Податки при угодах із земельною ділянкою - ПДФО - Все про податки та пільги - Каталог юридичних

Податкове навантаження при здійсненні угод із земельною ділянкою.

Покупець – фізична особа.

При продажу та володінні земельною ділянкою фізичною особою сплачується:

Фізична особа, яка володіє земельною ділянкою, на праві власності сплачує земельний податок, відповідно до нормативних правових актів представницьких органів муніципальних утворень, на яких знаходиться земельна ділянка.

Податковою базою є кадастрова вартість земельної ділянки.

А) Земельна ділянка перебуває у власності менше 3-х років.

Якщо первісним покупцем є фізична особа, то при подальшій реалізації земельної ділянки, яка перебуває у власності фізичної особи (резидента РФ) менше 3-х років, платник податків має право скористатися майновим податковим вирахуванням з ПДФО, відповідно до ст. 220 НК РФ.

Вирахування надається у сумі фактично вироблених і документально підтверджених витрат на придбання цієї земельної ділянки.

Якщо ділянку було придбано за ринкову ціну та реалізовано за ринковою ціною, то податок буде не значним. Наприклад, ділянку придбано за 7 000 000, а продано за 8 000 000, то база оподаткування складе 1 000 000 (8 000 000 – 7 000 000), а ПДФО – 130 000 (1 000 0)

Якщо земельну ділянку придбано за ціною, нижчою від ринкової, а її подальша реалізація відбудеться за ринковою ціною, то сума податку буде значно більшою. Наприклад, ціна придбання 1 000 000, а ціна продажу 8 000 000. База оподаткування складе 7 000 000, ПДФО – 910 000.

Б) Земельна ділянка перебуває у власності понад 3 роки.

При продажу земельної ділянки, яка перебувала у власності фізичної особи (резидента РФ) понад три рокиплатник податків має право скористатися майновим податковим вирахуванням з ПДФО, відповідно до ст. 220 НК РФ, відрахування надається у сумі, отриману під час продажу майна. Тобто під час продажу земельної ділянки за 8 000 000 вирахування становить 8 000 000 і податок у цьому випадку не сплачуватиметься.

В) Обов'язок щодо подання декларації з ПДФО

При продажу земельної ділянки юридичній особі ПДФО утримується біля джерела виплат, тобто при виплаті доходу фізичній особі організація виступає податковим агентом та утримує податок під час перерахування коштів. Фізична особа отримує суму за мінусом утриманого податку. В цьому випадку подавати декларацію за фактом продажу земельної ділянки не потрібно.

Звертаємо Вашу увагу, що застосування ринкової ціни є обов'язковим для визначення податкових ризиків, оскільки згідно зі ст. 40 ПК України податкові органи мають право перевіряти правильність застосування ціни правочину у разі взаємозалежності осіб, при відхиленні ринкових цін більш ніж на 20 % від рівня цін застосовуваним платником податків за аналогічними угодами. За відсутності в угоді взаємозалежних осіб необхідно брати до уваги, що згідно з п. 2 ст.20 ПК Україна взаємозалежність може бути встановлена судом.

При реалізації земельної ділянки за ціною, нижчою від ринкової, податкові органи мають право перевірити ціну продажу і у разі встановлення того, що застосована ціна виявиться нижчою за ринкову, донарахувати податок виходячи з ринкової ціни.
З 2004 р. з Податкового Кодексу виключено положення, яке зобов'язує податкові органи контролювати витрати фізичних осіб, зіставляючи доходи фізичної особи та її витрати. Тим не менш, ми не можемо дати гарантії того, що інформація про великі витрати фізичної особи не дійде до іншихдержавні органи.
Чим менша ціна купівлі земельної ділянки, а ціна продажу вища, тим вища сума податкових платежів при продажу земельної ділянки. Проте, після трирічного рядка володіння ділянки, ціна купівлі немає значення, оскільки відрахування надається протягом усього суму продажу майна.
Фізична особа, яка володіє земельною ділянкою, сплачує земельний податок, відповідно до нормативних правових актів представницьких органів муніципальних утворень, на яких знаходиться земельна ділянка.

Покупець – юридична особа.

У разі можуть бути розглянуті три варіанти юридичних:

Юридична особа на загальній системі оподаткування
Юридична особа на спрощеній системі оподаткування зі ставкою 6% від суми доходу
Юридична особа на спрощеній системі оподаткування зі ставкою 15% суми доходу за мінусом витрати.

1. Юридична особа на загальній системі оподаткування

Податки, що сплачуються юридичною особою на загальній системі оподаткування при купівлі, володінні земельною ділянкою та при продажу земельної ділянки:

податок на прибуток

Відповідно до пп. 6 п. 2 ст. 146 ПК України операції з реалізації земельних ділянок (часткою у них) не визнаються об'єктом оподаткування ПДВ.

Юридична особа, яка володіє земельною ділянкою, на праві власності сплачує земельний податок, відповідно до нормативних правових актів представницьких органів муніципальних утворень, на яких знаходиться земельна ділянка.

Податковою базою є кадастрова вартість земельної ділянки.

Відповідно до п. 1 ст. 83 ПК України власник землі ставиться на податковий облік за місцем розташування своєї ділянки. Подавати спеціальну заяву неПотрібно: це відбувається на підставі відомостей від органів, що реєструють права на нерухоме майно. Таким чином, якщо організація купує ділянку в іншому регіоні, після реєстрації прав на неї вона автоматично встає на облік у новій податковій інспекції.

Податок на прибуток під час продажу земельної ділянки

Об'єктом оподаткування з податку прибуток є отриманий прибуток від продажу земельної ділянки. Податок з прибутку сплачується за ставкою 24 %. Податковою базою є різниця між ціною продажу та покупки.

Відповідно до п.1 ст. 252 НК Україна з метою зменшення бази оподаткування з податку на прибуток витратами визнаються обґрунтовані і документально підтверджені витрати (а у випадках, передбачених ст. 265 НК РФ, збитки), здійснені (понесені) платником податків.

Під обґрунтованими витратами розуміються економічно виправдані витрати, оцінка яких виражена у грошовій формі. Під документально підтвердженими витратами розуміються витрати, підтверджені документами, оформленими відповідно до законодавства РФ.

Витратами визнаються будь-які витрати за умови, що вони виконані для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу.

Наприклад, ціна купівлі 7000000, ціна продажу 8000000, податок на прибуток становить 240000.

2. Юридична особа на спрощеній системі оподаткування (УСН)

Податки, що сплачуються юридичною особою на УСН при купівлі, володінні земельною ділянкою та при продажу земельної ділянки:

єдиний податок при застосуванні УСН

Відповідно до ст. 346.11 ПК України перехід до УСН здійснюється організаціями та індивідуальними підприємцями добровільно у порядку, встановленому гол. 26.2 НК РФ.

У п. 3 ст. 346.12 НК Українавказані випадки, коли перейти на ССП неможливо. Обмеження стосуються видів діяльності, частки участі сторонніх організацій (вона не повинна перевищувати 25%), залишкової вартості основних засобів (майна, що амортизується) і нематеріальних активів (не більше 100 млн. руб.), Середньої чисельності працівників (до 100 осіб) та ін.

З пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, слід, що платники податків, які мають залишкова вартість основних засобів перевищила 100 млн. крб., не мають права працювати на УСН і з початку кварталу, коли це сталося, повинні перейти на загальний режим. При цьому купівля земельної ділянки не призведе до зміни податкового режиму, оскільки умова стосується лише основних засобів, що визнаються майном, що амортизується, відповідно до гол. 25 НК РФ. Земельні ділянки не амортизуються. Отже, при порівнянні з лімітом їхня вартість не враховується.

Податкові ставки під час застосування УСН встановлено ст. 346.20 ПК України та залежать від вибору платником податків об'єкта оподаткування.

Єдиний податок при застосуванні ССП зі ставкою 6 %

Відповідно до п. 1 ст. 346.20 ПК України у разі, якщо об'єктом оподаткування є доходи, податкова ставка встановлюється у розмірі 6%.

Таким чином, при продажу організацією земельної ділянки за ціною 8000000 руб., Сума єдиного податку складе 480000 (8000000 * 6%).

Єдиний податок при застосуванні ССП зі ставкою 15 %

Відповідно до п. 2 ст. 346.20 ПК України у разі, якщо об'єктом оподаткування є доходи за мінусом витрати, податкова ставка встановлюється у розмірі 15%.

Перелік витрат при застосуванні ССП лімітований. Земельні ділянки відносяться до основних засобів. Проте їх вартість щодо податкової бази не враховується, оскільки до складуосновних засобів організації, що застосовують УСН, входять тільки об'єкти, що визнаються майном, що амортизується відповідно до гл. 25 НК України (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Земельні ділянки згідно з п. 2 ст. 256 НК РФ, до них не належать, тому їхня вартість на розрахунок єдиного податку не вплине.

Разом з тим, у витрати можна включити деякі витрати, понесені при купівлі-продажу земельної ділянки:

плату за нотаріальні послуги (пп. 14 п. 1 ст. 346.16 ПК РФ);
плату за документи кадастрового та технічного обліку, у тому числі про встановлення права та про межування (пп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
мито за держреєстрацію прав на земельну ділянку (пп. 22 п. 1 ст. 346.16 ПК РФ).

Таким чином, витрати на придбання у власність земельної ділянки "спрощенцем" з метою оподаткування не враховуються.

За продажною ціною 8 000 000 сума єдиного податку в цьому випадку становитиме 1 200 000 (не розглянуто такі витрати як нотаріальні послуги, мито тощо)

Необхідно брати до уваги, що для того, щоб угода не потрапила до розряду «підозрілих», фірма має бути чинною, тобто вести підприємницьку діяльність. Якщо фірма «нульова» і балансі числитися лише земельну ділянку, це буде визнано типової угодою і створить підстави податковим органам для пильної уваги.
При реалізації земельної ділянки за ціною, нижчою від ринкової, податкові органи мають право перевірити ціну продажу і у разі встановлення того, що застосована ціна виявиться нижчою за ринкову, донарахувати податок виходячи з ринкової ціни, а також штраф і пені.
Якщо організація веде підприємницьку діяльність, то у неї виникають обов'язки щодо виплати заробітної плати працівникам і отженеобхідність зі сплати ПДФО, внесків до Пенсійного Фонду РФ, а також ЄСП (при загальному режимі оподаткування).
При купівлі земельної ділянки у фізичної особи юридична особа виступає як податковий агент і зобов'язана із суми купівлі утримати ПДФО у розмірі 13 %.

Покупець – індивідуальний підприємець