Як забудовнику відобразити в бухобліку пайове будівництво житлових будинків

Питання-відповідь на тему

Доповнення до питання №367522 від 03.06.14.

Після отримання дозволу на введення житлового будинку, ми передамо пайовикам квартири, зробивши в обліку такі проводки:

Д 86,62 (пайовики) До 08 (будівництво об'єкта, витрати забудовника) - Передача квартир пайовикам

Д 08 (будівництво ОС, витрати забудовника) До 90-1 - Виручка забудовника

ПИТАННЯ: При складанні звіту про фінансові результати за рік прибуток від передачі квартир пайовикам відобразиться в рядку 2110 т.к. звіт формується шляхом нарахування. А до книги доходів і витрат ця виручка не потрапить т.к. книга формується касовим способом. Правильно?

Кошти на фінансування будівництва забудовника не є прибутком у бухгалтерському обліку. Однак згодом частина цих коштів (наприклад, у сумі економії) може бути визнана винагородою забудовника. У такій ситуації суми, визнані винагородою, врахуйте у складі доходів.

При оподаткуванні цільове фінансування також не включається до складу доходів.

Детальний порядок обліку доходів та витрат у бухгалтерському та податковому обліку забудовника при пайовому будівництві наведено у рекомендації нижче.

Докладний порядок відображення в обліку операцій забудовника при пайовому будівництві житлових будинків міститься в матеріалах Системи Головбух

Рекомендація: Як забудовнику відобразити в бухобліку та при оподаткуванні пайове будівництво житлових будинків

Будівництво підрядним способом

Якщо забудовник будує житловий будинок підрядним способом, він виконує лише функції забудовника. Від пайовиків він отримує кошти:

Кошти на фінансування будівництва враховуйте на окремому субрахунку до рахунку 76, наприклад, «Розрахунки з пайовиками».У момент їх отримання робіть проведення:

Дебет 51 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з пайовиками» – отримано кошти від пайовика на будівництво об'єкта.*

Суму винагороди забудовника за послуги з організації будівництва відображайте на окремому субрахунку до рахунку 62, наприклад, «Розрахунки з пайовиками».

Винагороду, отриману до визнання виручки, враховуйте у порядку, передбаченому обліку отриманих авансів. Для цього зробіть проводки:

Дебет 76 «Розрахунки з пайовиками» Кредит 62 «Аванси отримані» – отримано аванс щодо винагороди забудовника.*

Кошти на фінансування будівництва доходом забудовника не є. Однак згодом частина цих коштів (наприклад, у сумі економії) може бути визнана винагородою забудовника. У такій ситуації суми, визнані винагородою, врахуйте у складі доходів.

Витрати

Витрати на будівництво житлового будинку відображайте в міру їх виникнення і накопичуйте по дебету рахунки 08-3 наростаючим підсумком початку будівництва. При цьому забудовник робить такі записи:

Дебет 08-3 Кредит 60 – враховано у складі витрат на будівництво вартість робіт, виконаних підрядником;

Дебет 19 Кредит 60 – враховано пред'явлений підрядником ПДВ.*

ПДВ із вартості підрядних робіт віднесіть на витрати на будівництво житлового будинку:

Дебет 08-3 Кредит 19 – враховано у складі витрат на будівництво «вхідного» ПДВ із вартості робіт, виконаних підрядником.

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60. ) – відображені витрати забудовника з організації будівництва;

Дебет 19 Кредит 60 (76) – враховано «вхідний» ПДВ за витратами на надання послуг забудовникаорганізації будівництва.

Дебет 26 Кредит 19 – віднесено до витрат «вхідний» ПДВ за витратами надання послуг забудовника з організації будівництва.

Доходи

Під час будівництва житлового будинку підрядним способом доходом забудовника є винагорода за його послуги (п. 5 ПБО 9/99).

Розмір винагороди визначається умовами договору участі у пайовому будівництві. Так, наприклад, договором можна встановити такі способи визначення винагороди:

фіксована сума;
відсоток від пайового внеску;
сума економії цільових коштів, що залишаються у розпорядженні забудовника після закінчення будівництва.

Виручку від реалізації послуг з організації будівництва забудовник визнає за одночасного виконання наступних умов:

забудовник має право отримання цієї виручки, що підтверджується договором чи іншим документом;
сума виручки може бути визначена;
забудовник отримав оплату за виконані роботи або має впевненість у отриманні оплати. Наприклад, у забудовника є документи (договір, акт приймання виконаних робіт, гарантійний лист тощо), на підставі яких він може вимагати оплати виконаних робіт;
послугу надано;
Витрати, які здійснені або будуть здійснені у зв'язку з цією операцією, можуть бути визначені.

Це випливає із положень пункту 12 ПБО 9/99.

Період визнання виручки в бухобліку залежить від тривалості договору участі в пайовому будівництві:

після передачі побудованого об'єкта пайовикам, якщо договір носить короткостроковий характер (менше 12 місяців);
у міру готовності, якщо договір носить довгостроковий характер або його термінипочатку та закінчення припадають на різні роки.

Це випливає з положень пунктів 12 та 13 ПБО 9/99 та пунктів 1, 2 та 17 ПБО 2/2008.

Якщо послуги забудовника вважаються наданими у міру готовності, виручку відбивайте на звітну дату за тим самим принципом, що й підрядники (п. 2, 17 та 23 ПБО 2/2008).

Якщо суму винагороди може бути визначено, виручку на момент її визнання відобразіть проводкою:

Дебет 62 субрахунок «Розрахунки з пайовиками» Кредит 90-1 – відображено виторг від реалізації послуг забудовника з організації будівництва.

При цьому витрати забудовника списуються з рахунку 26 «Загальногосподарські витрати» до дебету рахунку 90-2.

Якщо раніше було враховано отриманий аванс на виплату винагороди, виконайте таке проведення:

Дебет 62 субрахунок «Аванси отримані» Кредит 62 субрахунок «Розрахунки з пайовиками» – зараховано аванс, раніше отриманий від пайовиків на виплату винагороди.

Якщо сума винагороди визначається як економія цільових коштів пайовиків, виручку відобразіть у момент передачі квартир пайовикам. При цьому в обліку робіть запис:

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з пайовиками» Кредит 90-1 – відображена у складі доходів сума економії, визнана винагородою забудовника.

Передачу пайовикам побудованого об'єкта відображайте наступною проводкою:

Дебет76 субрахунок «Розрахунки з пайовиками» Кредит 08-3 – переданий пайовикам побудований об'єкт.

Якщо на частину квартир не знайшлося пайовиків або забудовник спочатку залишив частину квартир собі з метою їхнього подальшого продажу, то щодо таких квартир він є ще й інвестором. У такій ситуації доходом від цих квартир буде виручка від продажу готової продукції. Виручку відображайте за кредитом рахунки90-1 у момент переходу до покупця права власності на квартиру (з урахуванням виконання інших умов для визнання виручки у бухобліку). При цьому в обліку зробіть записи:

Дебет 62 Кредит 90-1 – відображено виторг за договором купівлі-продажу квартири;

Дебет 90-2 Кредит 43 субрахунок «Квартира №...» – списано собівартість проданої квартири;

Дебет 51 Кредит 62 – сплачена покупцем вартість квартири за договором купівлі-продажу.

УСН

Порядок розрахунку єдиного податку при спрощенні за договором участі у пайовому будівництві залежить від способу ведення будівництва:

підрядним способом;
власними силами.

При підрядному способі будівництва доходом забудовника від пайового будівництва є винагорода за надані пайовикам послуги.

Крім того, забудовник може будувати частину квартир у житловому будинку за рахунок власних коштів, з метою їхнього подальшого продажу. У разі забудовник враховує у доходах виручку від квартир у житловому будинку (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).

Облік витрат забудовника за договором участі у пайовому будівництві залежить від цього, який об'єкт оподаткування застосовує організація. Якщо організація сплачує єдиний податок із доходів, то витрати забудовника її податкову базу не зменшують. Це з тим, що з такому об'єкті оподаткування організація взагалі враховує ніякі витрати (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

У разі будівництва житлових будинків за рахунок власних коштів з метою подальшого продажу квартир виручку від реалізації зменшіть на витрати, пов'язані з виробництвом та реалізацією продукції (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При цьому враховуйте лише ті витрати, які наведені у пункті 1 статті346.16 таки Податкового кодексу РФ. Такими витратами можуть бути, зокрема:

матеріальні витрати, у тому числі витрати на купівлю сировини та матеріалів;
Витрати оплату праці тощо.

Олег Хороший, державний радник податкової служби України III рангу

* Так виділено частину матеріалу, яка допоможе Вам прийняти правильне рішення