Один знайбагатших українських рантьє віддасть нерухомість ФК «Відкриття»
Досягнуті власниками ФК «Відкриття» та «Росгосстраха» принципові домовленості щодо об'єднання передбачають, що до периметру угоди увійде також низка компаній нерухомості. Про це РБК розповіли три джерела, близькі до сторін угоди. «Це, зокрема, компанії «РГС Нерухомість» та «Легіон-девелопмент», - сказав один із співрозмовників РБК.
За словами іншого джерела РБК, "РГС Нерухомістю" та "Легіон Девелопментом" нерухомі активи, які перейдуть "Відкриття", не обмежуються. У периметрі операції будуть ще кілька компаній, зазначив він, але повідомити їхні назви відмовився. "В угоду увійде вся нерухомість, підконтрольна Хачатурову, не тільки в Москві, але і в регіонах", - стверджує третє джерело РБК.
Генеральний директор «Росдержстраху» Дмитро Маркаров уточнив, що всього у «Росдержстраху» близько 2 тис. об'єктів у власності та оренді. "Логічно, що в периметр угоди увійдуть і активи в нерухомості", - сказав він. За даними РБК, більшість об'єктів нерухомості, підконтрольних Данилу Хачатурову через зазначені компанії, у них якраз і орендували його фінансові структури (страховик і однойменний банк).
"Легіон Девелопмент", згідно з інформацією на сайті компанії, займається інвестиційними проектами з будівництва та експлуатації сучасних офісних центрів класу А. В активах компанії - бізнес-центри "Легіон I" та "Легіон III" у центрі Москви на вулицях Велика Ординка та Київська. За даними СПАРК, співвласниками ЗАТ «Легіон Девелопмент» є Андрій Айдінов та Дмитро Буров. У Єдиному державному реєстрі (ЄДРН) інформації про власників «Легіон III» немає, а власником «Легіон I» є ЗАТ «Легіон Девелопмент».
Опитані РБК експерти на банківському та рієлторському риках вказують, щокінцевим бенефіціаром обох компаній - РГС Нерухомості і Легіон Девелопменту - є Данил Хачатуров. Згідно з рейтингом Forbes, у 2014 році завдяки двом активам «Легіон Девелопмент» («Легіон I» та «Легіон III») Хачатуров входив до топ-30 найбільших українських рантьє. Його прибуток від оренди становив $70 млн щорічно, за даними Forbes. Зв'язатися із Хачатуровим не вдалося.
Ціна питання
Враховуючи, що повний перелік нерухомості, яка увійде до периметру угоди «Відкриття» з «Росдержстрахом», не розкривається, опитані РБК експерти в сфері нерухомості змогли оцінити лише два названі джерела РБК активи.
За словами директора практики з супроводу операцій з нерухомістю PwC Саяна Циренова, бізнес-центр «Легіон I» має площу 57 тис. кв. м, зокрема орендопридатних 36 тис. кв. м. Серед орендарів — Новолипецький металургійний комбінат, «Єгоров, Пугінський, Афанасьєв та партнери» та ін., свідчать дані ЄДРН. Площа "Легіону III" - 66 тис. кв. м, з яких орендопридатні – 52 тис. кв. м. Дана будівля має неформальну назву «будинок Держстраху», там розташовані офіси «Росдержстраху», «РГС-Життя», Росдержстрах Банку, пенсійного фонду групи.
Станіслав Бібік оцінює ринкову ціну "Легіону I" в 350-400 тис. руб. за 1 кв. м орендопридатної площі, "Легіона III" - 300-350 тис. руб. за 1 кв. м орендопридатної площі. Таким чином, ціна обох активів може змінюватись від 28,2 млрд до 32,6 млрд руб., підрахував РБК.
Оцінки Саяна Циренова нижче: ринкова ціна бізнес-центрів "Легіон I" і "Легіон III" - від $350 млн до $380 млн (за поточним курсом це 19,7-21,4 млрд руб.).
Інтерес покупця
Так, за даними української спілки автостраховиків (РСА), «Росдержстрах» отримав 54,67млрд руб. страхових премій, а виплатив 68,85 млрд руб. Як раніше повідомляв РБК, «Відкриттю» вже довелося надати страховику кредит, тобто понести витрати на угоду.
У такій ситуації включення нерухомості в периметр угоди навіть за мінімальною зробленою експертами оцінкою в 20 млрд руб. робить її значно цікавішою для групи «Відкриття», зазначає керуючий директор НРА Павло Самієв.
Директор групи банківських рейтингів АКРА Олександр Проклов згоден, що включення нерухомості в угоду потенційно знижує ризики для групи «Відкриття» і робить операцію більш інвестиційно привабливою, але лише у разі адекватної оцінки вартості ключових активів, що передаються. «Водночас важливим питанням залишається те, як ці об'єкти нерухомості структуруватимуться і оформлятимуться всередині холдингу «Відкриття», — додав він.
Справа в деталях
Втім, компанії, що управляють нерухомістю Хачатурова, самі обтяжені борговим навантаженням.
"РГС Нерухомість" - власник публічного боргу компанії "Росгосстрах", вказують учасники ринку. Згідно з даними Rusbonds.ru, в обігу знаходяться десять випусків облігацій сукупним обсягом 29200000000 руб. При цьому майже половина цього обсягу була залучена у 2016 році – п'ять випусків на 13 млрд руб. Інвестори та учасники ринку розповіли, що емітент не влаштовував презентацій для інвесторів, а також не проводив премаркетинг перед розміщенням. «Це був спосіб фінансування «Росдержстраху», — сказав один із співрозмовників, близький до однієї із сторін.
«Щоправда, не виключено, що покупцем цих облігацій могло бути «Відкриття», - сказав Павло Самієв. «А значить, боргове навантаження, не таке обтяжливе, якби це були чужі борги», — вказує один із співрозмовників РБК.