ІЖС та садівництво
ІЖС та садівництво - у чому різниця юридичного статусу?
Кузнєцова Ірина Володимирівна, юрист, Адвокатське об'єднання «ФЕМІДА»
Чим сильніше припікає червоне сонечко, тим довше черги в різні місця: земкоми, БТІ, реєстраційні палати. Так, нинішню весну городяни намагаються зустріти у всеозброєнні і скористатися плодами "дачної амністії", узаконити те, що їм належить по праву. Але, як свідчить досвід, мало хто з простих смертних знає, куди звертатися і що робити. Сьогодні реальні життєві ситуації навколо шести соток розбирає Андрій ІВАКІН – заступник директора Департаменту майнових та земельних відносин, економіки природокористування Мінекономрозвитку та торгівлі РФ.
Н.Н.Олексашина: - У 2004 р. як ветеран тилу та інвалід 2-ї групи я отримала ділянку в Раменському районі - безкоштовно, з довічного права наслідування. Чи потрібно мені приватизувати його? У префектурі кажуть, що не потрібно, а сусіди по ділянці - що потрібно?
- Приватизація – це відшкодування відплати, тобто придбання власності за гроші. Крім того, для приватизації необхідні звернення до голови муніципального району чи округу, його рішення. 2004 року ділянки надавалися громадянам або у власність, або в оренду. Якщо ваш наділ надано у власність – приватизація не потрібна. Для реєстрації прав необхідно звернутися до відповідного органу, заплативши лише за реєстрацію.
Однак якщо у вас немає необхідності найближчим часом продавати ділянку, то й реєстрація не потрібна: у будь-якому випадку ваша ділянка перейде у спадок. Щоправда, спадкоємцям буде складніше реєструвати право, оскільки земля була оформлена на іншу людину. Доведеться доводити, що вони? законні спадкоємці.
В.Є.Арфаніцька: - Наше садове товариство "Харчовик-2" Істринського району має зайву площу. Однак оформити її законним шляхом не виходить: нам загрожують знесення будівель, які там з'явилися. Що робити? І ще: дороги, ставок, водонапірна вежа – ці об'єкти безкоштовно оформляються на товариство чи ми їх маємо викуповувати?
- Хочу зауважити, що "дачна амністія" - не захід із захоплення зайвих соток. "Дачна амністія" дозволяє закріпити той кордон, який існував роки та десятиліття. Тому коли ми говоримо про зайві метри, принципове значення має факт згоди сусідів. Якщо такої згоди між власниками немає, то говорити нема про що. Друга умова: різниця між документом та фактичним землекористуванням не повинна перевищувати мінімального розміру земельної ділянки.
Що стосується знесення будівель, то таке рішення може бути прийняте, якщо доведено, що будівлі знаходяться на чужій земельній ділянці, наприклад, муніципальному.
Усі землі загального користування згідно із законом оформлюються безкоштовно. Про водонапірну вежу нічого сказати не можу: тут треба розбиратися - чи існують на неї права і хто її будував.
Н.Корєнєв: - Чому така висока ціна межування? Приїжджають геодезисти на "Мерседесах" із дорогою оптикою, проводять роботи, а потім заламують за них астрономічні суми. Але все це може виконати будь-який школяр зі звичайною рулеткою. Чому держава не покладе край цій обдиралівці?
- Визначення координат ділянки – це спосіб визначення меж. Без координат у кадастровому плані захистити свій наділ від захоплення ви просто не зможете. Тож без проведення такої процедури не обійтися. Інша річ – як ці координати визначаються. Геодезичні виміри – найдорожчий спосіб. Але є інші методи.Наприклад, обчислення координат за допомогою картографічного матеріалу.
На жаль, сьогодні законодавство побудовано так, що замовник не може розібратися та вибрати дешевший спосіб. Щоб цю ситуацію змінити, нами підготовлено цілий пакет поправок до закону - за їх прийняттям люди зможуть самі обирати метод визначення координат.
Треба сказати і монополію цьому ринку. Наші поправки передбачають її зруйнувати, зробити цю сферу більш прозорою та конкурентною. Щоб у районі, скажімо, не було по 10 "підгодованих" фірм, зареєстрованих при палаті і особисто встановлюють ціни.
Без конкуренції ціна навіть найдешевших методів буде все одно високою.
Ніна Георгіївна: - У 1994 р. я купила 6 соток, вони оформлені як власність. Ми побудували на них будиночок та баньку. Мені потрібно знову викликати землевпорядників для вимірювання ділянки та отримання нового документа? Як оформити будівлі у власність?
- Якщо у вас є право власності на ділянку, закон не вимагає проводити межування та оформляти дачний будинок у власність. Достатньо заповнити декларацію, додати до неї правовстановлюючий документ на земельну ділянку, отримати витяг з кадастру та йти до реєстраційної палати. Землевпорядників викликати не потрібно. Іноді органи кадастрового обліку відмовляють у видачі витягу з кадастру, посилаючись на необхідність провести межування. Але ця вимога є законною лише в тому випадку, якщо відомості про ділянку не були внесені до кадастру. У вашому випадку така ситуація малоймовірна – відомості про ділянку в порядку інвентаризації раніше врахованих земельних ділянок мали потрапити до кадастру.
В.І.Кучмін: - У мене ділянка під ІЖС. Чи можу я за спрощеним варіантом оформити побудований будинок і гараж? Або спрощенийпорядок відноситься тільки до садових товариств?
- Давайте розберемося, у чому спрощений порядок. Для ІЖС він полягає в тому, що навіть якщо ви не отримували дозволу на будівництво, а будували самобудом, вам не треба звертатися до суду, як раніше, і доводити, що ця ваша споруда нікому не завдає шкоди. Якщо будинок не вводився в експлуатацію, не треба викликати комісію. Достатньо виготовити техпаспорт у БТІ - з ним та документами на право на землю ви звертаєтесь до органів реєстрації прав. І вам не можуть відмовити, а якщо відмовлять, це рішення можна оскаржити в суді. На практиці органи реєстрації прав вимагають дозволу на будівництво, хоча закон має пряму норму про заборону на витребування додаткових документів.
Для дачних та садових будинків взагалі не треба готувати техпаспорт, достатньо заповнити декларацію. Для житлових будинків можливість реєстрації без дозволу на будівництво та введення в експлуатацію діє до 2010 р. А для дачних та садових – ця норма безстрокова.
А.В.Ляхович, проф.: - Я член правління садового некомерційного товариства "Дружба" м. Сергієва Посада. Ми зверталися до земельного комітету, БТІ щодо амністії та, відповідно, здешевлення процедур. Нам кажуть, що документи щодо амністії, що регламентують, до них не дійшли, і вони не в курсі.
- Що стосується БТІ та землевпорядних організацій. Тут мова йде про садове товариство - значить, йти в БТІ зовсім не обов'язково, там вам робити нічого. Головне завдання – провести землевпорядні роботи, визначити координати меж земельних ділянок, захистити свою площу. Вартість цих робіт сьогодні нікого не влаштовує. Але, як я вже сказав, очікується ухвалення поправок до закону, після чого, як я сподіваюся, ціна деяких видів послуг будесуттєво знижена.
Л.І.Коломоєць: - Багато старих товариств привласнили собі чужу землю, оформили її по суду. Але баланс землі порушено. Як приватизувати громадську землю? Чи потрібний генплан?
- Тут пріоритет за згодою суміжних власників. Порівняно з генпланом, за ними залишається "останнє слово". Якщо виникає земельна суперечка і вона вирішується в суді, суд керуватиметься генпланом. Але якщо землі оформлені по суду і право на них вже виникло – значить, генплан є, і питання лише в уточненні кордонів та реєстрації права.
Світлана Борисівна: – При приватизації землі геодезисти мені заміряли на 30 кв. метрів більше, ніж написано у свідоцтві. Як мені оформити ці 30 кв. метрів, чи належить мені амністія?
- Потрібні дві умови: перша – розбіжності не повинні перевищувати мінімальний розмір ділянки. У вашому випадку ця умова дотримується. Друге – згода сусідів-землекористувачів. Якщо ваша ділянка межує з муніципальними землями, доведеться погоджувати з муніципалітетом. За наявності другої умови відмова у реєстрації неприпустима.
Л.К.Кругла: - Я власник житлового будинку, який розташований на ділянці 750 кв. метрів у Ногінську. Адміністрація району відмовляє мені у приватизації цієї ділянки та пропонує взяти в оренду лише 400 кв. метрів, оскільки, мовляв, наділ знаходиться у межах міста. Як мені бути? – Все залежить від того, чи є у вас якісь документи на земельну ділянку. Якщо так, то ви маєте право оформити таку площу, яка вказана в документах. Тоді жодної приватизації взагалі не потрібно.
Якщо жодних документів на землю немає?
Тож краще отримати на руки письмову відповідь, у якій мають бути зазначені причини відмови у приватизації. Якщо ділянка не обмежена уобороті, його можна викупити. А питання про те, чи 400 кв. метрів чи 750, вирішує вже орган місцевого самоврядування. За законом, власник будинку має право викупити ділянку під будинком. На жаль, норми відведення земельних ділянок не затверджено на рівні закону.
М.Е.Фойгель: - Я володію дачною ділянкою в Єгор'євському районі з 1998 р. У 1994 р. збудував там гараж і після отримання свідоцтва на землю звернувся до реєстраційної служби - про спрощену реєстрацію гаража. Мені відмовили, повідомивши, що це треба робити через суд. Чи правильно це?
- Ні не правильно. По-перше, гараж згідно із законом можна реєструвати на основі декларації. До того ж ділянка під ІЖС надається, зокрема, і під будівництво індивідуального гаража. Це випливає зі здорового глузду: будинок зазвичай будується з гаражем. Жодного суду тут бути не повинно.
Це те, що я можу сказати на основі інформації, що міститься в питанні.
- Тут мені незрозуміло, що за друга половина ділянки, на якому праві її надано. Якщо на праві довічного успадкованого володіння або постійного безстрокового користування або є ще якийсь документ про виділення ділянки, навіть без свідоцтва про право, то жодної приватизації вам взагалі не потрібно. З цими документами та кадастровим планом можна йти до реєстраційної палати. Загалом треба розбиратися в правовстановлюючих документах.
О.Г.Поповський: - Наше садове товариство утворено 1982 р. Є вся необхідна документація, включаючи свідоцтво на право власності як окремих ділянок, і всього товариства. У ньому вказано площу земель загального користування та площу території товариства. Чи можна отримати кадастровий номер на землі загального користування за спрощеною схемою, не вдаючись до вимірівкожної ділянки?
– Питання більше стосується технології визначення координат земельної ділянки. Безумовно, є методи, які потребують проведення геодезичних робіт біля. Можна геодезичним способом визначити зовнішні межі всього товариства, а потім аналітичним методом, маючи генплан, на комп'ютері обчислити координати ділянок. І якщо кордони узгоджені всередині товариства, не треба робити десятки вимірів.
Але оскільки законодавство поки що не розкриває ті чи інші можливості та технології, то органи кадастрового обліку можуть просто сказати, як робити.
Сподіваємося, що цієї осені поправки до закону будуть прийняті.
Ольга Іванівна: - Якою має бути плата за межові роботи земель загального користування в СНТ Підмосков'я? Голова товариства збирає з нас великі гроші за складання генерального та кадастрового плану земель загального користування. Тоді як особисті ділянки оформлені у власність майже у всіх членів кооперативу?
– Кадастровий план земель загального користування складати потрібно. А ось складання генплану для оформлення у власність земель загального користування не є обов'язковою умовою. Закон встановлює закритий перелік документів, необхідних для приватизації земель загального користування, - генерального плану цього переліку немає. Крім того, як правило, генплан має більшість товариств, адже він складався багато раніше, ще при їх створенні. Плата за межові роботи визначається організаціями, які працюють цьому ринку. Достатньо їм зателефонувати та перевірити розцінки. До речі, граничний розмір плати має регламентуватись законом Мособласті. Можливо, він уже діє, я такої інформації не маю.
- городи, які надані в оренду, придбати у власністьне можна. Я не можу сказати, яку юридичну силу має рішення комісії щодо надання дільниць у власність за нормативною ціною. Не виключено, що із цим рішенням можна звертатися до суду. Якщо це дійсно правовстановлюючий документ, ваші ділянки захищені та підстав для занепокоєння немає.
В.А.Алфімов: - 20 років тому колгосп оформив нам ділянки в оренду. Весь цей час землею товариства розпоряджалося тільки воно, і ніхто на неї не заявляв претензій. Наразі колгоспу немає. Але чи можна бути спокійним за свої сотки?
- Наскільки я знаю, на той час у земельному праві поняття оренди чи найму земельної ділянки взагалі не було. Колгоспи надавали ділянки під "вторинне землекористування".
Якщо у вас є такий документ (про вторинне землекористування), рішення колгоспу та витяг з погосподарської книги, з цими паперами та кадастровим планом можна сміливо звертатися до реєстраційної палати. Якщо ж було укладено договір оренди, у чому я дуже сумніваюся, то ділянку доведеться викуповувати.
Є ще один варіант: у разі ліквідації господарства земля могла бути розподілена між її працівниками. Тоді у вас має зберегтися рішення про надання земельної ділянки. Воно також є підставою для реєстрації права.
- У мене ділянка в Москві, виділена під ІЖС та оформлена в оренду. Я прописаний у побудованому на цій землі будинку. Чи можу я за законом приватизувати землю? Адже за новим Земельним кодексом раз у житті можна приватизувати прибудинковий земельний наділ безкоштовно?
- Закон про "дачну амністію" тут застосувати не можна, оскільки йдеться про оренду земельної ділянки. Але приватизувати землю можна, за неї доведеться заплатити. У Москві це 45% від кадастрової вартості ділянки. Однак зараз у Держдумі лежить закон,після його ухвалення ця ціна має знизитися до 20%