Як вгадати із забудовником і не поповнити ряди ошуканих пайовиків
Чи знаєте ви, будівництво якої будівлі вважається найдовшим у світовій історії? Ні ні. Це не Кутузовська миля, не Москва-Сіті і навіть не будинки, закладені в радянську епоху. Пальму першості міцно утримує знаменитий Кельнський собор у Німеччині. Його зведення почалося 1248 року. З того часу змінилися десятки поколінь будівельників, але досі жодна комісія так і не прийняла його в експлуатацію. А ви кажете «Україна». Однак давайте звернемося до наших, як кажуть, «рідних» довгобудів і з'ясуємо пару простих і водночас складних питань: як вгадати із забудовником і не поповнити ряди ошуканих пайовиків? Про це розповість у новій статті адвокат Олег Сухов («Юридичний центр адвоката Олега Сухова»), президент Гільдії юристів ринку нерухомості.
Покупка квартири у новобудові. З чого почати?
Один розумний чоловік сказав: «Коли не знаєш, з чого почати — почни з початку». Підемо і ми цій пораді. Отже, ви замислилися над тим, як купити квартиру в новобудові. Насамперед слід зібрати всю інформацію про забудовника. Перше, що потрібно зробити – це перевірити забудовника через сайт податкової інспекції за вкладкою «Перевір себе та контрагента» http://egrul.nalog.ru/. Якщо будівельна компанія має заборгованості з платежів до бюджету та позабюджетних фондів, а також вчасно не здає звіти до податкової інспекції, є привід насторожитися.
Крім того, необхідно перевірити компанію через Банк рішень арбітражних судів http://ras.arbitr.ru/. До речі, маленький відступ. Дуже часто назва забудовника – це просто бренд, який поєднує цілу групу компаній будівельного холдингу. А ось про те, яка фірма насправді будує будинок, можна дізнатися тільки при підписанні договору пайової участі (абоіншого договору, якщо продавець ухиляється від дотримання 214-ФЗ). Тому будівельна компанія, з якою пайовик укладає контракт, може виявитися за підсумками такої перевірки «чистою». Буває і так.
Однак повернемось до сайту арбітражного суду. У пошуковику «Банку рішень» вводимо назву фірми, що цікавить нас, і дивимося всі справи з її участю. Причому звертаємо увагу лише на підсумкову суму фінансових претензій до забудовника з боку третіх осіб: постачальників, перевізників, підрядників, податкових та митних органів, а також громадян та компаній – учасників пайового будівництва на інших об'єктах. І на найголовніше — чи є позови щодо визнання забудовника банкрутом? Якщо є претензії на великі суми і є заява про визнання компанії банкрутом, то краще від такого забудовника триматися подалі. Гроші ціліші будуть.
Потім шукаємо форуми покупців квартир. Таких ресурсів в Інтернеті безліч. При цьому звертаємо увагу лише на негативні висловлювання: скарги пайовиків обраного вами будинку чи інших збудованих компанією об'єктів нерухомості. Особливо наголошуємо на випадках порушення термінів здачі будинків, подвійного продажу квартир, проблем з документацією та реєстрацією будівлі, вимоги додаткових платежів під час будівництва. Обов'язково подивіться, що пишуть про засновників та керівників забудовника засобу масової інформації. Уважно проштудуйте аналітичні статті, огляди. Чи були скандали з вашою будівельною компанією? Коли? З якого приводу? Хто її фінансує? Які у неї зв'язки з банками та державними органами? Вже на цьому етапі має скластися думка про цього забудовника.
Бажано з'ясувати — місцевий забудовник чи ні. Як показує судова практика, більше половини банкрутств у регіонахУкраїна відбувається з компаніями, які зареєстровані в одному суб'єкті Федерації, а будівництво ведуть в інших. Нічого страшного в цьому, звичайно, немає, проте треба розуміти, що забудовник — це не лише юридична особа, а й будівельна база, яку з іншого кінця країни просто так не перетягнеш і тут же на місці не придбаєш.
Нещодавно Арбітражний суд Омської області збанкрутував досить велику московську компанію ЗАТ «Алмазінвест». Забудовник намагався збудувати в Омську мікрорайон з кількох десятків будинків, проте його сил вистачило лише на п'ять коробок будівель, які порожніми очницями вікон дивляться тепер на старовинне сибірське місто.
І нехай ця московська компанія була досить великою і навіть відомою на ринку житла — без будівельної бази на Омщині вона нічого не змогла зробити. Виходить, що це була чиста вода авантюра. Тому коли перевіряєте будівельну компанію, завжди звертайте увагу на її історію. Чим старша компанія — тим надійніша. Потрібно зрештою навчитися розділяти забудовників. Як показали останні двадцять років, найстійкішими є ті підприємства, які виросли з радянських будівельних трестів та мають багаторічний досвід будівництва.
Будівництво на свій страх та ризик
Проте, навіть пошукавши «компромат» на забудовника та переконавшись, що йому можна вірити, громадянин все одно ризикує опинитися без квартири. Чому? Причин насправді багато. Розглянемо деякі з них. Насамперед треба враховувати, що будівельна компанія здатна зводити будинок на свій страх ризик. Про що йде мова? А ось про що. Наприклад, є у Москві будівельна компанія «Аранта» (назва змінена). Вона зареєстрована у податковій інспекції, акуратно сплачує податки (принаймні заруку її не ловили), претензій підрядників до них немає, а за останні п'ять років «Аранта» здала чотири об'єкти. І все ж таки є одне «але». Три будівлі з чотирьох було зареєстровано лише за рішенням суду.
Іншими словами, будівельники та співінвестори купували земельну ділянку та виходили на об'єкт. Без узгодження технічних умов та дозволу на будівництво. Безперечно, багато, звичайно, так і роблять. Такі в нас звичаї. Забудовники розпочинають будівництво і лише потім оформлюють документи.
«Такі випадки зафіксовано в Омську, Самарі, Нижньому Новгороді, Москві, Московській області та інших містах України. Ніби нічого незвичайного. Але не поспішайте заперечувати. Наприклад, в Іркутську, Самарі та Томську вже були випадки, коли нерухомість легалізувати не вдалося. А в Іркутську взагалі один будинок за рішенням суду потрапив під знесення, оскільки був побудований з кричущим порушенням містобудівних норм і становить небезпеку як для потенційних мешканців, так і для навколишніх будівель. Як вам такий варіант? Зрештою ні грошей, ні квартири. Сотні аналогічних прикладів у Московській області», - розповідає Олег Сухов.
Чи можна виявити такі ситуації до придбання житла? Відповідь можна. Для цього необхідно попросити працівників забудовника показати дозвіл на будівництво та проектну документацію. Якщо цих документів немає, то купувати квартиру, мабуть, не варто. Інша істотна ознака: житло в таких будинках продається набагато нижче за ринкову ціну. А безкоштовний, точніше, дешевий сир буває лише в мишоловках.
Подвійний або навіть потрійний продаж об'єкту
Ідемо далі. Є ще один варіант, коли громадянин може сказати «прости-прощай» своїм грошам та квартирі. Це подвійний чи навіть потрійний продаж об'єкту. Наприклад, у Самарі фірма «ТОВ 2002» отримала під будівництвоземельну ділянку оформила всі дозвільні документи, але, на жаль, неправильно розрахувала бюджет будівництва. В результаті довелося її керівництву залучати кошти банків та виробничі потужності інших будівельних компаній. Платою за роботу стала частина квартир у новобудові.
Одним із підрядників у цьому будівництві була компанія «ПВХ — назавжди» (назва змінена), яка ставила склопакети у будівлі. Житлова нерухомість для цієї фірми була непрофільним активом, а тому вона відразу виставила її на продаж: треба було терміново реалізувати житлову площу та розплатитися з постачальниками та робітниками. Сказано зроблено. Але оскільки «ПВХ — назавжди» ніколи не займалася продажем квартир, то через недосвідченість співробітників допустила потрійний продаж житла. Банальна технічна помилка. У результаті квартира відійшла до людини, договір якої був першим зареєстрований у Росреєстрі. Інші кандидати на житло отримали гроші назад. У даному прикладі покупцям, що й казати, пощастило, частіше буває набагато гірше: при подвійних продажах покупці часто не можуть отримати не тільки оплачене житло, а й повернути гроші. Компаніям-продавцям простіше збанкрутувати або «відвести» вже порожню організацію в регіони, де назавжди загубитися.
Ще один варіант подвійного продажу виникає, коли будівельна компанія розриває контракт із підрядником та повертає його квартири в основний портфель (або пул). Однак підрядник все одно реалізує нерухомість і вона продається двічі.
Наприклад, у Саратові будівельна компанія «Візит» (назва змінена) розірвала договір із фірмою «Квест» (назва змінена) яка працювала з комунікаціями у будівлі. Причина – недотримання термінів надання послуг. Проте «Квест» «продала» ще дві квартири та після розірвання договору. При цьому ті жквартири, але від свого імені продав і забудовник. Підсумок - подвійний продаж житлових приміщень. Знову ж таки суди, сльози та пошарпані нерви учасників засідань. Тому при купівлі квартири через агентство нерухомості чи у підрядника треба завжди цікавитись у основного забудовника — а чи взагалі має право компанія-продавець реалізовувати житло?
Шахрайство у чистому вигляді
«І нарешті, пряме шахрайство. Тут можливі різні варіанти: від підробки рішень судів про визнання права власності до фальшування всього комплекту документів на квартиру, — розповідає адвокат Олег Сухов. — Цим переважно промишляють організовані групи шахраїв. Прикладів безліч. Якщо цікаво, зайдіть в Інтернет і введіть запит у пошуковій системі. Як кажуть, "Гугл" вам на допомогу. Нарахуєте сотні випадків».
Особняком у низці злочинних махінацій з житлом стоять шахрайства самих забудовників. Скажу відразу, що навмисне піти на подвійні продажі може лише компанія, яка опинилася у важкому фінансовому стані. Як, наприклад, в одному з сибірських міст організація «Сибмашбуд» (назва змінена) свідомо здійснила подвійні продажі, аби лише добудувати та здати об'єкт. Справа в тому, що одного разу перед цим забудовником похмуро замаячила перспектива повного банкрутства, і щоб пережити лихі дні, керівництво пішло на прямий обман громадян.
Зрештою, коли всі квартири та офіси було продано, «Сибмашбуд» повернула гроші ошуканим пайовикам і навіть виплатила відсотки за незаконне користування коштами, проте неприємний осад у людей залишився. У Московській області все навпаки, якщо вже забудовник починає займатися подвійним продажем «через тяжке економічне становище», покупці стають його заручниками назавжди, а повернутигроші у таких випадках неможливо.
Бувають прецеденти, коли керівники забудовника навмисне займаються подвійним продажем, аби тільки «набити» свою кишеню. Так, зовсім недавно в Челябінську до десяти років колонії строго режиму було засуджено директора будівельної компанії «Аркада» Миколу Петрова, який навмисне займався подвійним продажем і завдав шкоди не тільки пайовикам, а й своїй організації. Від дій шахрая постраждали двадцять п'ять громадян та юридичних осіб. А всього Петров привласнив понад сорок мільйонів рублів.
Однак залишимо цього шахрая і повернемось до нашої статті.
Які ще небезпеки чатують на покупця квартири в новобудові?
Насамперед це «купівля» об'єкта за договором, який не відповідає законодавству. Констатую, що і сьогодні багато забудовників примудряються продавати житло через векселі, а також за попередніми договорами купівлі-продажу або договорами співінвестування. Так от: купувати такі квартири в жодному разі не слід.
Справа в тому, що Закон 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості» як документи для оформлення права власності визнає лише договори пайової участі та поступки прав вимоги. Це по-перше. А по-друге, коли вам пропонують купити житлоплощу за векселем, попереднім договором купівлі-продажу або співінвестування, то це означає, що у забудовника відсутні дозвіл на будівництво та більшість проектної документації. Або будівельники взагалі не мають грошей, щоб оформити навіть «нульовий цикл»: тобто вирити котлован, прокласти комунікації і підняти перший поверх. І чи варто ризикувати в цьому випадку, підписуючи договір, який не відповідає закону? Напевно ні.
«У статті ярозглянув лише кілька ризиків при купівлі квартири в новобудовах і навів лише один алгоритм перевірки забудовника. Насправді життя багатше і різноманітніше і, на жаль, у ньому далеко не завжди переважають яскраві та радісні кольори. Кожен випадок індивідуальний і потребує кваліфікованого підходу. Тому при купівлі житла не варто сподіватися лише на свої сили, а одразу довірити вирішення питання кваліфікованому юристу. Адже якісно перевірити забудовника та його документи, а також оцінити правову чистоту договору під силу лише професіоналу», — робить висновок Олег Сухов.