Офшори для ринку нерухомості – як і навіщо
Ігор Індріксонс, керуючий інвестиціями в нерухомість, спеціально для www.irn.ru
Останні зміни в українському законодавстві, які забороняють держслужбовцям мати банківські рахунки та володіти нерухомістю за кордоном, а також обмеження переказів за закордонними рахунками лише через українські банки підштовхнуть тих українців, хто вже вдавався до послуг офшорів, остаточно перевести всі свої активи до них, а тих, у кого ще не було досвіду офшорного, придбати такий і відкрити свій офшор.
Ми дуже часто вживаємо слово "офшор", але, як виявляється, далеко не всі знають, що за ним стоїть - як працює офшорна схема, для чого вона потрібна і які від неї вигоди. У цьому матеріалі ми постараємося поглянути на тему офшорів з «технічної» точки зору, не вдаючись у міркування про те, як дається взнаки відхід багатьох українців та їх коштів в офшори на економіці країни. Головне завдання для нас – зрозуміти, що таке офшорна компанія, основні засади її роботи, і що вона дає тим, хто її відкриває. Добре чи погано? Таке рішення кожен ухвалює сам для себе.
українська влада далеко не перша, хто вживає заходів проти виведення коштів та активів громадян в офшор, тому там давно до всього готова, адже реєстрація офшорних компаній та забезпечення їхньої діяльності – це основний заробіток таких країн. Тож зміни в українському законодавстві хіба що збільшать потік клієнтів, в іншому нічого не зміниться.
Варто розібратися в усьому порядку. На першому етапі відбувається звичайна реєстрація фірми в офшорній юрисдикції, тут немає нічого незвичайного. Потім нова компанія проводить емісію цінних паперів, акцій – ось тут і починається найцікавіше. Так як іноземний власник фірми через різні причини не може бутивласником цих акцій (саме тому він і відкриває офшорну компанію), то 100% акцій нової компанії передаються спеціальному трасту, який тримає їх на ім'я цього іноземного громадянина. В офшорах добре розвинений такий сервіс, як траст. Траст - це особлива форма відносин між юридичних осіб, головним призначенням якої є зберігання цінних паперів (акцій) тієї чи іншої офшору з ім'ям бенефіціара, власне реального власника цього офшора. Фокус такий схеми у цьому, що це власника, котрій траст тримає акції, відоме лише тим, хто має безпосереднє відношення до трасту, тобто. це закрита інформація. Дізнатися ім'я реального власника офшора третій стороні неможливо – ні траст, ні офшор такі відомості не надають.
Будь-яка компанія має бути директором, і офшор у цьому плані не виняток, з тією єдиною різницею, що директор там виключно номінальний, причому це юридична особа, яка є генеральним директором ще тисяч подібних компаній.
Виникає питання - як же в усю цю схему вписаний реальний власник і яким чином він цим керує? На реального власника щорічно виписується генеральна довіреність, яка надає йому право управління рахунками компанії та розпорядження її коштами. Цікава деталь: така довіреність може виписуватись не тільки на самого власника, а й на інших людей, наприклад, його родичів, членів сім'ї тощо. Таким чином, власник офшорної компанії абсолютно не обмежений у плані розпорядження своїми коштами. Юридично такий власник довіреності не володіє ні компанією, ні активами, що їй належать – грошима, акціями, нерухомістю тощо, він лише розпоряджається цими активами за дорученням, тому йому не можна пред'явити звинувачення за новимзаконодавству.
Відкрити таку компанію коштує дуже недорого – лише $2000, обслуговування – ще $1000 на рік. І жодних податків, жодних обмежень на користування майном. У разі перевірки з'ясувати, хто насправді власник активів офшору (у нашому випадку нерухомості) просто неможливо, тому що в реєстрі підприємств цінні папери офшору записані на траст, номінальний директор – юридична особа, кому ж цього року видана генеральна довіреність, з'ясувати немає жодної можливості.
На сьогоднішній день приблизно 50% угод із закордонною нерухомістю здійснюються за допомогою офшорних компаній. Справа в тому, що перевести нерухомість в офшор не складає ніяких труднощів і коштуватиме копійки. Власник нерухомості має право розпоряджатися нею на свій розсуд, він може «перепродати» її офшору всього за $100. І через місяць, коли буде оформлено правочин, ця нерухомість юридично не вважатиметься власністю цієї людини. Вивести нерухомість з офшору також просто та дешево.
Щоб відкрити собі фірму в офшорі, не обов'язково бути фінансовим гуру, не потрібно мати економічну чи юридичну освіту, навіть знати мову – в Україні є величезна кількість фірм, які надають послуги з відкриття та обслуговування офшорів. За кількістю таких фірм можна судити про популярність послуги офшорів у українців, а нове законодавство дасть сильний поштовх подальшому розвитку такого бізнесу.
Проблема Кіпру Говорячи про офшори, неможливо оминути тему подій на Кіпрі. Більшість українців вважали Кіпр офшорною зоною навіть після того, як ця країна по суті перестала бути такою. Офшорна зона – це особлива економічна зона, в якій компанії не сплачують жодних податків на будь-які доходи – на приріст капіталу, дивіденди тощодалі. Яскраві приклади таких зон – Британські Віргінські острови, Кайманові острови, Беліз та багато інших.
На Кіпрі так само, як і на інших офшорах, відкривали компанії, але абсолютно по іншій причині, ніж у випадку з Белізом або Каймановими островами.
У ході цьогорічних обговорень змін у законодавстві Кіпру з'ясувалося, що третина депозитів, розміщених у місцевих банках, належить українським громадянам. Але конкретні суми не розкриваються – зі 100 розміщених на Кіпрі депозитів приблизно 30 належать українцям, але скільки саме грошей лежить на цих рахунках – невідомо. Швидше за все, у грошовому вираженні приблизно половина розміщених на Кіпрі грошей належить українцям. Найцікавіше, що переважна більшість цих грошей належить великим українським компаніям, і цілком імовірно, що навіть деякі корпорації з державною участю розміщували там кошти.
У чому ж секрет такої популярності Кіпру? Насамперед, на Кіпрі дуже хороша судова система. Кіпр – це колишня британська колонія, і колонізаторам удалося дуже добре налагодити саме цей громадський інститут. В Україні великий бізнес не хоче позиватися через високий рівень корупції. Тому компанії відкривалися на Кіпрі, в Україні ж було просто представництво або філія компанії, таким чином підприємцям було легше відстояти свої права. Якщо ж бізнес спочатку створювався на продаж, то наявність прописки на Кіпрі була чи не однією з основних вимог, особливо якщо переговори велися із західними інвесторами.
Нинішня ситуація спровокує потужний грошовий відтік, а також масовий відхід компаній із Кіпру. Банківська система цієї держави, швидше за все, вже безповоротно підірвана.
Не варто забувати про те, що Кіпр - член Євросоюзу, авлада ЄС навряд чи допустила б наявність офшору з чорного списку. Тому Кіпр давно перестав бути офшором у своєму негативному розумінні. Податки на Кіпрі були давно, від 10 до 15%.
Quo vadis? Куди ж піде бізнес? Світ ще сповнений різних офшорних юрисдикцій, деякі з них вже згадувалися раніше - Кайманові острови та Британські Віргінські острови, де реєструються 80% офшорних компаній, навіть інвестфонди іноді реєструються на Кайманових островах. Але основна проблема всіх цих офшорів – відсутність якісної судової системи, яка була і є на Кіпрі. Тому люди почнуть шукати інші зони з більш надійною судовою системою та можливістю проводити гроші через британські компанії, наприклад острови, розташовані в Ла-Манші або Англійському каналі Гернсі та Джерсі. Перевага цих островів у тому, що компанії звідти можуть проводити гроші в англійські банки чи компанії, не сплачуючи податки. Скажімо, якщо відкрити компанію на одному з цих островів, то можна переказувати гроші до Євросоюзу без податків, відкривши головну компанію у Великій Британії, а філії на одному з островів. Гроші надходять на рахунки філій, а власник компанії може переказувати їх на рахунок головної компанії без податків. Дуже малоймовірно, що британські банки колись зроблять подібну кіпрську помилку, для них це все одно що самогубство.
Нерухомість українців за кордоном На додаток до всього вищесказаного наведемо кілька статистичних даних щодо реальних обсягів угод. За оцінками порталу Indiksons.ru, за 2012 рік Українці не придбали нерухомість у США на суму близько $32 млн. Усього ж з 2008 по 2012 р. Українці витратили на придбання різних об'єктів нерухомості в Сполучених Штатах приблизно $150 млн. Ця цифра враховує тільки операції, прияких нерухомість реєструвалася на фізичну особу. Найбільші угоди українцями на американському ринку здійснювалися за допомогою офшорних компаній, тому реальний обсяг інвестицій з України в США в сектор нерухомості перевищує $150 млн щонайменше вдвічі.
До речі, американський ринок – далеко не найпопулярніший серед українців, є ринки, в які наші співвітчизники вкладають значно більші гроші. Нижче наведено деякі з них:
• За період з 2008 по 2012 рік українців було придбано нерухомості в Іспанії та Болгарії на суму $25 млрд.
• У передкризовий 2007 рік до 70% угод із нерухомістю у Дубаї проводилися нашими співвітчизниками.
Зважаючи на те, що приблизно половина угод проводиться з використанням офшорних компаній, неважко підрахувати, які суми пройшли через них і скільки вдалося «заощадити» на оподаткуванні власникам нерухомості, купленої на офшорну компанію.