Як домовитися про усунення недоробок
Ось і настав час отримувати ключі від довгоочікуваної нової квартири. Проте радість цієї події може бути затьмарена наявністю недоробок, які залишив забудовник. Чи є шанс у новоселів домовитися із забудовником та домогтися матеріальної компенсації на ремонтні роботи щодо усунення недоробок?
Щасливих власників нової квартири можуть чатувати на недоробки та дефекти отриманого у власність житла – від банальних протягів через неякісно встановлені вікна та двері до поточних радіаторів опалення та стін у дрібних тріщинах. Вхідні двері можуть взагалі не зачинятися, а покриття підлоги мати нерівності. На жаль, такі ситуації сьогодні далеко не рідкість, тому постає питання: хто має зайнятися усуненням усіх цих похибок у роботі будівельників, і як змусити забудовника виправити недоробки?
Сьогодні права інвесторів захищені низкою законів, в яких регулюються взаємини забудовника та покупця – наприклад, законом «Про захист прав споживачів», де прописано процедуру приймання нової квартири, а такожФедеральним законом № 214, що захищає права пайовиків.
Процес передачі квартири має відбуватися у присутності комісії, до складу якої входять представники компанії-забудовника, ТСЖ (якщо вона вже утворена), а також бути присутнім і сам покупець. До підписання передавального акта пайовику необхідно уважно та скрупульозно оглянути всю квартиру, і у разі виявлення будь-яких недоліків обов'язково вказати на них та необхідність їх усунення.
Які будівельні дефекти можуть виявитися в процесі приймання квартири?
Їхній перелік залежить від того, в якому виглядіздається квартира - з чистовою обробкою або без такої. Найпростіше оцінити якість будівельних робіт в об'єктах вільного планування – у таких квартирах дуже складно щось приховати. Новому власнику квартири потрібно перевірити якість установки вхідних дверей, віконних і балконних блоків, перевірити стіни і стелі на відсутність кривизни, звернути увагу на роботу систем вентиляції, водопроводу, каналізації, а також перевірити опалювальні радіатори на предмет протікання. Перевірте, чи підключено електропроводку до лічильника.
Коли йдеться про квартиру з оздобленням, то вона має бути повністю підготовлена до заселення. В цьому випадку потрібно перевірити все: і якість укладання кахлю у ванній кімнаті, і відсутність похибок при укладанні покриття для підлоги, і функціонування сантехнічних приладів, і правильність монтажу міжкімнатних дверей.
Приймання квартири - справа для пайовика дуже відповідальна, фахівці рекомендують поставитися до цього серйозно і бути дуже уважними. Нерідко недоліки нового житла власники помічають вже після приймання, коли проходить стан ейфорії від нової квартири.
Безперечно, забудовнику вигідно, щоб покупець не побачив у процесі приймання якихось недоліків та огріх у будівельних роботах, тому часто члени комісії поспішають пайовиків, не дають спокійно та уважно оглянути об'єкт, а у разі виявлення шлюбу намагаються запевнити власника квартири, що вони – люди у будівництві малообізнані, і багатьох речей просто не розуміють.
Будівельний шлюб з відстрочкою, чи можна усунути недоробки після приймання
У ході приймання деякі недоліки квартири просто неможливо помітити - наприклад, протікання даху може виявитися тільки після першої сильної зливи, апро наявні похибки в установці радіаторів опалення мешканці квартири дізнаються лише з початком опалювального сезону. У таких випадках забудовник буде зобов'язаний власним коштом провести необхідні роботи та усунути недоліки.
Квартира в новобудові прирівнюється до будь-якого товару, купленого покупцем, тому також має гарантійний період, протягом якого всі дефекти, що виникли, повинні бути усунені за рахунок забудовника. Для об'єктів, що будуються за ФЗ-214, гарантійний термін дорівнює 5 рокам.
Слід розуміти, що гарантія поширюється не лише на куплену пайовиком квартиру, а й на загальнобудинкове майно – сходові прольоти та майданчики, дах, фасад, вхідну групу. Звичайно, дефекти можуть виникнути вже в процесі експлуатації будинку, і бути наслідком природного зношування будівлі, в цьому випадку забудовник не буде зобов'язаний їх усунення. Для того, щоб довести той факт, що недоліки є наслідком несумлінності будівельників, будуть потрібні офіційні висновки незалежних експертів, а також служб ремонту, КК та інших організацій.
Як зафіксувати наявність будівельного шлюбу?
Якщо в процесі приймання об'єкта у пайовика не виникає претензій до якості робіт, він засвідчує це особистим підписом у передавальному акті, і отримує заповітні ключі від квартири. Якщо недоробки були виявлені, тоді складається спеціальний акт або дефектна відомість, в якому описуються всі виявлені недоробки. У такому документі має стояти підпис представника компанії-забудовника.
Бувають ситуації, коли забудовник пропонує підписати передавальний акт без приймання квартири, при цьому пайовику видають гарантійний лист, де забудовник зобов'язується усунути всі недоліки квартири, якщо вони будутьвиявлено. Експерти застерігають: відмовтеся від такого варіанту, оскільки на практиці такі зобов'язання виконуються вкрай рідко.
Як усуваються недоліки, і що означає «розумні терміни»?
У Федеральному законі №214 прописані способи усунення недоліків зданої квартири. Пайовику в цьому випадку доступні такі варіанти:
безоплатне усунення забудовником шлюбу в розумні терміни;
зменшення вартості квартири відповідно до виявлених дефектів;
відшкодування забудовником витрат, понесених пайовиком у процесі самостійного усунення недоліків.
Які ж часові рамки має поняття «розумні терміни»? Відповідно до закону, цей термін становить 45 днів. Буде краще, якщо при виявленні будівельного шлюбу пайовик та представник забудовника домовляться про реальні терміни усунення недоробок, і закріплять домовленість підписами. З урахуванням особливостей виявлених дефектів, їх усунення може зайняти від одного тижня до місяця. Якщо терміни були обумовлені у процесі приймання, тоді доводиться орієнтуватися ті, визначені законом – тобто. 45 днів.
Якщо після закінчення цього часу забудовник так і не усунув дефекти, пайовик має всі підстави вимагати дотримання закону, і пригрозити забудовнику зверненням з позовом до суду. Закон встановив розмір неустойки, яку зобов'язаний буде заплатити пайовику забудовник за кожен прострочений день – 1% від повної вартості квартири. На практиці, щоправда, пайовикові рідко вдається отримати зазначену неустойку в повному обсязі – найчастіше суди вважають розмір неустойки занадто високим.
Варіант усунення дефектів самим забудовником – «наймирніший», у двох інших випадках, швидше за все, розбиратися сторонамприйде у суді. Серйозний, з гарною репутацією забудовник намагатиметься самотужки усунути недоліки квартири, не доводячи справу до судового позову – такі речі вкрай негативно позначаються на іміджі компанії.
Методи впливу на забудовника
Практика показує, що сьогодні чимало забудовників, не бажаючи витрачати ресурси на усунення недоробок, займають вичікувальну позицію, сподіваючись на те, що пайовик втомиться чекати і самостійно усуне будівельний шлюб. Багато новоспечених власників квартир вибирають саме такий шлях, не бажаючи витрачати сили і час на судові розгляди, але найважливіші і наполегливіші все ж таки йдуть до суду. У такому випадку дуже важливо, щоб усі етапи спілкування чи листування з представником забудовника були зафіксовані – це допоможе вам у ході судового розгляду аргументовано відстоювати свої права.
ФЗ-214 визначає максимальні терміни, протягом яких квартира має бути передана пайовику, а отже, затягувати до нескінченності усунення будівельних дефектів забудовник не може. Так, пайовик повинен отримати ключі не пізніше дати, яка прописана в договорі пайової участі.
Як правило, протягом 6 місяців з дня здачі об'єкта в експлуатацію пайовик повинен прийняти квартиру та отримати ключі. Якщо ж у квартирі є серйозні недоліки, пайовик відмовляється підписувати передавальний акт, а забудовник затягує з усуненням шлюбу, то терміни передачі ключів можуть відкластися на невизначений термін. У такій ситуації власник квартири має право отримати від забудовника компенсацію.
Потрібно скласти претензію та відправити її забудовнику – якщо протягом місяця недоробки не буде усунено, пайовику пряма дорога до суду. Перед початкомСудового розгляду фахівці рекомендують незадоволеному пайовику розрахувати суму неустойки, яка буде стягнута на його користь із забудовника – нерідко це допомагає зрушити ситуацію з мертвої точки і все-таки примусити забудовника до виконання своїх зобов'язань.
Якщо ж, всупереч надіям пайовика, забудовник самотужки не зробить роботи з усунення будівельних недоліків, і відмовить пайовику у компенсації витрат на зроблені ним роботи з усунення шлюбу, то пайовик має право вимагати повернути йому всі сплачені за квартиру гроші, причому разом із відсотками за користування ними. Згідно із законом, розмір компенсації становить 1/300 ставки рефінансування Центробанку.
Звичайно, це крайній варіант, і сам пайовик навряд чи буде готовий розлучитися з такою довгоочікуваною квартирою, тому сторонам конфлікту потрібно знайти розумний компроміс і домовитися.