Неблагонадійні квартири яке житло банки не приймуть у заставу з іпотеки - РИА Новости
Гарантією за іпотечним кредитом зазвичай є житло, яке покупець планує придбати в кредит. Втім, предметом застави може стати будь-яке інше приміщення, що знаходиться у власності потенційного позичальника або третьої особи. Однак фінансистам дуже важливо, щоб забезпечення кредиту було надійним, тому банки вкрай вимогливі до житла, яке стає предметом застави. Цей матеріал допоможе потенційному позичальнику зрозуміти, яку нерухомість банк не ухвалить, що скоротить час на пошуки відповідного іпотечного житла.
Вроджені та набуті недоліки
Банкіри вкрай зацікавлені в тому, щоб їхні позичальники купували якісні та ліквідні квартири. Однак ця зворушлива турбота про клієнтів продиктована не трепетним коханням, а фінансовою прагматичністю – у разі дефолту позичальника у банку не повинно бути проблем із реалізацією застави. Тому банки уникають кредитувати будь-які ненадійні варіанти житла, із продажем яких у майбутньому можуть виникнути проблеми.
Тому переважна більшість банків не схвалить кредит на квартиру в будинку, що перебуває в аварійному стані, або потребує капітального ремонту. Навіть якщо взяти до уваги, що після знесення будинку власнику квартири дадуть найкраще за якістю житло, банк на такий варіант не піде. Переоформлення застави – дуже трудомістка процедура, а кредитору не потрібні зайві складнощі.
Безпека закладених квартир також далеко не байдужа до банків. Тому кредитні організації вкрай рідко погоджуються видавати іпотеку під заставу квартир у будинках з дерев'яними перекриттями або дерев'яним фундаментом, де високий шанс займання, а будинок може прогоріти.повного обвалення.
Крім того, банку необхідно, щоб житло відповідало всім вимогам сучасного комфорту. Якщо в будинку немає центрального опалення, води, каналізації або альтернативної автономної системи життєзабезпечення, він не може бути запорукою. Навіть якщо позичальника-покупця влаштовують спартанські умови, очевидно, що такий товар на ринку житла буде неліквідним.
Банки не кредитуватимуть і квартири з незаконним переплануванням. За нормами Житлового кодексу власник такої квартири або зобов'язаний узгодити перепланування або повернути квартиру в початковий стан. І те, й інше іноді буває вкрай проблематично. Так, деякі види перепланування взагалі не можна погодити ні до, ні після їх проведення – наприклад, якщо вони погіршують умови життя мешканців квартири, або їхніх сусідів, порушують цілісність несучих конструкцій, систему вентиляції тощо. Тому ліквідність такого житла значно нижча – продати його без проблем на ринку не вийде.
Варто також зазначити, що банки навряд чи видаватимуть кредити під заставу частки в квартирі або навіть однієї кімнати.
Залиш надію, кожен у вхідний банк На жаль, більшість цих проблем носить практично непереборний характер. Неможливо, наприклад, поміняти у квартирі дерев'яні перекриття на залізобетонні чи кардинально покращити стан квартири, якщо вона перебуває в аварійному будинку. До того ж, продавець навряд чи буде зацікавлений у подібних поліпшеннях – на більшість таких об'єктів знайдуться покупці з власними коштами, яким не потрібно залучати іпотечні гроші.
Враховуючи, що нині більшість покупців готові платити готівкою, подібні дрібниці не бентежать господарів квартир. Слід також зазначити, щоМайже всі громадяни при купівлі житла все одно роблять ремонт на свій лад і прибирають те, що їм не подобається.
Втім, за сильного бажання продавець і покупець можуть вирішити питання з незаконним переплануванням, узаконивши її або привівши квартиру в первісний вигляд. Але ці зміни також має робити продавець квартири, а чи матиме таке бажання – велике питання.
Заміські варіанти Ставлення до заміської нерухомості та земельних ділянок як предмет застави у банків досі неоднозначне. Довгий час кредитори дуже стримано ставилися до кредитування заміських об'єктів. Іпотечних програм для заміського житла на ринку було небагато, і вони поширювалися переважно на проекти забудовників-партнерів.
Зараз програми з кредитування заміських будинків найпоширеніші. Однак вимоги до будинку та земельної ділянки, як і раніше, пред'являються більш суворі, ніж до міського житла. Як правило, кредитуються вже лише добудовані будинки у готових селищах, забезпечених усіма необхідними для життя комунікаціями.
В окремих випадках можна придбати і недобуд, але тут йдеться, як правило, про акредитовані банком селища, де забудовники працюють у партнерстві з цією кредитною організацією.
Якщо в заставу передається житловий будинок, то земельна ділянка, на якій вона розташована, також автоматично передається в заставу, а до комплекту документів у цьому випадку обов'язково додається кадастровий паспорт (план) земельної ділянки.Юридичні перепони Крім проблем, пов'язаних із фізичним станом квартири, банки звертають увагу і на юридичні особливості. Очевидно, що ніякий банк не піде на кредитування квартири, яка неправильно оформлена у власність, абообтяжена якимись обтяженнями.
Право власності продавця має бути зареєстровано у передбаченому законом порядку та підтверджено документами, оформленими відповідно до вимог законодавства РФ. Тобто продавець має надати свідоцтво про державну реєстрацію права власності, а також інші правовстановлюючі документи – договір купівлі-продажу (дарування, наслідування), договір приватизації або інші папери, що підтверджують законність придбання.
Крім того, житло має бути вільним від будь-яких прав третіх осіб. Ці права можуть виникати, наприклад, як наслідок попередніх, не погашених кредитів, якими цей об'єкт виступав заставою. Обтяження виникають також унаслідок довгострокового договору найму, коли квартира здана в оренду, або у випадку, якщо не всі власники погодилися на продаж. У всіх цих ситуаціях є ризик, що угода буде оскаржена у суді.
Якщо такі обставини відомі – банк не дасть свого схвалення на угоду. Однак головна проблема в тому, що іноді подібні обставини залишаються не з'ясованими до угоди. Тобто і позичальник, і банк впевнені, що з об'єктом іпотеки все гаразд, а згодом з'ясовується, що квартира "з сюрпризом". З'являється якийсь неврахований власник, який пред'являє свої права на житлоплощу.
Особливо такий ризик великий з квартирами, у яких багато разів змінювався власник – історію такого об'єкта простежити набагато важче, і навіть досвідчені ріелтори не завжди можуть поручитися за чистоту угоди.
Тому банки рекомендують позичальникам при покупці квартири в кредит оформляти також титульне страхування (страхування від втрати права власності).
Ганна Волкова, керівник юридичного департаменту АІЖК