Оренда об’єктів нерухомості
Оренда об'єктів нерухомості - розділ Право, Орендні відносини в галузі нерухомості Розділ Ii. Оренда об'єктів нерухомості. Загальні положення про оренду Традиційно.
РОЗДІЛ ІІ. Оренда нерухомості. Загальні положення про оренду Традиційне визначення оренди, це передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) – майна у тимчасове володіння чи користування (або лише користування) – за плату.
Основна форма вираження таких взаємин – Договір. Чому. Тому що мова в даному випадку, йдеться про гнучку правову форму, в яку можуть одягатися різні за характером суспільні взаємини. У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна існує група зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформлюють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, у межах яких господарські чи інші потреби учасників задовольняються з допомогою тимчасового початку ним відповідних матеріальних благ. Предметом таких відносин, перш за все, стає майно, яке в даний момент не потрібно самому власнику, але може знадобитися йому в майбутньому.
Віддаючи таке майно у тимчасове користування іншій особі, власник зберігає їх у господарському (економічному) обороті, отримуючи відповідну вигоду доход.
Зобов'язання щодо передачі майна у користування виникають за згодою сторін, тобто носять договірний характер. Зміст зобов'язань щодо передачі майна у тимчасове користування складається з взаємних прав і обов'язків сторін: щодо передачі майна власником користувачу, повернення користувача майна власнику, підтримки цього майна в належному стані, а також оплатийого використання. Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) та орендар (наймач). Орендодавцем майна за договором оренди може бути власник чи інша особа, уповноважена законом чи власником здавати майно у найм (ст. 608 ДК). Орендарем може виступати будь-який дієздатний громадянин чи організація, що є юридичною особою.
Метою оренди є забезпечення передачі майна в тимчасове користування, при цьому користування передбачає вилучення з речі її корисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходів.
У цьому сенс діяльності орендаря. Плоди, продукція або доходи, отримані в результаті використання орендованого майна, надходять у власність орендарю (п. 2 ст. 606 ЦК України), хоча в деяких випадках (ст.136 ЦК України) плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи . Всі три зазначені об'єкти є різними видами збільшення основної речі. Власне йдеться про або органічне (урожай, приплід худоби або птиці тощо), або технічне (вироблена підприємством продукція), або економічне (доходи, отримані від відповідної діяльності, наприклад відсотки від користування чужими засобами) прирощенні.
Умова про орендну плату ДК Україна не відносить до суттєвих з закону, проте, ст. 614 передбачає, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном. Виняток зроблено лише щодо договорів оренди будинків та споруд, котрим вимога узгодження орендної плати є обов'язковим; у разі невиконання цього договір визнається неукладеним (ст. 657 ЦК). У зв'язку з цим сторони в договорі оренди будівель та споруд можуть використовувати фіксовані ставки.орендної плати, але тільки у випадках, зазначених у законі.
Ці ставки встановлюються чи регулюються (як мінімальні, і граничні) уповноваженими державними органами. Внаслідок цього передбачено заборону застосування норми п. 3 ст. 424, яка встановлює можливість у разі неврегульованості ціни виконання договору використовувати ціну за аналогічні товари, роботи чи послуги (див. цей пункт ст. 424). Зазвичай ставки орендної плати встановлюються на одиницю площі орендованої будівлі, приміщення чи споруди – 1 кв.м, хоча може бути і 1 куб.м. (Майстерні художників). Розмір орендної плати визначається з фактичної площі даного об'єкта.
За тривалих термінів використовується річна ставка. Розмір орендної плати визначається як сума платежів за оренду окремих приміщень будівлі. 2.2 Об'єкти оренди В оренду можуть бути передані ділянки земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства та інші майнові комплекси будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання (речі, що не споживаються). У цьому абзаці визначено види майна, які можуть здаватись в оренду. Перераховані об'єкти нерухомості та рухоме майно.
Наведений перелік об'єктів майна, що може здаватися в оренду, не є вичерпним.
Слід зазначити, що у Цивільному кодексі вперше нормативно закріплено кваліфікуючий ознака, характеризує можливі об'єкти оренди: речі, які втрачають своїх властивостей у процесі використання, тобто. не споживані. Об'єкт оренди має бути точно визначено. У п. 3 ст. 607 ЦК наголошується на необхідності чіткого визначення об'єкта оренди, а саме: у договорі повинні бути зазначені дані,що дозволяють виразно встановити майно, що виступає як об'єкт оренди.
За відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт підлягає передачі у найм вважається не узгодженим сторонами, а сам договір не вважається укладеним. Жорсткість такої вимоги обумовлена наявністю можливості розширеного тлумачення поняття – речі. Наприклад, складні речі. Зазначений вид речей уперше виділено у ЦК. Стаття 134 охоплює випадки, коли різнорідні речі утворюють єдине ціле таким чином, що їх передбачається використовувати як одну річ. Прикладом складної речі може вважатися підприємство (що включає будівлю, обладнання тощо) або селянське (фермерське) господарство.
Сенс виділення цього виду речей у тому, що дію угоди, предметом якої є така річ, поширюється попри всі складові її різнорідні речі. Коментована норма є диспозитивною, а тому договором сторін може бути передбачено інше: виключення деяких речей, які зазвичай входять до складу «складної». Розподіл на головну річ та приналежність (ст. 135 ЦК) є традиційним для цивільного права.
Суть цього поділу у тому, що приналежність покликана служити головної речі, і пов'язані з нею загальним призначенням. Прикладами цього можуть бути човен і весла, велосипед і насос. При цьому відносна вартість власності та головної речі значення не має. Юридичне значення такого поділу полягає в тому, що приналежність у всіх випадках слідує долі головної речі. Тим не менш, так само як і попередня, ця норма належить до диспозитивних, а отже, сторони можуть вказати в договорі, яка з речей, «Головна річ» або «приналежність», будуть об'єктом оренди.
Можливість введення обмежень чи заборони орендиокремих видів майна існує лише після ухвалення відповідного закону, на відміну, наприклад, від Основ законодавства про оренду, які допускали регулювання орендних відносин не лише законами, а й урядовими актами.
Насамперед, це стосується тих видів майна, які вилучені з обороту або обернездатність яких обмежена. Наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізниці загальнодержавного та спеціального призначення, інші стратегічні об'єкти. Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право, яке за визначенням не може бути передано будь-кому у володіння.
Виключена можливість передачі в оренду коштів, оскільки весь зміст використання їх полягає у вжитку. 2.3