Методика аудиту товариства власників житла

Методика аудиту некомерційних організацій – товариств власників житла має розроблятись аудиторською організацією для систематизації підходів до організації перевірки. Ця методика може бути використана як основний посібник з проведення аудиту та інших некомерційних організацій у сфері ЖКГ. Аудиторські фірми, які проводять перевірки, можуть використовувати цю методику при розробці внутрішньофірмових стандартів та посібників, які встановлюють обов'язкові для використання загальні та специфічні принципи та підходи до аудиту у сфері ЖКГ.

Структурно методика включає кілька розділів (рис. 16.1). У розд. I методики представлений підготовчий етап, розд. II – "Збір інформації та аудиторських доказів, систематизація матеріалів перевірки" описані деякі технічні аспекти практичного застосування положень та підходів методики, методичні підходи до збору аудиторських доказів, розд. ІІІ розкриває підходи до оцінки результатів аудиту.

Мал. 16.1.Аудит кошторисів доходів та витрат товариств власників житла

У ходіпідготовчого етапу поряд з виконанням звичайних для будь-якої перевірки робіт зі складання плану, програми, листа згоди про проведення перевірки, складання та підписання договору виконуються роботи, які відрізняються залежно від того, яка перевірка – первинна чи повторна . Припервинній перевірціслід провести попередню оцінку діяльності, погодити умови перевірки. Приповторній перевірцінеобхідно ознайомитися з матеріалами попередньої перевірки, оцінити, як проведено виправлення та впроваджено рекомендації аудитора. Джерелами інформації є кошториси поточного та минулого періоду, розрахунки доходів та витрат,регістри аналітичного обліку, аналітичні регістри, звітність, нормативні акти.

Особливий розділ перевірки –перевірка обґрунтованості кошторисів доходів та витрат товариств власників житла та їх виконання. При розрахунку доходів від послуг використовують муніципальні тарифи.

Навіть за відсутності в ТСЖ комерційної діяльності утворюється економія коштів приблизно 10% річний сукупної плати жителей. Для будинку в 450 квартир це близько 800 000 руб. Аудитору слід дати висновок про оптимальність встановлення плати для власників житла, ефективність використання тимчасово вільних коштів. Зокрема, необхідно встановити, чи приносять дохід тимчасово вільні кошти, де вони зберігаються, чи оптимальні умови для їх зберігання та забезпечення доходності.

У ході перевірки кошторисів ТСЖ аудитори як незалежні професіонали перевіряють бухгалтерську звітність, здійснюють експертизу платежів та внесків членів ТСЖ щодо економічної обґрунтованості статей витрат, проводять консультації з бухгалтерського, податкового, управлінського обліку, правових питань.

Особливий розділ перевірки становитьаудит доходних джерел ТСЖ,які відповідно до Житлового кодексу України складаються:

• з обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів ТСЖ;
• субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення ремонту, надання окремих видів комунальних послуг;
• прибутків від господарської діяльності;
• інших надходжень.

Аудитору слід перевірити законність підприємницької діяльності, що здійснюється ТОК. Будучи некомерційною організацією, ТСЖ має право вести підприємницьку діяльність лише доти,оскільки це служить досягненню цілей, заради яких воно створено. При цьому законодавством України встановлено обмеження щодо підприємницької діяльності окремих видів НКО. Зокрема, перелік видів господарської діяльності, якими може займатися ТСЖ, закритий та включає:

• обслуговування, експлуатацію та ремонт нерухомого майна у багатоквартирному будинку;
• будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку;
• здачу в оренду, наймання частини спільного майна в багатоквартирному будинку.

Із законодавчого визначення ТСЖ випливає, що ТСЖ створюється для спільного управління комплексом нерухомого майна у багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, тому ТСЖ надає власникам приміщень у багатоквартирному будинку послуги щодо його управління та експлуатації. Якщо в багатоквартирному будинку є власники приміщень, які не захочуть вступити до ТСЖ, то з ними закон зобов'язує товариство укладати договори про утримання та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку (п. 2 ст. 138 ЖК РФ). Відповідно до цих договорів власники вносять плату за житлове приміщення та комунальні послуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Такі надходження можна однозначно кваліфікувати як прибуток від надання послуг ТСЖ. Більше того, зазначені платежі для організацій – власників приміщень у будинку будуть видатками щодо оплати експлуатаційних, комунальних послуг, що зменшують податкову базу з податку на прибуток. При цьому їх не можна врахувати на підставі пп. 29 п. 1 ст. 264 ПК України як цільові членські внески до НКО.

При перевірці плати за комунальні послуги слід мати на увазі, що ТСЖ, створене для забезпечення експлуатації будинку, не надаєкомунальні послуги, а укладає з комунальними організаціями договори на користь власників приміщень та є лише посередником у передачі грошей організаціям ЖКГ, які надають комунальні послуги мешканцям. Товариство оплачує ці послуги за рахунок коштів, що надходять на розрахунковий рахунок у вигляді комунальних платежів, діючи на умовах представництва. Аудитору слід з'ясувати, чи відображено у статутних документах, що ТСЖ займається саме збиранням та спрямуванням коштів на обслуговування будинку, а не наданням комунальних послуг. Оскільки ТСЖ не надає послуг, не виникає дохід, що підлягає оподаткуванню. Відповідно до ст. 41 НК Українадоходомвизнається економічна вигода у грошовій чи натуральній формі, що враховується у разі можливості її оцінки та в тій мірі, в якій таку вигоду можна оцінити. Виступаючи лише транзитною організацією, ТСЖ не отримує економічної вигоди.

Слід перевірити обсяги коштів, що стягуються з мешканців на підставі рахунків, виставлених організаціями, які безпосередньо надають комунальні послуги. При цьому треба мати на увазі, що якщо стягнення коштів здійснюється у розмірі фактично спожитих мешканцями зазначених послуг, то ці суми не враховуються у складі доходів ТСЖ з метою оподаткування прибутку. Однак у разі перевищення коштів, що стягуються з мешканців, над сумами фактично використаних ними комунальних послуг, так само як при використанні зазначених коштів на інші цілі, названі кошти розглядаються як доход ТСЖ.

Функціями ТСЖ є планування, організація та проведення капітального ремонту багатоквартирного будинку, у зв'язку з цим при проведенні перевірки звітності слід проаудувати точність формування резерву для ремонту багатоквартирного будинку,встановити порядок планування та витрачання коштів. Аудитор повинен встановити, чи складається кошторис на капітальний ремонт, як регулюється порядок утворення резервного фонду на ремонт, чи є рішення загальних зборів членів ТСЖ, до компетенції яких віднесено ці питання відповідно до житлового кодексу (пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Витрати формування резерву під майбутній ремонт будинку не зменшують податкову базу з податку на прибуток, оскільки витрати на ремонт будинку можуть бути враховані тільки після фактичного їх здійснення на підставі пп. 49 п. 1 ст. 264 ПК України як інші витрати, пов'язані з виробництвом та реалізацією.

Особливий розділ перевірки становить аудит доходів від здачі загального майна в оренду, оренду та їх використання. Товариство власників житла має право надавати в користування або обмежене користування частину спільного майна у багатоквартирному будинку, здавати в оренду частину земельної ділянки, підвальні приміщення, якщо це не порушує прав та законних інтересів власників приміщень у багатоквартирному будинку (пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ). Слід пам'ятати, що це доходи ставляться до позареалізаційним (п. 4 ст. 250 НК РФ) і підлягають оподаткуванню.

При перевірці ПДФО слід мати на увазі, що товариства, від яких платники податків отримали доходи, є податковими агентами та зобов'язані обчислити, утримати та сплатити суми ПДФО.

Аудиту слід встановити наявність зареєстрованих на ТСЖ транспортних засобів, перевірити точність оподаткування їх транспортним податком.

Товариство власників житла не є власником житлового фонду багатоквартирного будинку, оскільки квартири належать їхнім власникам, тому правові підстави нарахування ТСЖ податку на майно відсутні.

Крімтого, ТСЖ вправі перейти застосування спрощеної системи оподаткування, якщо рівень доходів вбирається у встановлений рівень.

Важливою умовою звільнення цільових надходжень від оподаткування податком з прибутку є організація окремого обліку доходів (витрат), отриманих (вироблених) у межах цільових надходжень, що слід перевірити під час аудиту. Якщо під час перевірки аудитор виявив порушення хоча б однієї з названих вище умов, то дохід, отриманий платником податків, не відноситься до цільових надходжень і має бути включений до податкової бази з податку на прибуток організацій.

Назаключному етапі встановлюється наявність аудиторських доказів за всіма етапами аудиту, формується думка аудиторської організації щодо достовірності звітності, здійснюється підготовка аудиторського висновку для клієнта, листи про результати перевірки.

За наявності помилок у межах рівня суттєвості аудиторська фірма приймає рішення про видачу модифікованого умовно-позитивного аудиторського висновку. Якщо рівень виявлених помилок перевищує оголошений у плані рівень суттєвості, то аудитору рекомендується складати негативний аудиторський висновок з приведенням у ньому фактів, які призвели до такого висновку (порушення законодавства, невиконання правлінням покладених на нього завдань з управління та утримання багатоквартирного будинку та ін.). ). Оформлення відмовитися від висловлювання думки про достовірність бухгалтерської звітності товариства то, можливо при неповному поданні документів і бухгалтерських даних по аудируемому періоду.

Аудитору необхідно надати докази, що товариству не загрожує банкрутство або інші серйозні обставини, які є несумісними зпродовженням його діяльності. Перевірку слід проводити відповідно до Федерального правила (стандарту) аудиторської діяльності № 11 "Застосовність допущення безперервності діяльності особи, що аудується".

Специфіка кожного заходу методики закріплена у стандарті "Мета та основні принципи, пов'язані з аудитом звітності товариства власників житла".

Виборні органи управління ТСЖ несуть відповідальність за точність та обґрунтованість інформації, що подається у бухгалтерській звітності, податкових розрахунках. Окрім вимоги щодо необхідності виконання законодавства з обліку, податків, правління товариства зобов'язане виконувати статутні вимоги щодо захисту майнових інтересів власників житла, подавати зборам власників докладний звіт про свою діяльність, підтверджений аудитором.

Стандарт рекомендує укладати товариствам власників житла з аудиторськими організаціями договори щодо обов'язкового чи ініціативного аудиту.

Проведення аудиторської перевірки не звільняє керівництво ТСЖ від відповідальності за виконання властивих йому обов'язків та функцій, передбачених статутом товариства, що регламентується стандартом аудиторської діяльності "Права та обов'язки аудиторських організацій та економічних суб'єктів".

Положення Закону № 307-ФЗ про відповідальність аудиторської організації за формування та вираження професійної думки про достовірність бухгалтерської звітності товариства відповідно до рівня суттєвості доцільно доповнити вимогою про необхідність висловлення об'єктивної думки щодо виконання вимог статуту товариства щодо захисту законних майнових інтересів власників житла.