Методи вимірювання зносу об’єктів нерухомості

Поняття «знос», що використовується в оціночній діяльності, необхідно відрізняти

від поняття амортизація», що застосовується у бухгалтерському обліку.

Знос з погляду бухгалтера і оцінювача є різні процеси.

У бухгалтерських документах зношування — це економічний механізм компенсації зношування основних фондів, який прийнято називати «амортизацією», тобто процес заповнення втрати вартості об'єкта і процес накопичення коштів (джерел) для придбання нових об'єктів замість тих, що зносилися. Таке накопичення здійснюється шляхом включення до витрат виробництва сум амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування провадяться протягом нормативного терміну служби об'єкта і, таким чином, за нормативний термін служби балансова вартість об'єкта повністю переноситься на витрати виробництва та обігу.

В даний час, відповідно до положення про порядок нарахування амортизаційних відрахувань за основними фондами в народному господарстві України, знос основних фондів здійснюється рівномірним (лінійним) методом. За підсумками року на підприємстві знос у грошовому вираженні окремих об'єктів основних виробничих фондів визначається за формулою

Оцінювач враховує фізичний, моральний зовнішній (економічний) зноси, прагне подати ці види зносу у вартісному вираженні і відбиває отримані суми вартості об'єкта нерухомості. Такий підхід до зносу вписується в загальноприйняту бухгалтерську звітність, яка враховує лише фактичну ціну угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Тому існує деяке непорозуміння між оцінювачем та бухгалтером, хоча й інші прагнуть використати результати оцінки основних фондів та фінансові (бухгалтерські) звіти підприємства у своїй професійній.діяльності.

Ступінь фізичного зносу об'єкта нерухомості визначається шляхом обстеження технічного стану будівлі в цілому або його окремих конструктивних елементів.

Відсоток зносу будівлі загалом визначається як середня арифметична

зважена, виведена з відсотка зношування окремих конструктивних елементів у загальній вартості відновлення:

де - Відсоток зносу будівлі в цілому, середня арифметична зважена,%;

- питома вага вартості конструктивного елемента загальної вартості відновлення будівлі, %;

знос конструктивного елемента, встановлений на основі обстеження його фактичного технічного стану, %:

де , - відповідно фактичний та нормативний термін служби конструктивного елемента, роки.

Для розрахунку фізичного зношування довготривалих елементів можна використовувати метод визначення витрат на відтворення елементів будівлі (вартісний метод).

Нормативний (бухгалтерський) методвизначення залишкової вартості об'єкта нерухомості (крім землі) визначається відповідно до Податкового кодексу РФ.

Зв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком, а також типовим терміном фізичного життя можна описати формулою

де І – знос об'єкта нерухомості, – відновлююча вартість об'єкта нерухомості; ЕВ – ефективний вік; - Типовий термін економічного життя.

Кількісні виміриморального зносу (функціонального старіння) об'єктів нерухомості- це складний процес, але він має велике значення при оцінці, при визначенні термінів лужби, розробці нових норм амортизаційних відрахувань, і тому ця проблема завжди знаходиться в полі зору вітчизняних економістів, проте досіостаточного вирішення цієї проблеми не знайдено.

Добре відомо, що в міру збільшення віку об'єкта нерухомості, що експлуатується, все більше витрат потрібно на підтримку його в робочому стані. Архітектура, дизайн, стиль, конструкційні особливості, характер обслуговування стають менш прийнятними для власника в порівнянні з аналогічними параметрами сучасних об'єктів нерухомості. Можуть виникати різні ситуації. Приміром, об'єкт (будівля) експлуатується довше, ніж дозволяє термін його фізичної служби чи будівлю побудовано під конкретний виробничий процес, який з якихось причин закінчився, а термін життя будівлі триває. Всі ці особливості функціональної амортизації оцінювач повинен висловити у вартісному вигляді та врахувати їх щодо вартості об'єкта.

Процес визначення вартості морального зносу досить складний, проте є пропозиції, які дозволяють кількісно виміряти його величину. Як зазначалося в п. 1.4, моральне зношування може бути обумовлене або надмірними капітальними витратами при «осучасненні» об'єкта нерухомості, або надмірними експлуатаційними витратами — при використанні об'єкта нерухомості старої будівлі.

У першому випадку моральне зношування можна розрахувати за формулою

де - первісна вартість об'єкта; - Відновна вартість об'єкта; - Величина морального зносу.

Моральний знос об'єктів нерухомості можна розрахувати шляхом обліку експлуатаційних витрат, що постійно збільшуються. Аналіз відмінностей у витратах обслуговування існуючого і нового об'єкта нерухомості дозволяє кількісно виміряти моральний знос об'єкта. Розрахунок знецінення включає наступні етапи:

визначення щорічних експлуатаційних витратза оцінюваним об'єктом нерухомості;
визначення щорічних експлуатаційних витрат за сучасним аналогом;
підрахунок різниці витрат за експлуатацію;
облік впливу податків;
визначення терміну економічного життя оцінюваного об'єкта нерухомості;
розрахунок поточної вартості щорічних майбутніх втрат за допомогою капіталізації або дисконтування для терміну економічного життя об'єкта, що залишається, за відповідною ставкою.

Таким чином, моральне зношування об'єкта нерухомості можна розглядати як сьогоднішню вартість майбутніх додаткових експлуатаційних витрат у процесі його експлуатації.

Для вимірюваннязносу зовнішнього впливувикористовують:

1. Аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два зіставні об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший — не має). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього впливу на об'єкт, що оцінюється.

2. Порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних об'єкту, один з яких зазнає негативного впливу. Капіталізація втрат доходу порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме величину зовнішнього впливу.

Всі ці внептние, не залежать від оцінюваного об'єкта, фактори оцінювач повинен висловити в рублях і отриману суму витчесті із загальної валової вартості об'єкта нерухомості.