Договір дарування житлового будинку як оформити дарчу на житло, що перебуває у спільній
Дарування приватного будинку, згідно зі ст. 572 ЦК, є цивільним правочином за безоплатною і безповоротною передачею або обіцянкою передачі на користь обдарованого зазначеного приватного будинку або його частки, що належить дарувальнику. Специфіка цивільного обороту житлової нерухомості визначає особливості її відчуження, у тому числі і при передачі будинків за дарчим.
Як відомо, у разі передачі обдаровуваному приватного будинку як подарунок, у нього виникає право власності на нього. Однак, оскільки права на нерухомість згідно ст. 131 ЦК, що підлягають державній реєстрації, право власності виникає у обдаровуваноготільки з моменту її проведення (п. 2 ст. 223 ЦК).
Оскільки дарна є безоплатною угодою, обдаровуваний отримує будинок абсолютно безкоштовно, без будь-яких додаткових майнових обов'язків. За наявності оплати договір не можна буде вважати дарчою (п. 1 ст. 572 ЦК) — до зазначеної угоди повинні бути застосовані відповідні їй норми (п. 2 ст. 170 ЦК).
Оскільки нерухомість часто перебуває в частковій або спільній власності, сторони повинні враховувати обмеження щодо такого режиму володіння (п. 3 ст. 35 СК, п. 2 ст. 576 ЦК, ст. 246 ЦК). Крім того, потрібно враховуватизаборони, щодо участі у даруванні конкретних суб'єктів (ст. 575 ЦК).
При даруванні приватного будинку старими родичами, досить часто застосовуються різного роду обтяження - право дарувальника на проживання в подарованій нерухомості, обов'язок утримання її в належному стані і т.д. Незважаючи на такі незручності, при отриманні будинку в подарунок від члена сім'ї обдарований буде звільнений від обов'язку сплати ПДФО (п. 18.1 ст. 217 ПК).
Формадоговору дарування житлового будинку залежить від порядку його виконання, як і прийнято у загальних випадках (ст. 574 ДК). Найбільший вплив на спосіб оформлення надає обов'язковість державної реєстрації прав, оскільки порядок її проведення вимагає подання до органів Росреєстру договору дарування.
Виходячи з цього, договір дарування житлового будинку завжди виконується як мінімум у простій письмовій формі (ст. 160 ЦК). Порушення зазначеного правила стане причиною відмови у державній реєстрації та право власності на будинок не перейде до обдарованого.
Щоб напевно уникнути відмови у реєстрації та убезпечити обдаровуваного від можливого оскарження договору,доцільнозасвідчити дарчу нотаріально. Відповідно до ст. 163 ЦК, це дозволить підтвердити законність положень договору, дійсність намірів сторін та наявність у них прав на укладення правочину на прописаних у договорі умовах.
Якщо нерухомість має недоліки, їх необхідно вказувати в договорі або складеному передаточному акті (ст. 556 ЦК). Також необхідно прописувати умови розірвання договору, внесення змін до нього, досудовий порядок врегулювання спорів, порядок ведення претензійного листування тощо.
Дарування будинку, що у спільній власності
Садиба, як об'єкт цивільних прав, може перебувати вспільній власності кількох осіб. Відповідно до п. 2 ст. 244 ЦК, така власність може бути частковою (з виділенням часток кожного з учасників) таспільної (без виділення часток). За загальним правилом, вся загальна власність є пайовою, якщо закон прямо не встановлює виникненняспільної власності.
Аналіз цивільного законодавства дозволяє виділити мінімум 2випадки, коли закон утворює режим спільної власності -спільна власність подружжя (ст. 256 ЦК) іспільна власність членів фермерського господарства (ст. 257 ЦК). зазначимо, що п. 2 ст. 576 ЦК, визначає деякі обмеження щодо дарування спільного майна.
Так, кожен із співвласників спільної власності має право подарувати приватний будинок, що належить їм, якщо інші співвласники не заборонили йому цього. Однак, при даруванні будинку, який перебуває у спільній власності подружжя, законодавцем визначено дещо інші особливості.
Так, згідно з п. 3 ст. 35 СК, один чоловік має право подарувати спільне нерухоме майно тільки в тому випадку, якщо у нього є нотаріально завірену згоду на те другого чоловіка. При порушенні зазначеної вимоги другий чоловік має право оскаржити таку дарчу і вимагати визнання її недійсності.
Державна реєстрація договору дарування житлового будинку
Відповідно до ст. 9 зазначеного закону, реєстрацію проводить Федеральна служба державної реєстрації кадастру та картографії (Росреєстр), її місцеві відділення та Багатофункціональні центри (МФЦ).
За проведення держреєстрації стягується держмито. Її розмір, згідно з пп. 22 п. 1 ст. 333.33 ПК, становить2 тис. рублів для громадян та 22 тис. рублів - для юр. осіб. У рамках державної реєстрації проводиться правова експертиза документів та поданих відомостей, тільки після чого відомості вносяться до Реєстру (ЄДРП).
Реєстрація здійснюєтьсяпротягом 10 днів (п. 3 ст. 13 ФЗ № 122), після яких заявник (будь-яка із сторін дарування), отримує подані раніше правовстановлюючі документи з посвідчувальними написами, а такожсвідоцтво продержреєстрації приватного будинку. Тільки після цього право власності додому переходить до обдаровуваного.
Оподаткування під час дарування будинку
Як відомо, факт отримання у подарунок житлового будинку згідно зі ст. ст. 208, 217 ПК, розуміється як отримання доходу,пропорційної ринкової вартості житлового приміщення. Зазначений дохід оподатковується ПДФО, розмір якого, згідно зі ст. 224 ПК, становить13% і обчислюється, від тієї ж ринкової вартості.
Для визначення ринкової вартості приватного будинку та зазначення її в договорі дарування, сторони угоди вдаються до послуг експерта-оцінювача, який складає звіт про оцінку. Такий звіт ґрунтується на різноманітних критеріях — місцезнаходження, технічний стан будинку, інфраструктуру, площу, з урахуванням вартості інших аналогічних об'єктів.
Для нарахування ПДФО, що обдаровується, згідно зі ст. 229 ПК, подає до податкових органів за місцем проживанняподаткову декларацію.
Однак якщо дарування буде здійснено між членами сім'ї або близькими родичами, згідно з п. 18.1 ст. 217 ПК,обдарований буде звільнено від обов'язку сплати прибуткового податку. Відповідно до ст. 14 СК, близькими родичами слід вважати батьків та дітей, бабусь, дідусів та їх онуків, неповнокровних та рідних братів та сестер.
Обчислення податку майно фіз. осіб здійснюється з кадастрової вартості житлового будинку (ст. 403 ПК). Податкова ставка, що підлягає щорічній оплаті, становить 0,1% від зазначеної кадастрової вартості нерухомості (п. 2 ст. 406 ПК).
Через деякий час додому до М. навідалися співробітники ІФНС, заявивши, що вони проводять камеральну перевірку. Склавши кілька стандартних актів, вони роз'яснили, що М. нараховано недоїмку з ПДФО, оскільки розмір прибуткового податку буврозрахований їм неправильно, оскільки кадастрова вартість будинку більш ніж на 40% не відповідає ринковій вартості.
М. оскаржив зазначене рішення податкового органу, проте суд відмовив йому у позові, підтвердивши, що згідно з п. 1 ст. 40 ПК при обчисленні ПДФО необхідно враховувати ринкову, а не кадастрову вартість будинку.
Висновок
Незважаючи на це, дарова є найпростішим способом відчуження нерухомості. Але це за умови, що дарувальник дійсно бажає безоплатно збагатити обдаровуваного, умови правочину відповідають вимогам закону, а самі сторони наділені правом на участь у даруванні. Тільки сукупність цих факторів може гарантувати успішне проходження процедур оформлення та реєстрації, а також незаперечність дарчої.