Сталінки» еліта - у минулому, історія - у теперішньому
На московському ринку немає, ймовірно, квартир, що викликають суперечливіші почуття, ніж «сталінки». Оцінки простягаються від «найкращого житла, яке коли-небудь будувалося в нашому місті» до «застарілого старіння». Ймовірно, мають рацію та критики «сталинок» та їхні шанувальники. До речі, про шанувальників: ріелтори відзначають стабільну кількість покупців цих квартир — приблизно 5%. Любов до історії можна "поміряти" грошима - стартова ціна в цьому сегменті починається від 300 тисяч доларів.
Справжній сталінський ампір став з'являтися, хоч як це дивно, під час війни – щоправда, над наземних спорудах, а інтер'єрах станцій метро. І лише у повоєнні роки було збудовано більшість тих будинків, які ми називаємо сталінськими – сім «сестер»-висоток, монументальні будівлі на Садовому кільці та основні проспекти міста.
Помер Сталін, як відомо, 1953 року. Але новій владі спочатку було не до архітектурних реформ. Такі серйозні відомства як Генеральний штаб, Академія наук будували будинки за старими проектами до 1960-62 років: на фасаді менше мармуру та граніту, але основні кондиції, включаючи високі стелі, товсті цегляні стіни, просторі двори – цілком «сталінські».
Що в них хорошого Слов немає, сталінські будинки мають низку серйозних переваг. Архітектурний стиль точно не залишить байдужим. Помпезний фасад, прикрашений ліпниною та барельєфами. Різнокольорова штукатурка, мармур. Вражаюче, але серед кращих (побудованих для еліти) сталінських будинків немає двох однакових – всі чимось відрізняються! Сама будівля спроектована так, що постійно доводиться використовувати слова «великий» та «просторовий». Стелі завжди вище 3 м, дуже місткі під'їзди,широкі сходи. Відповідно їм і квартири - з великими кімнатами і підсобними приміщеннями. А товсті цегляні стіни гарантують хорошу тепло- та звукоізоляцію.
Друге достоїнство (багато хто назве його головним) – прекрасне місце розташування. До того ж будинки займають величезні території, до них прилягають просторі двори. «У ті роки взагалі не було комерційного будівництва, — нагадує Світлана Абелян, керівник філії «На Страсному бульварі» компанії «Нове місто». - Ніхто не думав про те, як би вичавити з плями під забудову більше квадратних метрів на продаж. У результаті ми маємо той самий простір, якого так не вистачає сучасним «елітним» будовам».
Зрештою, не можна не згадати про найвищу якість будівництва. Досягалося воно досить варварськими методами, у тому числі використанням праці ув'язнених та реальною загрозою того, що за вкрадену цеглу можна піти під розстріл. Однак результат очевидний, і порівнювати з сучасністю, коли прямо під час будівництва падають сходові прольоти, а іноді й цілі секції, ми делікатно не будемо…
Врахуйте недоліки Недоліків, на жаль, виявляється більше, причому їх кількість з роками зростає. Головне – «мафусаїлов вік» цих будов. Товстінним цегляним стінам роки байдуже, але ось внутрішньобудинкові комунікації за понад півстоліття без капітального ремонту занепали і прогнили неабияк. Причому ця проблема явно не з тих, що можна вирішити силами мешканця однієї квартири: ремонтувати потрібно в масштабах під'їзду, а ще найкраще вдома, перекладаючи труби і кабелі від точки їх підключення до міських мереж.
Згадаймо і про те, що стандарти якісного житла постійно змінюються – і «сталінки» дедалі більше відстають від них. Величезна проблема для нашого міста — паркування, істалінських будинках «черепашками» зайняті вже всі розкішні двори. А підземних гаражів (як це заведено сьогодні в елітних комплексах) у ті роки не будували. Не знали за часів Сталіна і про центральне кондиціювання, панорамне скління. Електричних потужностей, виділених на квартиру, вистачає лише на освітлення та найпримітивніші побутові прилади. Зробити не те що сауну, а навіть елементарні теплі підлоги не вийде - світло «відрубається», причому добре якщо тільки в масштабах однієї квартири.
Не забудемо, що розселення комуналок ще не завершено. Майже у кожному під'їзді будь-якої «сталінки» знайдеться 1-2 комунальні квартири, мешканці яких відмовляються роз'їжджатися (або висувають для розселення нездійсненні умови). Людині, яка виклала за квартиру ніяк не менше півмільйона доларів, навряд чи сподобається сусідство бомжуватих співгромадян, які щодня залишають у ліфті та на сходах сліди своєї життєдіяльності.
Зрештою, чудове місце розташування може бути не тільки гідністю, але й недоліком. В умовах, коли вільної землі в найкращих районах Москви не залишилося, а існуючі ділянки обтяжені серйозними обтяженнями, забудовники голодними очима оглядають околиці. І ситуацію, коли якийсь будинок можуть спробувати визнати аварійним, розселити, а на місці, що звільнилося, звести щось супермегаелітне – виключати не можна.
Про гроші: старт із $300 тисяч Відмінна риса квартир у сталінських будинках – вони просторі. Проектувальники в ті роки виходили з того, що великій людині (генералу, академіку) потрібна велика квартира. У «сталінках» майже немає 1- та 2-кімнатних квартир. В основному «троячки» та багатокімнатні, загальною площею від 70 кв. м та вище. А це означає, що ціна таких квартир (навіть при відносно помірнійвартості «квадрату») виявляється солідною.
«Вкласти $150-200 тисяч у цьому сегменті неможливо, – каже Олена Голубєва, керуючий компанії «ХІРШ». - Порогом інвестування буде сума від $300 тисяч. За ці гроші можна придбати квартиру у досить віддалених районах – ВДНГ, Войківська, Шосе Ентузіастів. І це «умовна сталінка», тобто. не з-поміж найкрасивіших і виразних будинків».
«Ціни на справжні сталінські будинки сьогодні знаходяться в діапазоні $7-8 тисяч за кв. м, - зазначає С.Абелян. — Відповідно, мінімальний поріг для інвестування (якщо не брати тільки те, що по кишені, а хоч трохи вибирати) становить ніяк не менше півмільйона доларів. Для будинків у хороших місцях – на Фрунзенській набережній, у найласіших місцях Кутузовського проспекту, у висотках на Котельницькій та Барикадній – ціна ніяк не буде меншою за $10 тисяч. Якщо ж говорити про найкращу пропозицію, коли є і пристойний метраж, і вид з вікна, добрий стан квартири, то ціна може сягати і $15 тисяч за метр. Тобто. – якщо рахувати вже не на метри, а за вартістю всього об'єкта – то від півтора до двох мільйонів доларів».
…Але все ж таки, якщо грошей зовсім мало, а є бажання купити неодмінно «сталінку», можна пробратися «з чорного ходу». «При порівняно невеликому бюджеті (до $80 тисяч) можна купити кімнату чи частку у сталінському будинку, розташованому у будь-якому районі біля Третього кільця, каже Алла Аксьонова, PR-директор компанії DOKI. – У перспективі її можна буде конвертувати в окрему квартиру за допомогою альтернативної купівлі-продажу чи іпотеки».
Ціни на квартири у «сталінських будинках»