Як заперечити кадастрову вартість квартири
За новою податковою схемою підсумкове значення майнового податку громадян безпосередньо залежить від кадастрової вартості квартири чи іншого нерухомого об'єкта. За попередніми підрахунками, податкові платежі будуть значно збільшені, і багатьом власникам житла до 2020 року доведеться робити виплати, що перевищують колишній майновий податок майже вдесятеро.
Враховуючи такі значні розміри оподаткування для власників житла, багато юристів прогнозують різке підвищення судових позовів, спрямованих на зміну кадастрової вартості відповідних об'єктів, занесеної після оцінки у відомості Росреєстру.
Вже цього року суди загальної юрисдикції розглядають безліч подібних вимог щодо заперечення кадастрової вартості ділянок землі, де, за статистикою, найчастіше фіксуються випадки некоректної кадастрової оцінки об'єктів. Звичайно, при оцінці житла неточності та помилки трапляються набагато рідше, проте експерти ринку прогнозують, що оскаржити кадастрову вартість квартири в найближчому майбутньому забажає приблизно 10% власників житла.
Як показує практика, заперечення кадастрових відомостей стає вимушеним заходом для деяких власників житла, оскільки іноді трапляються досить грубі помилки, допущені оцінювачами щодо кадастрової вартості тієї чи іншої нерухомого об'єкта. Є, наприклад, позивачі, які об'єктивно заявляють у судах, що визначена в оцінці кадастрова вартість їх об'єктів нерухомості перевищує ринкову ціну в 2-3 рази.
Коли потрібно заперечувати?
Заперечення кадастрової вартості квартири допомагає своєчасно виправити допущену оцінювачем помилку та значно знизити оподаткування власника житла. Однак через недостатню правову та економічну грамотність багато громадян навіть не знають про можливість оскарження кадастрової вартості.
Крім того, деякі платники податків не бажають звертатися до суду, вважаючи заперечення неможливим чи скрутним. Однак, як показує правозастосовна практика, саме своєчасний правовий захист дає позитивні результати. Водночас боротьба громадян за внесення змін до даних українського Росреєстру далеко не завжди є доцільною.
Заперечувати кадастрову вартість квартир насамперед потрібно, коли є очевидна фактична помилка оцінювача, що призводить до невиправданого, багаторазового підвищення вартості житла в інформаційних даних українського кадастру.
Так, набагато простіше заперечити факт некоректної оцінки, якщо у кадастрових відомостях, наприклад, виявляться невідповідність площі чи кількості кімнат у квартирі.
Якщо ж причина заперечення кадастрової ціни квартири полягає не у очевидних помилках, власнику житла, швидше за все, доведеться докласти набагато більше зусиль для доведення некоректності оціночних відомостей та внесення відповідних змін до офіційної інформаційної бази українського Росреєстру.
Можливо, для коригування кадастрових відомостей знадобиться допомога юристів та професійних оціночних компаній. І навіть за наявності грамотної правової підтримки позитивного результату заперечення кадастрової вартості не гарантовано.
Відповідно, братися до правових спорів рекомендується за наявності у власника житлавпевненість у помилковості визначення кадастрової вартості квартири і, звичайно, за наявності реальної можливості подати необхідні докази, що свідчать про таку помилку. Крім того, при визначенні економічної доцільності внесення коригувань у дані кадастру варто врахувати і розмір відхилень кадастрової вартості внесеної від ринкової ціни відповідної квартири.
Практикуючі юристи вважають, що можливість знизити офіційну кадастрову вартість житла найбільш висока, коли оцінна сума в Росреєстрі значно перевищує реальну ринкову вартість даного нерухомого об'єкта.
У будь-якому випадку, коли власники житла вважають процедуру заперечення кадастрової вартості необхідною та доцільною, рекомендується не затягувати з правовим коригуванням раніше отриманих результатів кадастрової оцінки. Своєчасність заперечення особливо важлива, коли кадастрова вартість сильно завищена, оскількиперерахувати згодом вже нарахований майновий податок навряд чи вийде.
Як заперечити кадастрову вартість житла?
Головною та єдиною підставою для оскарження, якщо не йдеться про грубі помилки оцінювача, наприклад, у площі житла, виступає некоректність самої оцінки ринкової вартості квартири. На відміну від земельних ділянок, де точно обчислити реальну ринкову ціну землі дуже складно, кадастрова вартість житла, зазвичай, визначається досить просто.
Застосовані оцінювачами щодо житлової нерухомості моделі масової оцінки показали досить добрі показники точності. Відповідно, помилок певної оцінювачами кадастрової вартості квартир виявляється не так багато. При цьому некоректний результат, як показала практика, в основному пов'язаний із неправильноюкласифікацією відповідного об'єкта нерухомості або з невірною вихідною інформацією про цей об'єкт.
Сьогодні українські власники нерухомості мають лише два законні механізми для оскарження і, відповідно, зниження кадастрової вартості квартири, занесеної до відома Росреєстру після проведення оцінки.
Перший варіант - це звернення з відповідною вимогою до територіального підрозділу Росреєстру. В цьому випадку власник житла повинен буде уявити:
- заяву, яка потребує перегляду кадастрової вартості житла;
- кадастровий паспорт житлової нерухомості;
- професійно складений звіт про ринкову оцінку цієї квартири;
- власне посвідчення особи.
Другий варіант для законного зниження кадастрової вартості житла - звернення до суду. У ситуації власнику житлової нерухомості потрібно звертатися до канцелярії суду загальної юрисдикції, що належить до місцезнаходження відповідної житлової нерухомості. З документів заявник, який оскаржує кадастрову вартість житла, має надати крім самої позовної вимоги:
- експертний висновок оцінювачів, які проводили незалежне дослідження щодо визначення ринкової вартості житлового об'єкта;
- кадастровий паспорт житла;
- посвідчення особи заявника;
- ксерокопію правовстановлюючих документів.
Можливо, знадобиться подання суду якоїсь додаткової документації, виходячи з індивідуальних особливостей кожної спірної ситуації.
Більшість фахівців, які практикують у сфері житлового права, вважають, що звернення до територіальної комісії Росреєстру виступає більш швидким, зручним способом для переоцінкикадастрової вартості.
За українським законодавством заяву власника житла, що вимагає виправити невірні кадастрові відомості, має розглянути співробітники кадастрової палати за місяць. При цьому заявнику не доведеться сплачувати держмито, як при судовому оскарженні.
Основним доказом некоректності кадастрової оцінки, як уже говорилося, виступає незалежна оцінка, проведена експертною компанією, що має відповідний дозвіл на оціночну діяльність. І комісія Росреєстру, і судді розглядатимуть заяви, які вимагають знизити кадастрову вартість житлового об'єкта нерухомості, лише за наявності у заявника вищевказаного експертного висновку оціночної компанії, з якого однозначно випливає некоректність відомостей, занесених до українського кадастру.
Це означає, що в висновку оцінювачів, складеному відповідно до законодавчих вимог, повинна бути вказана ринкова ціна квартири, що оцінюється, істотно відрізняється від кадастрової вартості, занесеної в інформаційну базу Росреєстру. Зрозуміло, ця ринкова ціна має бути меншою за кадастрову вартість, інакше звертатися до інстанцій з відповідними вимогами просто недоцільно.
Деякі громадяни, намагаючись заперечити кадастрову вартість свого житла, посилаються на суму угоди, що вказується в угоді купівлі-продажу при купівлі квартири. Однак договір купівлі-продажу не вважається достатньою підставою для внесення коригувань до відома українського кадастру, а сума угоди в юридичній практиці не впливає на кадастрову вартість житла.
Незважаючи на те, що сторони будь-якої угоди щодо придбання житла завжди визначають у документації вартість відповідного об'єкта, законодавець все одно вимагає проведенняекспертної ринкової оцінки житла із залученням незалежних оцінювачів. Це цілком зрозуміло, адже сума угоди може бути і занижена, і завищена сторонами навмисно чи через неможливість об'єктивно розрахувати ринкову вартість конкретного житлового об'єкта. Відповідно і договір купівлі-продажу житла не сприймається судовими та державними органами як документ, що засвідчує актуальну оцінку житлового майна.