Законодавство про пайове будівництво минуле, сьогодення та майбутнє (Кірсанов А

Вимоги до забудовника та укладених ним договорів при різних способах залучення коштів

Вимоги до забудовника та укладених ним договорів

Договір участі у пайовому будівництві

Житлові сертифікати

Житлові кооперативи

Вимоги щодо розміру статутного капіталу

Вимога про договір поруки за зобов'язаннями забудовника, розмір статутного капіталу якого відповідає вимогам Закону N 214-ФЗ

Вимога про страхування/поруку банку

Застосування законодавства про захист споживачів

Застосування рахунків ескроу

Необхідність дотримання спеціальних правил

Вимога про державну реєстрацію договору

Обов'язкові внески до компенсаційного фонду

Розглянемо вимоги, що пред'являються до забудовника, більш докладно.

Вимога про розмір статутного капіталу

Вимога збільшення розміру статутного капіталу повертає нас у 1990-ті роки. Тоді із цією проблемою зіткнулися комерційні банки. І схему було відпрацьовано. У спрощеному варіанті це виглядало так. Засновник брав кредит в одному банку, вносив суму як вклад у статутний капітал іншого банку, потім брав у цьому банку кредит і погашав кредит у першому банку. Проблема погашення кредиту вирішувалася "в робочому порядку". З деякими ускладненнями цю схему можна застосувати забудовниками і сьогодні. Ні тоді, ні зараз статутний капітал не гарантував і не гарантує вкладникам та пайовикам збереження їх коштів. На що може вплинути цей захід, так це збільшення вартості реалізованих за договорами участі в пайовомубудівництво квартир, оскільки очевидні накладні витрати забудовника.

У зв'язку з тим, що проблема збільшення статутного капіталу може бути вирішена вищеописаним способом, потреба в договорі поруки навряд чи виникне.

Вимога про страхування відповідальності забудовника

Необхідність у розгляді вимоги щодо страхування відповідальності забудовника за невиконання зобов'язань за договором участі в пайовому будівництві відпадає, оскільки вона має бути скасована після початку діяльності компенсаційного фонду.

Застосування рахунків ескроу

Ця вимога заснована на припущенні про те, що банки є більш надійним партнером пайовика, ніж девелоперські компанії. У тому, що це твердження спірне, можна переконатися, звернувшись до офіційного сайту Агентства зі страхування вкладів. --------------------------- ----- URL: http://www.asv.org.ru/liquidation/.

Необхідність дотримання спеціальних правил

Щодо необхідності дотримання затверджених Урядом України правил, обов'язкових для сторін договору участі в пайовому будівництві при його укладенні та виконанні, то складно сказати, чим викликана необхідність видання додаткових правил, - суттєві умови цього договору, правила його укладання та виконання досить детально врегульовані законом.

Необхідність отримання забудовником укладання уповноваженого органу виконавчої влади суб'єкта України про відповідність забудовника та проектної декларації вимогам, встановленим Законом N 214-ФЗ

Необхідність державноїреєстрації договору участі у пайовому будівництві

Цей захід діє з моменту набрання чинності Законом N 214-ФЗ та довела свою ефективність і для захисту прав пайовиків, і для надання позитивного впливу на поведінку забудовників, тоді як житлово-будівельні кооперативи були однією з форм залучення коштів громадян, що породили велика кількість "обдурених пайовиків".

Обов'язкові внески до компенсаційного фонду

Це найефективніша із запропонованих законодавцем заходів. При обґрунтованих розмірах внесків та правильної організації цей захід дозволить уникнути проблеми "обдурених пайовиків" у майбутньому. не виконуються забудовниками, щодо яких арбітражним судом запроваджено процедури, що застосовуються у справі про банкрутство, за рішенням Уряду України може бути створений фонд, кошти якого формуються за рахунок обов'язкових відрахувань (внесків) забудовників, які залучають кошти учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості. При цьому розмір обов'язкових відрахувань (внесків) забудовника до цього фонду не може бути встановлений понад один відсоток від запланованої вартості будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, зазначеної у проектній декларації забудовника. Компенсаційний фонд захищатиме права пайовиків так само надійно, як захищає права вкладників Агентство зі страхування вкладів. Урядом Укаїни до Державної Думи Федеральних Зборів України внесено законопроект про зміну Закону N 214-ФЗ.Відповідно до законопроекту розмір обов'язкових відрахувань (внесків) забудовника до компенсаційного фонду визначається інакше – вони розраховуються фондом відповідно до методики, затвердженої Урядом України, на основі узгодженої сторонами ціни кожного договору участі у пайовому будівництві, що передбачає передачу житлового приміщення. Методика повинна передбачати величину базової ставки, яка підвищується залежно від здібності, що визначається відповідно до такої методики, забудовника виконувати прийняті на себе зобов'язання (кредитоспроможність, фінансова стійкість). Законопроектом передбачається, що з метою захисту прав та законних інтересів учасників пайового будівництва залежно від ситуації фондом здійснюватимуться такі дії: ----------------------- --------- URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=139186-7.

Література та інформаційні джерела

Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту:

Повернутися на попередню сторінку