Як забудовнику відобразити в обліку доходи від будівництва об’єкта для стороннього інвестора

Забудовник може зводити об'єкт за рахунок власних коштів або за рахунок коштів.

Забудовник, який будує за рахунок залучених коштів, може це робити в рамках договору інвестування у будівництво або у рамках договору участі у пайовому будівництві.

Про відображення доходів забудовника за договором участі в пайовому будівництві див. Як забудовнику відобразити в обліку пайове будівництво житлових будинків.

Бухоблік

У бухобліку порядок відображення доходів забудовника за договором інвестування у будівництво залежить від способу виконання будівельно-монтажних робіт:

Це тим, що спосіб ведення будівництва пов'язані з функціями, які виконує забудовник .

Якщо забудовник будує об'єкт підрядним способом, він виконує лише функції забудовника. Від інвестора він отримує кошти:

Кошти на фінансування будівництва враховуйте на окремому субрахунку до рахунку 76, наприклад, «Розрахунки з інвесторами». У момент їх отримання робіть проведення:

Дебет 51 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» – отримано кошти інвесторів на будівництво об'єкта.

Суму винагороди забудовника за послуги з організації будівництва відображайте на окремому субрахунку до рахунку 62, наприклад, «Розрахунки з інвесторами».

Винагороду, отриману до визнання виручки, враховуйте у порядку, передбаченому обліку авансів отриманих. Для цього зробіть проводки:

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» Кредит 62 субрахунок «Аванси отримані» – отримано аванс на винагороду забудовника;

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з ПДВ з авансів отриманих» Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» – нарахований ПДВ з авансів отриманих.

Кошти на фінансування будівництва доходом забудовника не є. Однак згодом частина цих коштів (наприклад, у сумі економії) може бути визнана винагородою забудовника. У такій ситуації суми, визнані винагородою, врахуйте у складі доходів.

Доходом (виручкою) забудовника за інвестиційним договором на будівництво об'єкта є винагорода за надання забудовником послуг з організації будівництва (п. 5 ПБО 9/99).

Розмір винагороди визначається умовами договору. Так, наприклад, договором можна встановити такі способи визначення винагороди:

фіксована сума;

відсоток кошторисної вартості будівництва;

сума економії цільових коштів, що залишаються у розпорядженні забудовника після закінчення будівництва;

комбінований спосіб, коли загальна сума винагороди складається із заздалегідь встановленого розміру (у вигляді фіксованої суми або відсоткового відношення) та економії після закінчення будівництва (повної або її частини).

Виручку від реалізації послуг з організації будівництва забудовник визнає за одночасного виконання наступних умов:

забудовник має право отримання цієї виручки, що підтверджується договором чи іншим документом;

сума виручки може бути визначена;

забудовник отримав оплату за виконані роботи або має впевненість у отриманні оплати. Наприклад, у забудовника є документи (договір, акт приймання виконаних робіт, гарантійний лист тощо), на підставі яких він може вимагати оплати виконаних робіт;

послугу надано;

витрати, які вироблені або будуть здійснені у зв'язку з цимоперацією можуть бути визначені.

Це випливає із положень пункту 12 ПБО 9/99.

Як правило, період визнання виручки в бухобліку залежить від тривалості договору інвестування у будівництво:

після передачі побудованого об'єкта інвестору, якщо договір інвестування має короткостроковий характер (менше 12 місяців);

принаймні готовності, якщо договір інвестування носить довгостроковий характер чи терміни початку і закінчення припадають різні роки.

Це випливає з положень пунктів 12 та 13 ПБО 9/99 та пунктів 1, 2 та 17 ПБО 2/2008.

Якщо послуги забудовника вважаються наданими у міру готовності, виручку відбивайте на звітну дату за тим самим принципом, що й підрядники (п. 2, 17 та 23 ПБО 2/2008).

Виручку від реалізації послуг з організації будівництва на момент її визнання відобразите проведенням:

Дебет 62 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» Кредит 90-1 – відображено виторг від реалізації послуг з організації будівництва.

При цьому витрати забудовника списуються з рахунку 26 «Загальногосподарські витрати» до дебету рахунка 90-2.

Після закінчення будівництва нарахуйте ПДВ, якщо забудовник є платником цього податку. Нарахування ПДВ відобразіть проводкою:

Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» – нарахований ПДВ із вартості наданих послуг з організації будівництва.

Якщо раніше було враховано отриманий аванс на виплату винагороди, зробіть такі проводки:

Дебет 62 субрахунок «Аванси отримані» Кредит 62 субрахунок «Розрахунки з інвесторами»– зараховано аванс, раніше отриманий від інвестора на виплату винагороди;

Дебет 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з ПДВ з авансівотриманих» – відновлено ПДВ, сплачений із суми авансів.

Передачу інвестору збудованого об'єкта відобразіть такими проводками:

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» Кредит 08-3 – передано інвестору побудований об'єкт (у частині вартості виконаних робіт без ПДВ);

Після списання витрат у дебет рахунка 76 в обліку може утворитися:

економія коштів інвестора (сума одержаного фінансування перевищила витрати на будівництво);

нестача коштів інвестора (сума витрат на будівництво перевищила суму отриманого фінансування).

Суму нестачі коштів, відшкодовану інвестором, відобразіть проводкою:

Дебет 51 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» – отримані від інвестора бракуючі кошти.

Списання суми економії залежить від умов договору інвестування у будівництво. Якщо за умовами договору сума економії підлягає поверненню інвестору, цю операцію відобразите проведенням:

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 51 – перерахована інвестору сума економії.

Сума економії, яка за умовами договору не підлягає поверненню інвестору, визнається винагородою забудовнику. У цьому випадку зробіть в обліку такі проводки:

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 90-1 – відображена у складі доходів сума економії, визнана винагородою забудовнику.

Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» – нарахований ПДВ із суми економії, визнаної винагородою забудовнику.

Приклад відображення в бухобліку забудовника виручки від реалізації послуг з організації будівництва за договором, терміни початку та закінчення якого припадають на різні роки. Винагорода забудовникавизначено у вигляді фіксованої суми

Виручка від надання послуг забудовника визначається з ступеня завершеності робіт. Відповідно до облікової політики «Альфи» ступінь завершеності робіт визначається з принципу рівномірності: щомісячно виручка від послуг забудовника визнається рівними частками протягом терміну дії договору інвестування.

Суму щомісячно визнаної виручки від послуг забудовника бухгалтер «Альфи» розрахував так: – 118 000 крб. (1180000 руб.: 10 міс.).

У бухобліку «Альфи» операції, пов'язані з виконанням інвестиційного договору, відображені в такий спосіб.

Дебет 62 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 90-1 - 118 000 руб. - Відбито виторг від реалізації послуг, наданих забудовником.

Дебет 51 Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» - 11800000 руб. - Отримані кошти на будівництво об'єкта;

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвесторами» Кредит 62 субрахунок «Розрахунки з авансів отриманих» - 1180000 руб. – виділено як передоплату вартість послуг забудовника із коштів, отриманих від інвестора;

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з ПДВ з авансів отриманих» Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» - 180 000 руб. (1180000 руб. × 18/118) - нарахований ПДВ із суми отриманого авансу;

Дебет 62 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 90-1 - 118 000 руб. - Відбито виторг від реалізації послуг, наданих забудовником;

Дебет 60 Кредит 51 - 10620000 руб. - Перерахована передоплата підрядної організації.

Дебет 62 субрахунок «Розрахунки з авансівотриманим» Кредит 62 субрахунок «Розрахунки з інвестором» - 118 000 руб. - Зараховано аванс, отриманий в рахунок оплати послуг за інвестиційним договором.

Дебет 08-3 Кредит 60 - 9000000 руб. – прийнято від підрядника виконані роботи з будівництва об'єкта (без урахування ПДВ);

Дебет 19 Кредит 60 - 1620000 руб. – відображено суму ПДВ з будівельних робіт, пред'явлену підрядною організацією;

Дебет 62 субрахунок «Розрахунки за авансами отриманими» Кредит 62 субрахунок «Розрахунки з інвестором» - 118 000 руб. - Зараховано аванс, отриманий в рахунок оплати послуг за інвестиційним договором.

Дебет 90-3 Кредит 68 субрахунок «Розрахунок з ПДВ» - 180 000 руб. (1180000 руб. × 18/118) - нарахований ПДВ на вартість послуг забудовника;

Дебет 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» Кредит 76 субрахунок «Розрахунки з ПДВ з авансів отриманих» - 180 000 руб. – прийнято до відрахування ПДВ, нарахованого з передоплати;

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 08-3 - 9000000 руб. - Відображено передачу інвестору побудованого об'єкта (на підставі акта про результати реалізації інвестиційного проекту);

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 19 - 1620000 руб. - Відображено передачу інвестору ПДВ з підрядних робіт.

При розрахунку податків порядок обліку доходів від реалізації робіт та послуг за договором інвестування у будівництво залежить від системи оподаткування, яку застосовує забудовник.