16 секретів про іпотеку, про які вам не розкажуть банкіри, MoneyPapa
експерт із сімейних фінансів
Іпотека - одне з найбільших фінансових рішень у житті сім'ї. Тому так важливо вибрати найкращий варіант. У цій статті я розповім, як не робити помилок, які коштуватимуть вашій родині мільйони рублів.
16. Не беріть іпотеку, якщо не впевнені у своєму майбутньому або у відносинах із чоловіком
Неміцні відносини можуть розпастись, а іпотека нікуди не подінеться. Навіть після розлучення ви платитимете за іпотекою за квартиру або будинок, який буде вам вже не милий або в якому ви не на той час житимете. Найгірше, ви, як чоловік, будете відповідальним за іпотекою, т.к. швидше за все в момент підписання банк вимагатиме вашої згоди і впише вас у договір співпозичальником. У тему: Список найчастіших причин сімейних сварок та розлучень.
15. Не намагайтеся нікого вразити
Рішення купити більш дорогу квартиру, щоб здаватися багатшим, виглядати крутішим серед друзів, або тому, що у когось із ваших колег найкраща квартира — коштуватиме вам неймовірних грошей. Майте сміливість бути самим собою і думати тільки про свою сім'ю, а не про те, як ви виглядатимете в чиїхось очах. На тему: 16 звичок бідних.
14. Не беріть іпотеку в тому місці, де не плануєте прожити більше 5 років.
13. Не купуйте в кредит житло у депресивному районі або в старому будинку (особливо у старих багатоповерхівках)
Житло в таких районах та будинках згодом падатиме в ціні. Через якийсь час вам захочеться переїхати в найкращі умови (народження дитини, покращення фінансового стану, зміна місця роботи), а зробити це може бути вкрай складно, т.к. суми від продажу може вистачити повернення кредиту банку.
12. Ніколи не беріть іпотеку без страхування життя/здоров'я/кредиту!
11. Не беріть іпотеку, якщо у вас немає постійної та стабільної роботи
Інвестуйте гроші та час у те, щоб підвищити свій рівень та кваліфікацію, опанувати нову професію. Ви повинні бути впевнені на 100%, що можете стабільно заробляти на платежі по іпотеці. Особливо це стосується сімей з одним працюючим чоловіком. У тему: 20 перевірених способів досягти успіху на роботі.
10. Ніколи не беріть іпотеку, якщо платежі за всіма боргами, включаючи іпотеку, перевищують 25%.
Банк буде вам говорити, що нормальним вважається 40%, але на практиці більш розумна величина — це 25%. Пов'язано це про те, що у житті бувають різні обставини, зокрема. надзвичайні, і ваш чистий грошовий потік (після податків) може різко зменшитись у якісь моменти часу.
Якщо доход вашої сім'ї (після податків), становить 100,000 руб (або
$1,500), платежі за всіма кредитами, включаючи іпотеку, нічого не винні перевищувати 25,000 крб на місяць.
Порахувати витрати на іпотеку можна на Кредитному Калькуляторі тут.
9. Не забувайте про ремонт та інші витрати за угодою
Ті, хто хоч раз у житті робив ремонт, знають – помножуй на два всі свої кошториси! Ремонт квартири 60 кв.м. обійдеться при середній якості 300-500 тис. рублів за роботи. Матеріали для середнього ремонту можуть коштувати 300-500 тис. руб. Також будуть витрати на угоді, які можуть становити 300-500 тис рублів.
Оцінка квартири коштуватиме $100-200 (котедж/будинок – до $500). Банки можуть брати різні комісії, такі як комісія за видачу кредиту, за розгляд документів, відкриття позичкового рахунку, за обслуговування позичкового рахунку – розмір за цими комісіями може доходити до3-4% від суми позики. Витрати страхування життя і втрати працездатності можуть становити до 2%. Можуть бути витрати з оренди банківського осередку або за акредитив, послуги нотаріусів, держмита та послуги ріелтора (3-5% вартості житла). При сумі іпотеки в 5 млн. рублів, витрати на угоді можуть становити 300-500 тис. рублів.
8. Не беріть іпотеку під час кризи
Є два золоті правила, яким ви повинні дотримуватися, коли настає криза: 1) максимально швидко позбавляйтеся боргів усіма доступними способами і 2) збільшувати подушку безпеки. У кризу ціни на нерухомість йдуть униз, люди втрачають роботу, все стискається. Ви купите квартиру, наприклад, за 5,000,000 рублів, а через рік вона буде коштувати 3,500,000 (30% падіння в кризу цілком можливо), але ви продовжуватимете платити іпотеку з розрахунку вартості квартири в 5 млн. руб.!
7. Ніколи не беріть іпотеку, не порівнявши умови інших банках
6. Не беріть іпотеку без можливості рефінансування вашого кредиту або зі штрафами за таку операцію
Коли настануть найкращі часи, вам потрібна буде можливість перепозичити гроші в іншого банку під менший відсоток. Це заощадить вам гігантські гроші.
Різниця в 1%, при 10-річній позиці в 5,000,000 руб заощадить вам до 35,000 руб на рік. Якщо ви, наприклад, рефінансуєте (займете дешевше) іпотеку на 3-му році, за 7 років, що залишилися, ви заощадите своїй сім'ї близько 250,000 руб.
5. Ніколи не беріть іпотеку ззмінною (плаваючою) процентною ставкою
Під час минулої кризи деякі банки істотно підвищували ставки по іпотеці! Обґрунтування було просте — у договорі була плаваюча ставка, ринок ставок «літав у космос» та банки, підвищували ставки, щобкомпенсувати свої втрати за всіма іншими напрямками.
Беріть лише фіксовану ставку, без можливості банку її змінювати
Різниця в 1%, при 10-річній позиці в 5,000,000 руб, коштуватиме вам до 35,000 руб на рік. Наприклад, середні ставки у 2009 році піднялися до 15%, тоді як у 2011 році вони впали до 11%. Втрати позичальників з плаваючою ставкою під час її зростання виражалися сотнями тисяч рублів на рік.
4. Не беріть іпотеку на довгий термін під обіцянку, що гаситимете її швидше
За статистикою, понад 90% позичальників не гасять іпотеку швидше, навіть коли вони з'являються зайві гроші, т.к. на зайві гроші тут же з'являються нові плани - оновити машину, зробити ремонт, з'їздити у відпустку, одягнутися і т.д. До того ж, довша іпотека дозволить вам зайняти більше грошей і, зрештою, ви купите житло, яке не можете собі дозволити.
3. Ніколи не беріть іпотеку на термін більше 10 років.
Банк з радістю вам пропонуватиме іпотеку на 15, 20 або навіть 30 років. Чим довшим буде термін, тим меншим буде щомісячний платіж. І це правда. Тільки потрібно дивитися не на те, скільки ви платите за місяць, а на те, скільки ви переплатите за квартиру в цілому.
Припустимо, ви купуєте квартиру вартістю 5,000,000 рублів і берете в кредит 4,500,000 руб., На 20 років, за ставкою 12% річних. Через війну, ви заплатите банку 148% (чи 7.4 млн.руб.) вартості квартири, як відсотків, тобто. загалом, ви заплатите за неї 2.5 ціни! Витратьте краще ці мільйони на свою сім'ю та на своє майбутнє, а не на збагачення банкірів.
2. Ніколи не беріть валютну іпотеку
Не має жодного значення, заробляєте ви зараз у валюті чи ні. Сьогодні у вас є робота, а завтра її може не бути. Вартість житла,наприклад, в Україні, прив'язана до рубля. А карбованець — дуже мінлива валюта. Навіть якщо ви зможете платити за валютною іпотекою, вартість квартири в доларах через падіння рубля може знизитися в 2 і більше разів (як це сталося, наприклад, у 2014 році), а платити ви продовжуватимете, виходячи з доларової вартості, яка була на момент покупки.
І, навпаки, якщо ви заробляєте в рублях, ваш щомісячний платіж може легко подвоїтися або потроїтись і розорити вашу родину, якщо курс "полетить у космос". На моїй короткій пам'яті, я пам'ятаю 4 такі випадки: 1994, 1998, 2008 та 2015.
1. Не беріть іпотеку, якщо у вас немає накопичень розміром 6 місячних доходів сім'ї (мінімум!)
Це як їздити без запасного колеса чи ременя безпеки. Нерозумно. За статистикою страхових компаній, у кожній сім'ї, раз на 10-15 років, трапляється одна велика негативна подія, така як: втрата близької людини, проблеми зі здоров'ям, розлучення, втрата роботи чи активів, дорожні пригоди тощо. Коли трапляється щось подібне, вам знадобиться дуже багато грошей на вирішення таких проблем. У вас має бути впевнена грошова подушка безпеки. Банку на ваші проблеми начхати, а вам, окрім надзвичайних проблем, не вистачало лише прострочень з іпотеки.
Що вигідніше: іпотека чи аренда? Чи варто брати іпотеку або краще збирати? Яку іпотеку брати? Дивіться відповіді на всі ці та інші питання, а також скачайте найповніший і комплексний Чек-лист з іпотеки + опитувальник для банків + кредитний калькулятор - тут.Все безкоштовно!
Висновок
Свій будинок чи своя квартира – мрія кожної сім'ї. Купити житло за власний кошт – найкраще рішення і воно більш ніж реальне (читайте реальні історії реальних людей). Однак якщо ви вирішили купувати житло напозикові гроші, потрібно врахувати так багато деталей та проаналізувати так багато інформації! Не дайте будинку чи квартирі вашої мрії перетворитися на фінансову в'язницю та непосильний тягар на роки.
Буде корисним!
Список усіх подкастів тут.Дякую, що дивіться, читаєте та слухаєте MoneyPapa!
Так я знатиму, що Вам подобається те, що я роблю і я буду створювати корисні матеріали ще! Заздалегідь велике спасибі!
👋 А я бажаю Вам благополуччя у фінансах, сім'ї та в житті! З Вами був Тимур Мазаєв, він же MoneyPapa