Як самостійно перевірити юридичну чистоту квартири перед покупкою онлайн

Придбання квартири – надзвичайно важлива та відповідальна справа. Це пояснюється не лише тим, що вибір житла визначає місце проживання людини щонайменше на кілька років наперед, але також високою вартістю об'єкта нерухомості. Отже, покупець буде зобов'язаний перевірити юридичну чистоту угоди задовго до підписання купчою.

Перевірити квартиру на чистоту можна за допомогою юристів, ріелторів або самостійно. Залежно від того, яким саме способом ви маєте намір придбати нерухомість, залежить і те, чи потрібно вам залучати для цього фахівців. Найчастіше перевірити документи на квартиру можна самому. Потрібно лише дотримуватися наших рекомендацій.

Поради щодо вибору квартири

Вибираючи потрібну квартиру, громадянам слід розуміти, що відсутність проблем з її юридичним статусом помітно полегшує переоформлення права власності та мінімізує ризик визнання правочину недійсним у майбутньому. Невиправдано низька вартість квартири або бажання власника якнайшвидше її продати, незважаючи на ціну, вже саме по собі має викликати підозру. Але якщо ви ретельно перевірили всі необхідні документи, від покупки не варто відмовлятися.

Якщо ви бажаєте перевірити правову чистоту нерухомості, то не варто повністю покладатися на щирість слів продавця. Навіть якщо відкинути ймовірність того, що ви маєте справу з шахраєм, купівля житла з обтяженням, боргами або іншими нюансами, про які власник вважав за краще замовчати, забере у вас багато нервів, часу та грошей.

Найкращий спосіб вибирати квартиру – звернутися до агенції. Досвідчений ріелтор, зацікавлений в отриманні комісійних, допоможе швидко підібрати відповідний вашим запитамоб'єкт. При цьому фахівець без зайвих зусиль зможе перевірити наявність тих чи інших проблем у правовому статусі приміщення.

Характеристики об'єкта (район, кількість кімнат, поверх, площа, наявність дитячого садка та школи поблизу, транспортне сполучення) ви повинні визначити для себе самостійно. Якщо мова йде про покупку квартири у великому місті, то перевірити всі переваги мікрорайону, в якому вона розташована, можна за допомогою онлайн-картки або особистого відвідування.

Порядок перевірки

Перед тим як розпочинати підготовку документів для оформлення угоди, потенційному покупцю квартири слід з'ясувати та перевірити наступні деталі:

Наявність документів у продавця

Отримати необхідні відомості про квартиру потенційний покупець може самостійно чи через її власника. В даний час значна частина документів про об'єкти нерухомості доступна на сайті Росреєстру. Проте правом запросити розширену виписку з домової книги має лише власник приміщення чи інші зареєстровані у ньому особи.

До переліку документів, які зобов'язаний надати продавець квартири, входить:

свідоцтво про право власності (витяг з ЄДРП);
правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, дарування, приватизації, документ про право на спадщину);
кадастровий паспорт;
технічний паспорт.

Хто може бути продавцем

Щоб перевірити чистоту об'єкта нерухомості, вам також доведеться перевірити і його власника. Не соромтеся дізнатися у власника квартири про стан його здоров'я. Зрозуміло, йдеться не про фізичне самопочуття, а про психічну дієздатність укладати угоди. Попросіть продавця надати довідку про те, що він не перебуває на обліку впсихоневрологічному диспансері, а також на обліку у нарколога. В іншому випадку цілком може виявитися, що угода купівлі-продажу через кілька місяців буде скасована через недієздатність продавця.

Москва, Московська обл. +7(499)653-61-99

СПб, Ленінградська обл. +7(812)565-33-29

Дзвінки безкоштовні. Працюємо без вихідних!

Обов'язково потрібно перевірити паспорт власника квартири, відповідність зазначених у ньому даних (П.І.Б., дата народження) відомостям у виписці ЄДРП. Якщо квартира знаходиться у пайовій власності, перевірити потрібно буде також і паспорти інших співвласників. Це ж стосується посвідчення особи чоловіка продавця, який не зазначений у документах як співвласник, але його згода на продаж є обов'язковою.

Якщо квартира продається за генеральною довіреністю, бажано познайомитись із реальним власником приміщення. Навіть якщо угода чиста у всіх відносинах, перестрахуватися не завадить. Якщо ж власник квартири з яких-небудь причин вам не доступний, відвідайте нотаріальну контору, де було видано довіреність.

Перевірка прописаних у квартирі осіб

Необхідність перевірити документи на квартиру цілком зрозуміла. Однак не менш важливо також забезпечити безпеку правочину від претензій інших осіб. Ними можуть бути діти, колишня чи нинішня дружина, колишній власник, а також інші члени сім'ї, які прописані у квартирі. Якщо власник квартири одружений або одружений, покупцю потрібно перевірити:

паспорт чоловіка;
письмову згоду чоловіка на продаж квартири;
свідоцтво про шлюб.

Якщо продавець відмовляється надавати письмову згоду чоловіка, мотивуючи це тим, що житло було придбано ним до укладення шлюбу, а отже, на даний момент є йогоодноосібною власністю необхідно перевірити відповідність заявленого правового статусу нерухомості відомостям, зазначеним у виписці з домової книги. Крім того, настійно рекомендується дізнатися точку зору подружжя продавця.

Ще важливіше перевірити правочинність укладання угоди, якщо продавцем квартири є опікун або усиновлювач недосконалого власника. Опікун може здійснювати відчуження квартири, яка частково або повністю належить дитині, лише на підставі рішення про опіку. Усиновлювач – виключно за рішенням суду.

Щоб уникнути проблем, обов'язково відвідайте місцевий орган опіки та піклування. Там, напевно, в курсі поточної ситуації з квартирою та статусом її неповнолітнього власника.

Перевірити наявність у квартирі тимчасово виписаних осіб, які фактично у ній не проживають, можна також у виписці. До таких громадян можуть належати:

Врахуйте, що якщо ви не зможете перевірити наявність тимчасово виписаних мешканців, то згодом на вас можуть чекати серйозні проблеми, оскільки ці громадяни або їхні представники напевно спробують визнати угоду купівлі-продажу квартири недійсною в судовому порядку.

Наявність судових спорів щодо приміщення

За наявності розбіжностей між покупців та продавцем або громадянами, які бажають оскаржити правочинність укладеного договору про продаж квартири, вони можуть бути розглянуті в районному суді загальної юрисдикції за місцезнаходженням об'єкта нерухомості.

Якщо квартира дісталася продавцю у спадок, але існують підозри, що на частку в цій спадщині є інші претенденти, перевірити їх наявність можна, звернувшись до місцевої нотаріальної контори.

Обтяження чи арешт нерухомості

Перевірити існування накладногона квартиру арешту подавець позову може дізнатися, звернувшись:

до територіальної служби судових приставів;
з письмовою заявою на ім'я голови суду;
в інтернет-сервіс Росреєстру.

Інші обтяження у вигляді іпотеки, банківської застави або заборони відчуження у зв'язку з наявністю малолітніх спадкоємців можна перевірити за розширеною кадастровою випискою. Запит на її отримання можна зробити на сайті Росрееста або у найближчому багатофункціональному центрі.

Перевірка заборгованостей з ЖКГ

Наявність великої заборгованості за послуги ЖКГ не є надто серйозною проблемою, якщо тільки керуюча компанія чи комунальне підприємство не подали судовий позов щодо стягнення боргів. Вирішити проблему з існуванням боргу можна дуже просто: зобов'язати продавця погасити заборгованість до підписання договору купівлі-продажу або погасити її самостійно, списавши цю суму із загальної вартості об'єкта.

Дізнатись законність перепланування в БТІ

Перепланування робиться далеко не в кожній квартирі, проте покупцеві буде доцільним перевірити відповідність техпаспорту БТІ з реальним плануванням приміщень в об'єкті нерухомості, що купується. Перевірити площу та технічне призначення слід також і в тому випадку, якщо господар квартири сам повідомив покупцю про те, що в ній кілька років тому робився ремонт із перенесенням перегородок та внутрішніх інженерних комунікацій. Навіть за наявності дозволу на перепланування, власник приміщення цілком міг виконати його не в точній відповідності до документації.

Пояснюється це тим, деякі види перепланувань незаконні. Наприклад, не можна змінювати розташування санвузла, самовільно створювати арки або ніші в стінах, що несуть. Відповідно такаперепланування створить проблеми при подальшому продажу приміщення або передачі його як банківська застава. Крім того, власнику приміщення доведеться виплатити чималий штраф або навіть повернути все до попереднього вигляду за рішенням суду. І якщо ви перед покупкою не перевірили техпаспорт об'єкта, всі ці проблеми ляжуть на ваші плечі.

Щоб мати повну гарантію відповідності виконаного перепланування затвердженої проектної документації, найкраще викликати співробітника БТІ, котрий зможе перевірити фактичний стан квартири протягом одного-двох годин. Замовити таку послугу можна, офіційно звернувшись до цієї установи.

Перевірка будинку на аварійність

Якщо зовнішній вигляд будинку, в якому розташована квартира, що сподобалася вам, викликає обґрунтовані підозри в аварійності або ветхості, краще заздалегідь перевірити, чи входить цей будинок до переліку житла, непридатного для проживання. Дізнатися цю інформацію можна, звернувшись до місцевого управління архітектури та містобудування.

Поради щодо купівлі житла в новобудові

З огляду на те, що популярність квартир у новобудовах помітно випереджає будь-яке інше житло, потенційним покупцям краще дізнатися, як перевірити правову чистоту нерухомості, яка ще не здана в експлуатацію.

Якщо ви придбали квартиру на стадії копання котловану, тут існує певний ризик. Зрозуміло, якщо будівництво завершиться успішно і без проблем (як це відбувається в більшості випадків), то така інвестиція вам принесе чималий прибуток. Адже вартість квартир у багатоквартирних будинках, введення в дію яких планується за рік-півтора, помітно дешевше, ніж готове житло. Однак не варто забувати, що будівельна компанія за цей час може збанкрутувати або проти неї може бути поданобагатомільйонний позов, пов'язаний з будь-яким іншим об'єктом.

Ви не зможете захистити свої інвестиції, якщо забудовник зруйнується до того, як будинок буде введений в експлуатацію. Однак, у ваших силах мінімізувати інші можливі загрози. Зокрема, ви можете перевірити відповідність дозвільної документації, виданої архітектурно-містобудівним управлінням міста, технічним планом будівництва будівлі.

Перевірити техплан потрібно у тому, щоб виключити ризик порушень із боку забудовника. Випадки, коли у дозвільній документації план будинку має 7 поверхів, а насправді зводять цілих дванадцять, трапляються регулярно. Як наслідок, місто відмовляється брати на баланс житловий будинок, а мешканці не мають змоги прописатись у куплених квартирах.

Важливо також перевірити історію господарської діяльності забудовника, чи раніше у нього були проблеми зі зданими в експлуатацію об'єктами. Зазвичай такі відомості можна перевірити на спеціалізованих форумах та пошукових системах.