Як правильно продати частку у квартирі Нерухомість РІА Новини
Продаж частки в нерухомості, власниками якої є кілька осіб, здійснюється строго за особливими правилами. Всі власники повинні знати про переважне право викупу, щоб уникнути зіткнень із законом у процесі продажу своєї частки сторонній особі.Право першої ночі
Суть у тому, право купівлі частки насамперед належить іншим пайовикам, і тільки якщо вони цим правом не скористалися, можна продати частку сторонній особі.
Однак ці обмеження не поширюються на дарування частки, тому можна подарувати своє майно без узгодження з іншими пайовиками. Однак співвласники можуть звернутися до суду з вимогою про визнання правочину дарування удаваним. Тому у випадку з таким "даруванням", коли оплата на ділі здійснюється, але не афішується, новий власник має ризик втратити і частку і оплачені за неї без договору гроші.
На практиці нерідко трапляються випадки, коли спочатку майбутньому покупцю дарується невелика частка, а потім він уже на правах учасника спільної часткової власності набуває частини, що залишилася. У такому разі основну вартість частки офіційно буде підтверджено договором купівлі-продажу.
До речі, згідно зі статтею 421 Цивільного кодексу РФ, громадяни вільні у укладанні договору купівлі-продажу, тому продавець вільний вибирати покупця з числа співвласників житла, які бажають придбати його частку, на власний розсуд.
Рішення з повідомленням
Відповідно до пунктів 2, 3 статті 250 Цивільного кодексу України продавець частки зобов'язаний сповістити в письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов,яких продає її. Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від купівлі або не придбають частку, що продається в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій сторонній особі. Ці правила застосовують і при відчуженні частки за договором міни.
Повідомити про продаж можна, наприклад, телеграмою з повідомленням про вручення або рекомендованим листом з повідомленням та описом. Також можна надіслати і через нотаріуса, причому деякі з них у цьому випадку видають підтвердження про надсилання такого повідомлення.
Суворі деталі
У тому випадку, якщо після повідомлення співвласників про умови продажу (міни) ці умови змінилися, принаймні, у бік покращення прав покупця, наприклад, що знизилася ціна або надана розстрочка, про ці зміни учасники спільної часткової власності знову мають бути сповіщені.
Якщо частка продана з порушенням переважного права купівлі (скажімо, продавець не повідомив інших співвласників про продаж частки, не дочекався закінчення вичікувального терміну або продав частку сторонній особі на інших пільгових умовах, ніж ті, які були запропоновані співвласникам), то будь-який інший учасник загальної власності протягом трьох місяців може в судовому порядку вимагати переведення на нього прав та обов'язків покупця.
У рамках термінів
Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від купівлі або не придбають частку, що продається, у праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Тобто якщо ви належним чином повідомили пайовика про свої плани, то через місяць можете продати на тих самих умовах будь-якому іншому сторонньому покупцю.
Закон зобов'язуєпродавця повідомити співвласників про продаж частки, тому, якщо такого співвласника повідомлено, він протягом місяця може реалізувати своє право купівлі частки, що відчужується, навіть перебуваючи в лікарні, наприклад, шляхом подання його інтересів іншою особою за довіреністю.Поперек закону
Якщо частка продано з порушенням переважного права купівлі, то законом передбачено тримісячний термін подання співвласником позовної заяви до суду з вимогою переведення на нього прав та обов'язків покупця.
Костянтин Кожевін, юрисконсульт правозахисної організації АНО "Справедлива медицина"