Перший поверх пропонувати
Мистецтво догоджати
Відповідно до розробленої концепції до 2010 р. у Москві планується побудувати для малого бізнесу не менше 6 млн кв. м (2005 р. — близько 2,5 млн кв. м) площ. З них на перших поверхах житлових будинків планується щорічно здавати по 150 000-200 000 кв. м. Малі підприємства, у свою чергу, мають “відпрацювати” – забезпечити додаткові місця зайнятості городянам. Відповідно до Міської цільової програми чисельність зайнятих на малих підприємствах у 2002-2010 роках. збільшиться з 1,75 млн до 2,2 млн осіб.
Нововведення влаштовує і забудовників. Перші поверхи житлових будинків мали обмежений попит у покупців, тому при їх продажу забудовник отримував приблизно на 10-15% менше, ніж за інші квартири. Нежитлові приміщення перших поверхах житлових будинків, навпаки, продавалися добре. Як наслідок, у забудовників, які будують житло, з'явився смак до комерційної нерухомості і вже під нежитлові цілі стали віддавати не один, а перші кілька поверхів. Наприклад, у будинку, побудованому Департаментом інвестиційних програм будівництва міста (ДІПС) у 3-му Крутицькому провулку, під нежитлові цілі відведено два перші та приміщення у фасадній частині будинку 3-го поверху.
Площі на перших нежитлових поверхах у будинках, що зводяться на міське замовлення або передаються приватними девелоперами як частка міста, потрапляють у відання Москоммайна. Залежно від потреб у тих чи інших об'єктах інфраструктури, приміщення здаються в цільову оренду. Спеціалізоване державне унітарне підприємство з продажу майна Москви (СГУП) проводить аукціони на право оренди нежитлових приміщень, в яких можуть брати участь юридичні та фізичні особи, які займаються малим бізнесом.
Марина Губанова, керівник департаменту управління нежитловоюнерухомістю "МІАН-Девелопменту", зазначила, що якщо у забудовника з'являється можливість самостійно обирати призначення приміщень, то він обирає вільне призначення. За словами Наталії Жаренової, начальника відділу комерційної нерухомості компанії "Український будинок нерухомості", у такому разі девелопер керується міркуваннями економічної доцільності. Наприклад, у тихих провулках практичніше розмістити офіси, а в людних місцях магазини, салони краси та інші заклади з великою прохідністю.
Головне – статус будинку
Відповідно до чинного закону на перших поверхах житлових будинків заборонено розміщувати спеціалізовані магазини з продажу хімічних товарів, які можуть призвести до забруднення території та повітря житлової забудови. А також магазини з продажу килимових виробів, автозапчастин, шин та автомобільних масел, магазини з режимом функціонування після 23.00, підприємства побутового обслуговування, в яких застосовуються легкозаймисті речовини, крім перукарень та майстерень з ремонту годинників, лазні та сауни, казино, дискотеки, танцювальні гуртки та студії, театри, громадські вбиральні та похоронні бюро. Інші об'єкти мають повне право влаштуватися в житловій зоні. За словами Євгена Якубовського, єдиним обмеженням для них у цьому випадку будуть погоджувальні та наглядові інстанції — СЕС, пожежники, архітектура тощо.
Михайло Гец, керівник департаменту комерційної нерухомості компанії Blackwood, зазначив, що у законодавстві не передбачено обов'язку забудовника інформувати майбутніх покупців про те, що буде на нежитловому поверсі. Але при продажі елітної нерухомості покупець завжди дізнається про інфраструктуру 1-го поверху, тому що від цього багато в чому залежить статус будинку. “В інтересах власниканадати йому повну інформацію”, - наголошує він.
Олександр Зімінський, директор департаменту елітної нерухомості Penny Lane Realty, зазначив, що справжній клубний будинок, кількість квартир у якому — не більше 25, не вважатиметься елітним, якщо на 1-му поверсі влаштувати нічний клуб, магазин чи інший загальнодоступний багатолюдний заклад. Зараз на ринок виходить велика кількість компаній, які хочуть орендувати нежитлові приміщення, і забудовник влаштовує певний face control для потенційного орендаря, щоби спірних ситуацій з мешканцями не виникало.
Нав'язана інфраструктура
Об'єкти інфраструктури, розташовані прямо в їхніх будинках, не завжди радують мешканців багатоповерхівок. Більшість опитаних москвичів віддали б перевагу, щоб у їхніх будинках знаходився салон краси або перукарня, відділення банку, аптека, дитяча ігрова кімната, невелика булочна з кафетерієм, де вранці можна випити ароматну каву з гарячим круассаном. У той же час продовольчі магазини, магазини, які торгують побутовою хімією, кафе швидкого обслуговування, що залучають великий потік відвідувачів, клуби з ігровими автоматами в житлових будинках не віталися.
Що ж до офісних приміщень, то тут думки опитаних городян розділилися. Москвичі не заперечують проти приміщень, які займають юридичні контори, туристичні чи консалтингові фірми, але все ж багато хто з них відзначив, що об'єднувати зону житла і зону бізнесу — не найкраще рішення. "Ставлення покупців квартир до розташування офісів на перших поверхах багато в чому визначається профілем орендаря", - говорить Михайло Гец.
“Потенційні покупці дорогої нерухомості не хочуть, щоб відвідувачі офісів чи торгових приміщень хоч якось перетиналися із мешканцями, – каже Олена Бригаднова. - ЯкщоКонцепція житлового комплексу дозволяє "розвести потоки", то на продажах об'єкта це ніяк не відбивається. Проект може стати вкрай невдалим, якщо забудовник, наголошуючи на користь офісів у житлових будинках, тим самим зменшує площу вхідних груп або робить лобі як чорний хід. Це значно знижує привабливість об'єкта потенційного покупця”.
“Офіс цілком може бути розташований на 1-му нежитловому поверсі елітного будинку, якщо це офіс забудовника даного будинку, то це підвищує статус житла, позитивно позначається на продажах, підвищує попит і, відповідно, впливає на збільшення ціноутворення, оскільки є певною гарантією якості будівництва”, - зазначає Олександр Зімінський.
Якщо мешканці проти?
Взаємини мешканців та власників або орендарів закладів, що розміщуються на перших поверхах, регламентуються Конституцією, Цивільним та Кримінальним кодексами, а також правилами санітарної та пожежної безпеки. Якщо незадоволення мешканців має під собою об'єктивні підстави, наприклад проводиться розвантаження товару в неурочний час і є перевищення допустимого рівня шуму і т. п., то мешканці можуть домогтися відновлення їх у правах.
Якщо ж невдоволення має суб'єктивний характер, на рівні “нам не подобається, що до вас багато хто ходить”, але права мешканців ніяк не порушуються, то закон на боці орендаря. Однак і в останньому випадку мешканці здатні завдати маси клопоту власнику приміщень. За словами експерта, був випадок, коли дирекція одного казино, який розміщувався у житловому будинку, задобрювала мешканців, давала їм відступні, а деякі квартири навіть змушена була викуповувати. У будинку на вул. Короленко як компенсація за цілодобову роботу фітнес-клубу орендарем гаситься більше половини платежів заквартплати.
У той же час, як зазначив Сергій Лушкін, у практиці експлуатації житлових об'єктів конфлікт виникає досить часто і далеко не завжди його можна вирішити полюбовно. “Нам, як компанії-забудовнику, у цьому випадку допомагає та обставина, що "Квартал" є членом товариства власників житла (ТСЖ) у всіх своїх збудованих будинках і намагається знаходити компроміс з мешканцями та враховувати їх інтереси у разі необхідності зміни призначення нежитлового приміщення. ”, — каже він.
За словами Євгена Якубовського, негативне ставлення мешканців до об'єктів інфраструктури найчастіше спричинене незадовільним управлінням цими об'єктами.
У тих випадках, коли в будинку працює професійна компанія, що керує, яка стежить за санітарним станом нежитлових приміщень, наводить порядок у дворі, конфліктних ситуацій вдається уникнути.
Яблуко розбрату
Яблуком розбрату у житлових будинках з офісними приміщеннями є місця для паркування автотранспорту. Сьогодні далеко не всі новобудови мають підземні паркінги, здатні вмістити весь автотранспорт мешканців будинку. До того ж ціни на машиномісця настільки високі, що багатьом автовласникам не залишається нічого іншого, як залишати свої автомобілі у дворі, а за браком місця — і на проїжджій частині дороги. І тут стикається інтерес власників житлових приміщень та господарів чи орендарів комерційних площ.
"Парковка для орендарів або відвідувачів нежитлових приміщень обов'язково має бути передбачена - в інтересах самого девелопера, тому що надалі вони неодмінно порушать питання, де вони зможуть паркуватися", - підкреслює Наталія Жаренова.
Позитивне вирішення питання частіше пропонується забудовниками, які зводять елітні будинки тановобудови бізнес-класу, а також у будинках економ-класу, де створені ТСЖ. Як розповіли в компанії "Український будинок нерухомості", якщо в будинку створено ТСЖ, то воно має право на прилеглу до будинку ділянку землі і може обладнати там паркування зі шлагбаумом. В інших будинках такого права мешканці будинку не мають.
Наскільки конфлікт вдасться вирішити, залежить від того, чи вчасно подбав девелопер про інтереси обох сторін. У будинках "Кварталу" паркування для орендарів передбачається лише перед будинком, у підземному паркінгу машино-місць для них немає.
Вигідна економіка
Але не всі забудовники поспішають продавати нежитлові приміщення. За словами Сергія Лушкіна, в районі "Проспект Вернадського" дійсно попит на нежитлові приміщення дуже високий: при виведенні об'єкта на продаж вони продавалися б миттєво.