З договором на руках легше уникнути неприємностей при оренді квартири
Звичайно, її власникові доведеться сплачувати податки, зате він менше ризикує розоритися, ремонтуючи житло сусідів після потопу, влаштованого квартирантами.
Квартиранти теж часто скаржаться на господарів, які можуть «для перевірки» з'явитися до них серед ночі без попередження, а то й зовсім виселити, пославшись на те, що знайшли вигідніших клієнтів.
Про те, як людині, яка здає або орендує житло, убезпечити себе від таких неприємностей, ми попросили розповісти кандидата юридичних наук Володимира Рудого.
«Власник житла має право виселити квартиранта, якщо той не уклав з ним договір оренди»
– Щоб уникнути непорозумінь, здаючи чи винаймаючи квартиру, обов'язково потрібно укласти договір оренди, – каже Володимир Рудий. – А ще краще – запевнити його у державного чи приватного нотаріуса (хоча закон і не зобов'язує це робити).
Найчастіше через матеріальні труднощі люди нехтують юридичним оформленням договору оренди, але практика показує, що саме вони найчастіше потрапляють у неприємні ситуації. Не можна заощаджувати на юридичному забезпеченні безпеки свого майна.
- Скільки коштує нотаріальне засвідчення договору?
- На сьогоднішній день держмито складає 1% суми договору, плюс плата за послуги нотаріуса.
- У чому перевага нотаріального оформлення договору?
- По-перше, будь-який юрист, а тим більше нотаріус, перевірить документи. А в цьому зацікавлені і орендар, і орендодавець, якщо вони, звісно, не мають жодних кримінальних планів.
По-друге, людина, яка має намір винайняти квартиру, зможе переконатися в тому, що домовляється саме з її господарем. Адже іноді, вже після того, як сторони досягли усної угоди, наймач заплатив гроші, а то й ремонтзробив, раптом з'ясовується, що людина, яка представилася власником квартири, насправді такою не є. У кращому разі житло належить його батькам, дружині чи дітям. А в гіршому, він виявляється шахраєм, який не має до цієї квартири жодного стосунку.
Тобто якщо договір укладався не з власником житла, справжній господар може порушити питання про недійсність угоди та виселити квартирантів, не повертаючи їм гроші. Крім того, він має право вимагати компенсації і закон буде на його боці.
А ось ще одна ситуація: було укладено довгостроковий договір оренди, але хазяїн помер. Його спадкоємці можуть наполягати на розірванні угоди. Але якщо договір було засвідчено нотаріально і в ньому обговорено питання правонаступництва, то навіть після смерті одного з його учасників документ не втрачає юридичної сили, оскільки в ньому вказано волю покійного.
«Якщо квартирант три місяці не платив за житло, договір може бути розірваний»
Тепер подивимося, чим вигідно юридичне оформлення здачі житла в найм його власнику. Ні для кого не є секретом, що іноді після виселення квартирантів господар змушений робити капітальний ремонт. Тому в договорі слід зазначити, для яких цілей використовуватиметься житлова площа та в якому стані вона має бути повернена, хто несе відповідальність і бере на себе витрати у разі поломки побутової техніки, затоплення сусідів тощо.
У договорі потрібно чітко описати права та обов'язки кожної сторони. Наприклад, коли і скільки має платити наймач, в який час і з якою метою господар може відвідувати квартиру
- Але ж, оформивши договір, власник квартири декларує свій дохід, а отже, має сплачувати податки.
- Звичайно. Господар зобов'язаний зареєструвати договір уподаткової інспекції та сплатити прибутковий податок. Залежно від розміру орендної плати становить від 10 до 40%.
-- Однак власник житла та квартирант можуть домовитися та не вказувати у договорі реальну орендну плату.
- Можуть. Але якщо виникнуть якісь проблеми, то насамперед постраждає господар квартири.
- У якому разі квартиронаймач чи власник житла має право вимагати розірвання договору?
- Справа в тому, що існують два різні поняття: визнання договору недійсним та розірвання договору через невиконання однієї зі сторін взятих на себе зобов'язань. Договір визнається недійсним у випадках, якщо він підписаний неуповноваженими особами або один із тих, хто підписався, є недієздатним (тобто він психічно нездоровий або в момент укладання договору був у неосудному стані). Також недійсним визнається договір, укладений на підставі підроблених документів. Усі ці нюанси регулюються нормами статті 48 Цивільного кодексу.
Втім, розірвати можна будь-який дійсний договір за невиконання його умов (наприклад, якщо квартирант протягом трьох місяців не платить за житло).
- Як довести факт несплати?
- Я раджу щоразу при передачі грошей писати розписку. Це юридичний документ, і у разі виникнення будь-яких претензій його завжди можна пред'явити до суду.
- Що робити, якщо наймач без відома господаря змінив планування квартири або використовує її як офіс?
- Як між собою домовляться господар житла та орендар нікого не цікавить. Навіть якщо у договорі записано, що комунальні платежі має робити квартирант, претензії будуть висувати до власника житла.
- Бувають випадки, коли квартиранти виїжджають, не заплативши заоренду. Що робити власнику житла?
- Якщо було укладено договір, господар може звернутися до міліції, суду, подати до розшуку. Якщо ж договору немає, то довести щось буде дуже складно.
- Досить часто орендарі невчасно вносять плату. Як вчинити у такому разі господареві квартири?
- Власник житла має право вимагати від квартиранта сплати пені (зазвичай вона становить 0,3% на день від суми орендної плати, хоча може бути й більше).