Недоступне житло - іпотека українською
Аналітики ринку іпотечного кредитування не перестають стверджувати про те, що сектор відроджується. Як аргументи наводиться показник зростання частки іпотеки у ВВП країни. У деяких країнах Європи він сягає 70%, у США – 55%. В Україні цей показник справді неухильно зростає: після кризи він наблизився до психологічної позначки в 1%, що повністю відображає думку українців про іпотеку.
І хоча дискусій на цю тему справді багато, іпотечні програми продовжують залишатися доступними для обмеженого кола населення. Ми спробували розібратися в причинах недоступності "доступного житла" та зрозуміти, чому іпотека як інструмент, який подарував дах над головою мільйонам європейців та американців, зовсім не працює в Україні.
Нині існують дві основні моделі іпотеки – американська та німецька. Перша, що є класичною і знайомою всім, полягає в наданні позичальнику кредиту під заставу нерухомості, що купується, з мінімальним початковим внеском, при порівняно високій процентній ставці. В українській "Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування" за основу прийнято саме цю схему.
Дещо інакше виглядає німецька модель. Позичальник приходить у банк і відкриває "накопичувальний рахунок". Через п'ять-десять років, коли на цьому рахунку накопичується близько половини вартості житла, позичальник отримує від держави дотацію в розмірі 10% і пільговий кредит на суму, що бракує, під мінімальну відсоткову ставку. Ця програма, розрахована на малозабезпечену частину населення, показала високу ефективність у країнах Західної Європи.
В Україні значно розвиненіша американська модель, проте низка експертів вважає, що німецький варіант був би набагато більшим.ефективним."Загалом у нашій країні необхідно було створювати систему стройсберкас (німецька модель іпотеки), а не американську систему", - зазначає Олександр Крапін, генеральний директор інформаційно-аналітичного агентства ринку нерухомості RWAY.
Ставки близькі до мінімальних
Як виглядає нині український ринок іпотеки? Після світової фінансової кризи цей сегмент кредитування почав поступово оживати. І хоча в банках вже не побачиш черг, у які позичальники вишиковувалися на початку нульових, інтерес населення до програм житлового кредитування помітно зріс: кількість виданих іпотечних кредитів зросла за І півріччя майже вдвічі порівняно з 2010р.
Чим зумовлена така тенденція? Насамперед політика банків стала гнучкішою. У моду входять "плаваючі" ставки замість колишніх фіксованих і найчастіше вони виявляються вигіднішими. Така ставка розраховується за формулою "ставка рефінансування ЦБ + 3%" (друге число кожен банк визначає сам). І хоча українці побоюються будь-якої фінансової невизначеності,"плаваюча" ставка, незважаючи на свою лякаючу назву, сьогодні виявляється значно вигіднішою за рахунок оптимізації відсоткових ризиків.
Цього року набула тенденція зниження процентних ставок: сьогодні вони близькі до українського історичного мінімуму. За даними Центробанку, середня ставка за іпотечним кредитом у рублях у І півріччі цього року становила 12,2%, у валюті – 9,6%. При цьому якщо в рідній валюті українці не беруть кредит у середньому на 16 років, в іноземній - на 13.
Практично всі великі банки в Україні знизили розмір початкового внеску до мінімуму в 10-15%, тоді як граничний термін позики продовжує зростати і сьогодні коливається від 20 років.у МДМ банку до 50 років у ВТБ 24. Постійно знижуються і вимоги до фінансових гарантій від позичальника. Альфа-банк, наприклад, пропонує скористатися можливістю підтвердження доходу через власну форму замість 2-ПДФО. Практично всі банки відмовилися від штрафів за дострокове погашення та знижують пені за прострочення. Багато кредитних організацій також надають пільги за ставками для "зарплатних" клієнтів та пропонують рефінансування виданих раніше кредитів. Не варто, напевно, згадувати, що різко знизилися терміни розгляду заявки отримання кредиту. У Райффайзенбанку на ухвалення такого рішення потрібно лише три дні.
Створене за рішенням уряду "Агентство з іпотечного житлового кредитування" (АІЖК) прогнозує, що до кінця 2015р. Іпотека буде доступна 30% українських сімей, при цьому середня ставка з іпотечного кредитування становитиме 8-9% річних. До 2020р. частка сімей, яким буде доступний іпотечний кредит, сягне 50%, а середньозважена ставка знизиться до 6% річних (за умови, що інфляція становитиме 4% річних), а також збільшиться середній термін кредитів – до 30 років, мріє агентство.
Поки що недоступне житло
Щоправда, незважаючи на ставки, що знижуються, іпотека все ще залишається недоступною для більшості українців. Крім того, багато хто воліє не зв'язуватися з кредитом на житло, не безпідставно вважаючи, що переплатять чималу суму. Припустимо, український позичальник взяв кредит у Ощадбанку на купівлю вторинного житла у розмірі 5 млн. руб. під річну ставку 14,25% (для "зарплатних" клієнтів), термін кредиту – 20 років. Виплачуючи на місяць по 63 тис. руб., загалом клієнт віддасть банку близько 15 млн руб., що втричі більше від початкової вартості житла. У складеному компанією Penny Lane Realty рейтингуУкраїна за вартістю іпотечного кредиту посіла 47-е місце з 60 можливих.
Свою роль відіграє низький рівень життя українця. Наприклад, середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами у країнах Європи, за даними компанії StatBanker, у 2009р. становила 4,5%. При цьому в Данії - лише 1,36% річних при щомісячному платежі 566 євро. І це враховуючи той факт, що середня заробітна плата у Данії – 4400 євро на місяць. У свою чергу українцям у середньому доводилося виплачувати за іпотечним кредитом у валюті 13,1% річних за середньої заробітної плати 464,2 євро, тобто. більше тисячі євро щомісяця. Таким чином, зарплата данця була вищою від щомісячного відрахування за кредитом майже у вісім разів, тоді як українцеві потрібно три місячні зарплати для того, щоб лише один раз заплатити за іпотеку.
Проблема недоступності іпотечного кредитування пов'язана із загальним низьким рівнем життя в Україні щодо розвинених країн. що реальний рівень життя більшої частини населення значно гірший за середні показники ", - вважає старший аналітик ІГ "Норд-Капітал" Максим Зайцев.
Якщо все ж таки Українанин вирішив взяти кредит на придбання житла, виникає цілком резонне питання: в якій валюті брати іпотеку? Очевидно, що кредит у рублях вигідніше брати тоді, коли українська валюта дешевшає по відношенню до долара та бівалютного кошика. У свою чергу, іпотечний кредит у доларах виправдовує себе в тих випадках, коли рубль зростає по відношенню до валюти США. До кризи популярнішими були іпотечні кредити в доларах, що пояснювалося зростанням курсу рубля і нижчими відсотковими ставками.
УНа відміну від докризового періоду, коли доларові запозичення були на піку популярності, сьогодні довіра до рубля помітно зросла. Якщо у 2006р. лише 60% українців брали іпотечний кредит у рублях, то сьогодні "патріотів" - 97,3%. Будь-який кредит завжди вигідніше брати в тій валюті, в якій позичальник отримує зарплату. Це допоможе уникнути валютних ризиків та переплат за конвертацію, радить аналітик "Інвесткафе" Ілля Ігнатенко. Спекулювати курсами валют можна тільки в тому випадку, якщо позичальник упевнений у тенденціях на грошовому ринку і якщо позику передбачається брати терміном не більше п'яти років. У будь-якому випадку кредит у валюті завжди є більш ризиковим.
За останні п'ять років курс долара зріс на 17%, євро - на 26%, витрати на іпотечні кредити в цих валютах зросли відповідно лише за рахунок різниці в курсах валют. "Сильним негативним фактором, який відлякує споживачів від іпотеки в доларах є нестійкість курсу долар/рубль", - зазначає аналітик UFS О.Козлов.
Банк Москви 2007г. пропонував позичальникам взяти кредит у найстійкіших світових валютах – швейцарському франку та японській єні, проте незабаром організація була змушена відмовитися від цієї програми через непопулярність у населення кредитів у екзотичних валютах. При малому попиті на подібну послугу обслуговування таких кредитів ставало вкрай накладним для банку, хоч і дуже вигідним для клієнтів.