Як оцінити вартість квартири для іпотеки - Нерухомість РІА Новини
МОСКВА, 10 вер - РИА Новости. Прийшовши до банку за іпотечним кредитом, покупець квартири стикається з необхідністю оцінити ринкову вартість об'єкта, який він хоче придбати. Від суми, яку оцінять житло, залежить розмір виданого кредиту. На зорі становлення іпотеки покупці найчастіше потай домовлялися з компанією-оцінювачем, яка серйозно змінювала вартість квартири - аж до 20%, проте зараз банки стали суворішими, і подібні випадки шахрайства канули в Лету.
Як відбувається оцінка
Оцінка житла, яке виступає запорукою іпотечної угоди, є обов'язковою – без неї позичальнику жоден банк не видасть кредит. Замовником оцінки, зазвичай, виступає покупець, і його плечі лягає тягар оплати послуг оціночної компанії. Позичальнику доведеться витратити від 5 тисяч рублів (у разі купівлі міської квартири) до 35 – 40 тисяч рублів у разі заміського будинку із землею.
Формально банк немає права зобов'язувати клієнта звертатися у якусь певну оцінну організацію. Але на практиці у всіх банках є акредитовані організації, звіти яких банк готовий розглядати та оцінки яких він довіряє.
Процедура оцінки і двох етапів. Спочатку клієнт залишає замовлення на оцінку та надсилає документи по квартирі – свідоцтво про право власності, план БТІ та експлікацію. Потім оцінювачі зв'язуються з клієнтом та домовляються про виїзд фахівця, який робить фотографії квартири, дивиться на її стан, а також перевіряє відповідно до планування БТІ.
При визначенні вартості конкретного об'єкта нерухомості оцінювач орієнтується, перш за все, на ціну аналогічних пропозицій на ринку, проте деякі особливості об'єкта – наприклад, гарнаоздоблення або зроблене перепланування – можуть змінити фінальну цифру у меншу чи більшу сторону.
За підсумками перевірки клієнт отримує 2 екземпляри оцінного альбому. Терміни виготовлення варіюються в межах 1-5 днів залежно від об'єкта.
У поодиноких випадках, коли клієнт наполягає на тому, щоб атестацію житла, що сподобалося йому, проводила компанія "з боку", процедура узгодження оцінки може затягтися на строк до місяця. Це пов'язано з тим, що банк витратить набагато більше часу на повторну перевірку даних.
Суттєва різниця
Зараз у всіх провідних банках є свої відділи по роботі із заставами, які проводять додаткову експертизу оціночного альбому і можуть в односторонньому порядку коригувати оцінку об'єкта нерухомості, що закладається. Проте практика показує, що банк не погоджується з результатами оцінки, здійсненої оцінювальною компанією, досить рідко. Це відбувається в основному в оцінці дорогих об'єктів нерухомості, вартість яких перевищує 30 мільйонів рублів.
У випадку, коли оцінка все ж таки відрізняється від ціни, про яку домовилися продавець і покупець, банк при розрахунку суми кредиту виходитиме з меншої ціни.
Тобто, якщо оцінювач визнає квартиру дорожчою за суму купівлі, банк просто буде враховувати суму, зазначену в договорі купівлі-продажу. Зате якщо оцінна вартість виявиться нижчою від ціни купівлі, то клієнт може не отримати всю суму кредиту, на яку розраховував, тому що в цьому випадку банк розраховуватиме суму кредиту виходячи з оціночної вартості.
Таке можливо, коли в оцінці не враховується стан об'єкта чи некоректно підібрані аналоги. У цьому випадку покупець може спробувати або донести свої доводи до оціночної компанії, або скористатися.послугами інших акредитованих у банку оціночних компаній.
Але такі випадки є винятками – як правило, оцінна вартість відповідає тій ціні, за яку купується об'єкт нерухомості.
Місні та випадкові помилки
До 2004 року, на зорі зародження іпотеки в Україні, в Україні були поширені шахрайські схеми, пов'язані з необ'єктивною оцінкою іпотечної квартири. Коли покупцю не вистачало готівки на початковий внесок, він домовлявся з оцінювачем, який завищував ціну квартири, іноді досить серйозно – на 20%. В результаті кредит видавався на велику суму, частину з якої покупець використав для сплати внеску.
Проте нині таке неможливо, оскільки незалежно від ціни об'єкта процедура видачі кредиту зобов'язує клієнта підтверджувати використання початкового внеску повному обсязі. Так, для підтвердження використання власних коштів (крім кредитних) банки зобов'язують клієнта внести початковий внесок на рахунок або просять від продавців розписку у тому, що вони отримали суму, що дорівнює початковому внеску, від покупців. Крім того, банки багаторазово перевіряють як самі звіти, так і компанії-партнери, які оцінюють. Тому можна говорити, що випадки шахрайства практично зійшли нанівець.
Проте оцінювач може помилитися без злого наміру. У ході кризи 2008 року траплялося так, що позичальник не мав більшої можливості обслуговувати іпотечний кредит. Але коли банк продавав його квартиру, виявлялося, що отримані гроші не покривали зобов'язань позичальника. У результаті покупець не тільки залишався без житла, але і ще був винен банку значну суму.
Таке могло статися, якщо вартість квартири сильно змінилася від часу отриманнякредиту, або якщо оцінка спочатку була зроблена некоректно, тобто оцінна вартість була значно вищою за реальну ринкову під час проведення іпотечної угоди. Сьогодні така ситуація малоймовірна, тому що акредитовані при банках оціночні компанії досить якісно роблять свою роботу, і в банках всі звіти про оцінку додатково перевіряються ще раз, а падіння цін на ринку нерухомості, що трапилося під час кризи, вже в цілому компенсовано подальшим зростанням.
До того ж не слід забувати, що оцінювач несе фінансову та, в окремих випадках, кримінальну відповідальність за неправильну оцінку. Відповідно до закону " Про оціночної діяльності РФ " , оцінювач зобов'язаний відшкодувати повному обсязі збитки, заподіяні замовнику внаслідок використання ним підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки, у обсязі з допомогою свого майна.