Як зупинити свавілля адміністрації із земельних ділянок для будівництва в порядку
1. Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки на вимогу орендодавця можливе лише з підстав, передбачених законом або договором.
Адміністрація звернулася до суду з позовом до М. про розірвання договорів оренди земельних ділянок та покладення обов'язку повернути земельні ділянки.
Вирішуючи суперечку та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні підстави для розірвання договорів оренди та, відповідно, повернення земельних ділянок. При цьому суд зазначив, що рішення про скасування або зупинення дії раніше виданих муніципальних правових актів не може мати довільний характер, а має бути законним та обґрунтованим. Не погоджуючись з цими висновками, суд апеляційної інстанції з посиланням на підп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, а також на положення ст. 29 та 30 ЗК Україна вказав, що наявність чинного договору оренди земельної ділянки за одночасної наявності чинного правового акта органу місцевого самоврядування про скасування раніше прийнятого правового акта про надання в оренду земельних ділянок свідчить про суперечність договірних норм нормам муніципального правового акта, порушує публічний порядок та принцип правової визначеності. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду України, скасовуючи апеляційну ухвалу та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, визнала висновки суду апеляційної інстанції такими, що суперечать нормам матеріального права з таких підстав.
Відповідно до ст. 450 ЦК України зміна та розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено цим кодексом, іншими законами чи договором. На вимогу однієї зі сторін договір може бутизмінено або розірвано за рішенням суду лише за суттєвого порушення договору іншою стороною або в інших випадках, передбачених цим кодексом, іншими законами чи договором.
Таким чином, одностороннє розірвання договору за загальним правилом не допускається і можливе лише у випадках прямо передбачених законом або договором. Розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї зі сторін можливе лише у разі суттєвого порушення договору іншою стороною або в інших випадках, які мають бути прямо передбачені законом чи договором.
Судом встановлено, що договорами оренди земельних ділянок, укладеними між сторонами спірних відносин, можливість їхнього розірвання в односторонньому порядку не передбачено.
На суттєве порушення відповідачем умов договорів як підставу їх розірвання позивач не посилався, і такі обставини були предметом судового розгляду.
Законність надання земельних ділянок, укладання договорів оренди цих ділянок позивачем не заперечувалась і судом апеляційної інстанції під сумнів не ставилася.
Єдиною підставою для розірвання договорів оренди, зазначеним як позивачем, так і судом апеляційної інстанції, стало скасування «у порядку самоконтролю» органом місцевого самоврядування постанов про надання земельних ділянок в оренду, що по суті є розірванням договору. на вимогу однієї із сторін. Тим часом такої підстави розірвання договору оренди нормами цивільного чи земельного законодавства не передбачено.
Статті 29 та 30 ЗК РФ, на які послався суд апеляційної інстанції, регулюють питання надання земельних ділянок і перебувають у главі V «Виникнення прав на землю». Основита порядок припинення прав на землю встановлені нормами глави VII ЗК РФ, які судом апеляційної інстанції не застосовувалися. Крім того, цей голова ЗК Україна не передбачає зазначених судом апеляційної інстанції підстав для розірвання договорів оренди земельних ділянок.
Висновок суду апеляційної інстанції про те, що збереження договорів оренди порушує публічний порядок та принцип правової визначеності, є необґрунтованим.
Публічний порядок, принципи правової визначеності та поваги власності в даному випадку порушуються довільним розірванням договорів оренди з вилученням законно наданих земельних ділянок, на яких знаходяться об'єкти капітального будівництва. При цьому право власності на ці об'єкти будівництва зареєстровано належним чином, а законність їхнього зведення ніким не оскаржена.
Такий висновок зробив ЗС Україна на допомогу земельним юристам та «широкому колу читачів».