Купівля часток уквартирі нюанси та рекомендації, UkrainianRealty
Експерти ринку нерухомості неодноразово попереджали споживачів про ризики придбання не повноцінної кімнати у комуналці, а частки у квартирі. Проте «четвертушки», як і раніше, користуються попитом, і бази даних містять не маленький обсяг подібних пропозицій. Сьогодні Віра Семенова, член експертної ради Гільдії ріелторів Москви, генеральний директор компанії «МЕТР РОШЕ-Захід», спеціально для RussianRealty.ru розповідає про деякі нюанси цього складного процесу, які має врахувати покупець частки, щоб не потрапити в халепу.
- Віро Анатоліївно, що собою являє куплена частка згідно з буквою закону? Чи правильно, що людина, яка купила частку в квартирі, стала співвласником і має повне право користуватися всіма наявними приміщеннями? - Не зовсім так. Розмір частки залежить від кількості співвласників. Як приклад візьмемо двокімнатну квартиру та колишнього подружжя без дітей. Суд може «прирівняти» частку кожного їх до тієї чи іншої кімнаті, тобто. встановити порядок користування, а чи не володіння. Однак це не означає, що при вирішенні одного з подружжя продати свою частку, він продасть кімнату. Колишнє рішення суду не поширюється на нових співдольників. Як тільки співвласник змінюється, потрібно знову йти до суду, який може переглянути своє рішення на користь іншого співвласника. Це ж загрожує зі збільшенням складу сім'ї, наприклад, народженні дитини. Пояснення тут просте. У переважній більшості випадків частка права не збігається з часткою кімнати у загальній площі квартири. Виходить, частка в квартирі предмет абстрактний, тому і продається за заниженою вартістю.
- Якщо все настільки хитке, хто ж наважується на подібні експерименти зі своєюпсихікою? Виходить, частку продають ті, хто не зумів домовитись зі своїми родичами полюбовно. Не факт, що новий співвласник зможе. - Через відносно низькі ціни ціни купують, як правило, найменш забезпечені покупці, які поки не можуть купити кімнату в комуналці або окрему однокімнатну квартиру.
- Невже різниця між ціною на кімнату і частку настільки суттєва, що, наприклад, молода пара готова терпіти побутову негаразди з сусідами замість того, щоб взяти іпотечну однушку? - На вартість частки впливає безліч факторів: її розмір, метраж квартири, терміновість продажу, тип будинку, рік побудови, місцезнаходження, поверх, кількість власників, зареєстрованих та проживаючих у квартирі осіб та багато іншого. Найчастіше ціна частки занижена значно. Наприклад, якщо ціни на кімнати в середньому 2,5 млн рублів, то виручити, наприклад, за 1/3 квартири можна максимум 1,5 млн рублів. Різниця в мільйон, на мою думку, суттєва.
- Наскільки велика ймовірність, при покупці часток зіткнутися з шахраями? - При купівлі-продажу частки не доводиться говорити про шахрайство у тому вигляді, в якому ми спостерігаємо його в сегменті реалізації вторинного ринку. Тут проблема іншого роду і становить небезпеку не для покупця, а для інших співвласників. Не рідкісні випадки, коли продаж частки пов'язаний із непримиренною ситуацією між власниками (розлучення, поділ майна, спадок). Той, хто продає частку хоче «як можна сильніше насолити» співвласникам. Логіка проста, купуємо частку, потім викуповуємо решту. Таким чином, купівля квартири частинами обійдеться значно дешевше, ніж купівля квартири. Інше питання - яким чином відбуватиметься викуп часткою, що залишилися, власники яких не готові до продажу.
- Повернемося допроцесу продажу. Припустимо, громадянин доглянув квартиру, де він викупить частку. У чому може бути перша проблема? - Складнощі можуть виникнути у продавця частки, який згідно із законом 250 ЦК України повинен отримати письмову, засвідчену нотаріусом відмову співдольників від купівлі частки, що продається, інакше правочин може бути оскаржений у суді. Це називається "дотримання права переважної покупки". Однак не завжди відомі контакти другого співвласника. Він може виїхати з країни, знаходиться в місцях позбавлення волі або просто ухилятися від отримання повідомлення про продаж частки.
- Якщо співвласник ухиляється від отримання повідомлення, чи можна вийти з ситуації з меншими втратами? Інакше кажучи, які дії передбачені законом? - За законом, повідомлення про майбутній продаж має бути зроблено у письмовій формі. З моменту повідомлення відраховується 30 днів, і, якщо протягом цього періоду інші учасники не придбають частку, або відмовляться від купівлі, продавець має право продавати своє майно будь-якій іншій особі. Якогось законного способу змусити проти волі отримати цей документ не існує, тому доводиться застосовувати обхідні маневри. Найпоширеніший спосіб – договір дарування. Для оформлення договору дарування нерухомості (частки), на відміну продажу, згода не требуется.
- Крім цієї відмови сусідів по квартирі, чи відрізняється необхідний пакет документів від звичайної угоди купівлі-продажу? - Ні, документи ті самі: три екземпляри договору купівлі-продажу у простій письмовій формі; правовстановлюючі документи на квартиру; документи БТІ; виписка із домової книги; згода чоловіка/дружини, нотаріально засвідчена. Список може бути доповнений, залежно від випадку.
- Щодо договору купівлі-продажу, чи є моменти, які прописуються лише у договорах купівлі-продажу частки? - Фізично частки не поділені. Однак якщо суд раніше виніс рішення про порядок користування та прирівняв частку продавця до конкретної кімнати, тоді в договорі можна прописати: «Відчужувана частка у праві спільної власності на квартиру дає право власнику частки користуватись Н-кімнатою, а також місцями загального користування». Нагадую, прописати можна, але у разі невдоволення інших співвласників вони мають повне право звернутися до суду, щоб порядок користування було змінено. Якщо порядок користування квартирою не передбачено угодою власників часток або рішенням суду, спочатку необхідно визначити порядок користування житловим приміщенням. В іншому, договір за змістом той самий.
- Якщо частка є об'єктом абстрактним, чи підписується акт прийому-передачі? - Частка абстрактна лише фізично. За законодавством, акт прийому-передачі необхідний будь-який возмездной угоді – це безпеку сторін. Як то кажуть, речове право передано, гроші отримано. Але на реєстрацію договору купівлі-продажу він не вимагається. Тому на користь сторін я б радила включати цей пункт до договору та підписувати акт прийому-передачі.
- Віро Анатоліївно, ваші поради, рекомендації тим, хто зараз задумався придбати частку. - Необхідно розуміти, навіщо частка купується. Якщо для проживання важливо дізнатися все про своїх майбутніх сусідів по квартирі. Тим більше, якщо однокімнатна квартира. Купівля квадратних метрів «дешево» може обійтися постійними скандалами, і загрожує власністю лише на папері. Якщо частка купується для прописки, особливих проблем немає. Головне пам'ятати, частки не просто такі дешеві (щодо кімнат).