Ризики покупця при купівлі квартири, яка перебуває у заставі банку

Ризики покупця при купівлі квартири, що знаходиться в заставі банку, виникають через те, що потенційний покупець квартири повинен буде враховувати певні вимоги банку-кредитора, в заставі якого знаходиться квартира продавця.

Думки про іпотеку та нерухомості:

Купівля-продаж квартири, яка перебуває у заставі. Які ризики у покупця?

Коли позичальник не має можливості платити за іпотечним кредитом, то залишається одна можливість: продати квартиру, куплену в кредит, і «вирученими» від продажу грошима розплатитися з банком. Раніше я писав про кілька способів продажу квартири, яка перебуває в заставі. Але всі ці методи мають серйозний недолік для позичальника-продавця квартири: квартира на момент продажу перебуває в заставі банку. Чому нестача? Бо потенційний покупець квартири повинен буде враховувати певні вимоги банку-кредитора, в заставі якого знаходиться квартира продавця, йти на певні ризики та фінансові витрати. Розглянемо можливі способи продажу квартири, що у заставі банку, але розглянемо ці способи з погляду покупця.

Припустимо, позичальник-продавець пропонує покупцю внести завдаток у розмірі залишку позичкової заборгованості за кредитом, щоб продавець міг сплатити кредит. У цьому випадку зобов'язання позичальника-продавця перед банком будуть виконані, і він зможе продавати квартиру, не враховуючи вимоги банку. Який ризик для покупця? Продавець гроші отримав, кредит погасив, але квартиру з тих чи інших причин покупцю не продав. Як покупець повертатиме свої гроші?
Покупець купує квартиру, яка перебуває у заставі. Після угоди банк отримує гроші у розмірі залишку позичкової заборгованості, дає новому власникуквартири довідку, що всі зобов'язання перед банком виконані, і новий власник подає документи до органів юстиції, щоб зняти обтяження. Для покупця це зайві трудовитрати та грошові витрати: знімати заставу.
Покупець купує квартиру, а гроші передаються через акредитивний рахунок. Угода відбувається так: у день угоди покупець зараховує гроші на рахунок, відкритий у банку, при цьому визначаються умови, за яких можна отримати доступ до грошей. Наприклад, у разі реєстрації договору купівлі-продажу на ім'я покупця, доступ до грошей на рахунку, в частині залишку позичкової заборгованості позичальника отримує банк, а до різниці між вартістю квартири та залишком суднової заборгованості отримує позичальник-продавець квартири. Якщо угоду з тих чи інших причин не зареєструють, доступ грошей на рахунку отримає покупець, щоб забрати свої гроші. Зазвичай, за такої процедури передачі грошей, банк відразу дає документи, необхідні для зняття застави. І реєстрація зняття обтяження відбувається одночасно із реєстрацією переходу права власності на нового власника. Які ризики у покупця за такого способу? А згадайте, що сталося з грошима на рахунках банків, у разі банкрутства банку. Тобто, якщо за час операції банк збанкрутує, покупцеві (якщо реєстрація угоди з якихось причин не відбудеться) буде проблематично забрати свої гроші. І хоча ймовірність такої події мала, покупці все одно воліють не ризикувати.
Покупець купує квартиру, гроші передаються через осередок депозитарію банку, банк готує документи для зняття обтяження з квартири. І реєстрація зняття обтяження відбувається одночасно із реєстрацією переходу права власності на нового власника. Це той спосіб, якийНайбільше з перерахованих способів влаштовує покупця, тільки далеко не всі банки готові вирішувати питання таким чином.

Істотний недолік продажу квартири, що у заставі банку у цьому, як покупця може розглядатися або людина з «живими грошима», або той, хто бере кредит у тому банку, у заставі якого перебуває квартира. Тобто, якщо людина хоче за допомогою кредитних коштів, наприклад банку ВТБ 24 купити квартиру, що знаходиться в заставі Альфа банку, це зробити буде практично не можливо. Тобто коло потенційних покупців звужується.

Що випливає із вище сказаного? Що якщо в людини квартира в заставі банку, то продати її, по-перше, складніше, ніж квартиру, не обтяжену зобов'язаннями, а по-друге, доводиться знижувати вартість щодо тієї вартості, за якою продаються аналогічні квартири. І це зниження вартості тим більше, чим ризикованішу для покупця схему передачі грошей пропонує банк. Але є спосіб перетворити недоліки на переваги, щоб покупці бажали купити квартиру, що перебуває в заставі навіть за вищою ціною, ніж продаються аналогічні квартири? Такий спосіб є! Але про нього поговоримо наступного разу.