Самовільні споруди судова практика
Трактування терміна «самовільна споруда»
Самовільна споруда - це споруда або реконструйована будова, призначена для житла або інших цілей, зведена на не призначеній для цього земельній ділянці; з порушенням встановлених законом правил та правових розпоряджень, позначених законом; або зведена будова без передбачених дозвільних документів, а також до самовільної споруди закон відносить приміщення, побудовані з порушеними будівельними та містобудівними нормами та вимогами. Самовільна споруда не знаходить визнання цивільно-правового об'єкта, а особа, яка здійснила діяння, залишається без належного права власності, такий об'єкт не може використовуватися в будь-яких угодах, законом передбачено тільки знесення для таких об'єктів (ст 222 ДК РФ).
Винятки із правил
Закон передбачає виняток із правил і передбачає інше ставлення до таких споруд, хоча формально вони вважаються самовільними. Не завжди зведення таких об'єктів обумовлюється свідомим порушенням закону, можуть виникнути ситуації, коли умови будівництва змушують відійти від дозволених параметрів, наприклад, якщо виникла термінова необхідність зведення котельні, підстанції та інших технічних споруд. А процедура на офіційне визнання необхідності такого об'єкта та отримання документів про право власності забирає багато часу та фінансових витрат.
Чому виникає самовільна споруда?
Посилення законодавства з незаконних споруд швидше за все виправдане, але судова практика щодо земельних спорів за останній час, а саме в контексті нових законодавчих актів, яскраво продемонструвала, що корінь проблеми криється в іншихобставин, ніж бажання громадян обійти закон. Але визнання цього факту поки що нічого не змінює. Найбільш істотна проблема — це тривалість процедури отримання дозволів, перетворена чиновниками на нагромадження документів і довідок, що дублюють один одного, а процедури їх перевірки на довгострокові процедури. Отримання дозволу на законне визнання власності лише першому етапі вимагає погоджень від 80 структур. На оформлення земельної ділянки йде 3-4 роки, тому багато забудовників змушені йти на ризик, розраховуючи узаконити об'єкт на етапі будівництва. Серйозною проблемою вважається фінансовий бік питання. Як показала судова практика, кадастрова вартість на земельну власність надається власникам явно завищеної, на відміну від ринкової, у зв'язку з чим у суб'єктів у цих справах виникає правомірне питання щодо зменшення кадастрової вартості земельної ділянки для отримання дозволу.
Судова практика з питань знесення самовільних будівель
При здійсненні судочинства з некапітальних будов необхідно визначитися з правовими позиціями та використовувати всі норми законодавства, що дозволяють відстояти право власності та здійснити визнання її законності. У статті 51 ЦК прописано, що дозволи на будівництво видаються органами місцевого самоврядування, у пункті 26 постанови ЗС від 2010 року Верховний Суд дає пояснення для судів, що відсутність дозвільних документів на будівництво не повинна бути аргументом для відмови у зустрічному позові на визнання законних прав власності на самовільну будову. Крім того, суд повинен встановити, чи робилися спроби та заходи щодо узаконення самовільної споруди особою, яка її збудувала. А також правомірною була відмова уповноваженихорганів у видачі дозволу на здійснення будівництва чи акту для початку експлуатації Найчастіше у таких ситуаціях суди стали зупиняти судочинство за такими позовами. Така судова практика вважається оптимальною, інакше виходить, що за фактом суди виконують функції місцевих органів. Можуть виникнути неправильні тлумачення судових дій. Виникла б ситуація, коли сумлінний забудовник, який приступив до будівництва на законних підставах, після отримання всіх дозвільних документів опинявся б у нерівному становищі перед самовільним, який у суді у спрощеній формі легалізує незаконну будову. Це суперечить принципам громадянського права про рівність сторін. Визнання прав власності на незаконну будову по суду у процесі судового розгляду вважається винятковим методом захисту прав, тим самим запобігаючи знесенню об'єкта володіння. Застосовується такий метод захисту лише до осіб, які з виняткових причин, що не залежать від них, були обділені можливістю отримати дозвільні документи в установленому законом порядку. Такі особи або їх юридичні представники повинні зібрати докази вжитих дій щодо легалізації спірної споруди та довести необґрунтованість відмов у видачі дозволів уповноваженими органами до моменту появи позову про самовільне будівництво, тобто до судового розгляду за позовом, спрямованим на знесення спірного об'єкта.
Про формальний підхід судів
Численні касаційні скарги до вищих інстанцій нерідко призводять до переглядів початкових судових рішень. У зв'язку з цим ЗС звернувся з проханням до судів не допускати формального підходу при розгляді справ про знесення самовільної будови. Крім того, ВС рекомендує дозволяти суб'єктам, які проходять за такимисправам, надавати право самостійного вибору способів захисту своїх прав виходячи з диспозитивності громадянського права. Провівши аналіз судових практик щодо позовів про самовільні споруди, спеціальне журі ВС констатувало, що законодавство пов'язує знесення незаконної споруди не з бюрократичним дотриманням вимог для отримання дозволу на зведення об'єктів, а з визначенням обставин, які могли перешкодити отримати дозвільні документи.
Як запобігти знесенню самовільної споруди
Для збереження нелегальної власності, коли немає запропонованої документації, існують певні способи, які допоможуть надалі здійснити визнання легальної будови, тобто набуття права власності.
В основному судова практика демонструє непохитність, особливо останнім часом, і найчастіше вимагає здійснити знесення за численними позовами за самовільними спорудами; дуже суворо ставиться до вивчення прав власності земельних ділянок. Щоб уникнути судових неприємностей необхідно скрупульозно ставитися до всієї документації, що стосується земельної та іншої власності, і стежити, щоб об'єкти, що зводяться, не набули в майбутньому визнання самовільно зведеного об'єкта.