісць і до 0,5% — для інших об'єктів нерухомості.
Після нововведень податки громадян можуть зрости в десятки разів
Розпочати перехід на нову систему оподаткування Мінфін планує вже з2015 року.
При цьому власники квартир як житлових приміщень виявляться у вигіднішому, ніж власники апартаментів, становищі ще з однієї причини: у рамках нової системи передбачаються податкові відрахування у розмірі вартості 20 кв. м площі об'єкту для квартир чи кімнат та 50 кв. м – для житлових будинків.
Небажані сусіди
Купуючи апартаменти, слід пам'ятати, що не можна виключати виникнення небажаного сусідства.
"Оскільки теоретично апартаменти - це нежитлова нерухомість, цілком імовірно, що в сусідній "квартирі" буде організований офіс", - попереджає Евеліна Ішметова.
Таких прикладів практично існує досить багато, додає Олександр Федоров. Продати апартаменти у разі виникнення такої ситуації буде важко та як мінімум невигідно. «Зазвичай людям не комфортно жити поряд з офісом, і часто люди позбавляються таких апартаментів з дисконтом», — додає експерт.