Що це таке житлово-накопичувальні кооперативи

Автор Ярослав Климов

Я, як активний читач лінивого блогу, вирішив також взяти участь у написанні корисної інформації. Йтиметься про нерухомість. Відразу зізнаюся, що вся практична частина цієї статті перевірена на «власній шкурі», замість міркувань і припущень виконано велику працю у вивченні цієї теми.

Кожен із нас тією чи іншою мірою стикається з житловим питанням. Одним хочеться обзавестися своїми квадратними метрами для проживання, іншим – покращити умови проживання або забезпечити собі безбідну пенсію шляхом здачі в оренду житлових приміщень. На жаль, усім відомо, що необхідні витрати «на життя» найчастіше дорівнюють «середній» заробітній платі. І, як наслідок, для накопичення початкового внеску банку необхідно витратити чимало часу. А скориставшись програмою іпотечного кредитування, людина зобов'язується багато років робити щомісячні відрахування банку. І в такій ситуації необхідно постаратися для підтримки прийнятного рівня життя.

Я довго вивчав можливості придбання нерухомості, неодноразово прораховував пропоновані іпотечні програми, перечитав гігабайти інформації, розмовляв з людьми, які мають певний досвід у сфері нерухомості (ріелтори, бізнесмени, власники об'єктів). Час було витрачено недаремно ... знайшов розумну альтернативу - житлові кооперативи! З кожним днем такі організації набирають все більшої популярності в суспільстві через те, що такий варіант вирішення житлової проблеми має масу плюсів у порівнянні з іпотекою. До того ж тут менше паперової тяганини, т.к. кредитна історія та бюджетна складова клієнта відіграють меншу роль, ніж у банках.

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК)

Я веду цей блог вже понад 6років. Весь цей час я регулярно публікую звіти про результати моїх інвестицій. Сьогодні громадський інвестпортфель становить понад 1 000 000 рублів.

Спеціально для читачів я розробив Курс лінивого інвестора, в якому покроково показав, як налагодити порядок у особистих фінансах та ефективно інвестувати свої заощадження у десятки активів. Рекомендую кожному читачеві пройти як мінімум перший тиждень навчання (це безкоштовно).

Житлові кооперативи бувають двох видів: житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) та житлово-накопичувальні кооперативи (ЖНК). Основна функція організації ЖБК - будівництво будинку для своїх пайовиків. Після завершення будівництва, а також виплати всіх коштів його пайовиками, ЖБК, як заведено, ліквідується, або ж формується товариство власників будинку, що надалі відповідає за його управління.

З одного боку, така пропозиція виглядає дуже привабливо: особисті проекти, престижні райони забудови. Однак, як показує практика, у цих перевагах ховаються великі недоліки. Ті ж договори пайової участі сформульовані неоднозначно, а в деяких місцях і прямо протилежними формулюваннями. Водночас, пайовики кооперативу також несуть усі ризики будівництва нового об'єкта з тієї причини, що фактично є «забудовниками». Виходячи з сказаного вище, інвестувати кошти в такого роду кооператив досить ризиковано.

Що це таке «житлово-накопичувальний кооператив» (ЖНК)

Тут не здійснюється будівництво будинку, а купівля квадратних метрів для пайовиків можлива завдяки об'єднанню накопичень членами кооперативу. Сам процес розвивається так: будь-який громадянин, який бажає стати пайовиком, після досягнення 16-річного віку може вступити до кооперативу. Для цього необхідно внести деяку частинувартості житлоплощі, і кооператив реалізує бажану покупку. Після чого член кооперативу має право проживати у квартирі, прописуватись у ній, здавати її в оренду. У свою чергу член кооперативу продовжує робити необхідні щомісячні перерахування згідно з виданою позикою.

Найчастіше однодумці, які бажають організувати новий кооператив, всіляко уникають дій досить жорстких норм 215-го закону. Тому реєструються інші такі об'єднання, як ПІК (споживчий іпотечний кооператив) чи КПКГ (кредитний споживчий кооператив громадян). Реалізація житлових програм цих структур негаразд відрізняється від ЖНК, а реалізується лише додаткове кредитування пайовиків. Однак відповідальності за свої дії вони несуть менше ніж ЖНК. Таким чином, оцінивши всі недоліки та переваги перерахованих варіантів, я зупинився на реалізації житлового питання через житлово-накопичувальний кооператив.

Вибір житлово-накопичувального кооперативу

Крім загальних критеріїв відбору існуючих житлово-накопичувальних кооперативів я мав свої, дуже важливі параметри для вибору, т.к. на даний момент в Україні є кілька діючих організацій. Цими параметрами були:

максимальна «відкритість» і лояльність до пайовиків;
весь функціонал кооперативу регулюється лише законом;
співробітництво кооперативу з найбільшими банками;
оперативне вирішення різноманітних питань;
активне та грамотне управління кооперативом, ясна перспектива;
найменший початковий внесок із існуючих у ЖНК.

Протягом 3 місяців пошуку ЖНК я знайшов, що повністю задовольняє моїм критеріям відбору кооператив.

Іпотека чи ЖНК?

Давайте порівняємо наш варіант зістандартною іпотекою. Наприклад скористаємося іпотечним калькулятором Ощадбанку при сумі 2,500,000 рублів і мінімальному початковому внеску 15%. Розраховуємо 10 років (120 місяців) та 20 років (240 місяців). Через війну розрахунку отримуємо, що потрібно внести 375,000 рублів одночасно, а далі виплачувати щомісяця по 38,068 рублів (10 років) чи 30,635 рублів (20 років). Переплата іпотекою складе 2,068,228р. або 4,852,432 грн. відповідно.

Тепер вважаємо, що виходить при купівлі нерухомості через житлово-накопичувальний кооператив. Вступний внесок + членський внесок + пайовий внесок. Отримуємо приблизно 12000000 рублів, що значно менше.

* Вступний внесок сплачується лише один раз при вступі в кооператив. Внесені кошти йдуть на оплату діяльності кооперативу, у т.ч. на заробітну плату юристів, бухгалтерів та інших кадрових працівників. У цю суму входить оплата всіх процесів, пов'язаних із супроводом документообігу при купівлі нерухомості для своїх пайовиків. Вимірюється у МРОТ.

Виходячи з розрахунку щомісячного внесення коштів, накопичуємо35% від вартості квартири за23 місяця (875000 рублів), беремо у розмірі1625000 рублів позику від ЖНК під3% річних і вважаємо (3% нараховуються щорічно на позику, що залишилася):

1 рік 505566 рублів (38.068×12+3%)
2 рік 491861 рублів (38.068×12+3%)
3 рік 478157 рублів (38.068×12+3%)
4 рік 262192 рублів (38.068×7+3%)

Таким чином, ми повністю розплачуємося із ЖНК за 3 роки та 7 місяців, а разом із періодом накопичення у 23 місяці (якщо не внесли одразу 35% від вартості) обзаводимося своєю власною квартирою.

Сухі факти: Іпотечна програма 10-ти роківзамінюється кооперативними умовами на 5 років, а порівняно з іпотекою на 20 років, розплачуємося з квартирою у кілька разів швидше та залишаємо значну суму на ремонт. При цьому всі переживання цих років міняємо на спокій із грошима про всяк випадок. У кооперативі ми легко купуємо бажану нерухомість. До того ж, суму щомісячного платежу можна зменшити за рахунок збільшення терміну позики. З урахуванням сьогоднішньої інфляції та умов кредитування населення вибір очевидний. Ось так 15 хвилин нескладних розрахунків заощаджують 10-15 років життя, які не потрібно працювати на банкірів.

Переваги житлово-накопичувального кооперативу

Упевнений, усі інвестори задаються питанням: а чи може кооператив просто взяти і закритися? Ось це питання я якраз і вивчав більшу частину часу. Зроблений висновок: ліквідація неможлива! За законом кооператив може закритися тільки якщо всі члени ЖНК вийдуть з кооперативу. Якщо хоча б один (ви) буде проти, то ЖНК не може бути закритий або реорганізований. Якщо хоча б один пайовик буде проти реорганізації (або ліквідації), вона не відбудеться.

Недоліки житлово-накопичувального кооперативу

Щодо великого початкового внеску. Необхідно накопичити 35% вартості квартири для отримання позики. Це більше, ніж у варіанті з іпотекою, але менше, ніж у решті більш-менш серйозних ЖНК.
На момент написання статті кооператив активно працює з нерухомістю та землями Москви, МО, Санкт-Петербурга, Краснодара, Кіпру. Але як і будь-яка перспективна організація, що розвивається, постійно розширює зони діяльності. Також, за бажання, можна придбати нерухомість і в інших населених пунктах. У такому разі вирішується все індивідуально.
До моменту повної виплати позикових коштів нерухомістьперебуває в балансі кооперативу. При іпотеці квартира відразу стає вашою, але підписуєте договір застави з банком. Однак перевага іпотеки, що активно нав'язується банками, є ілюзією. У разі неможливості подальшої платоспроможності клієнта банк справі доведе, кому належить власність.

Наприклад, що зробили б у банку, якби клієнт, який має іпотеку, втратив би можливість виплачувати щомісячний кредит за станом здоров'я? Відібрали б квартиру, а гроші — навіть якби вже було виплачено більше половини вартості — ніхто не повернув би «власнику».

Що зробили б у кооперативі? Порушили б питання на загальних зборах пайовиків і обговорили б такі варіанти:

а) збільшити розстрочку, тим самим зменшивши розмір щомісячних платежів;

б) знизити ставку по залишку боргу;

в) За бажання людини, можна запропонувати йому купити квартиру поменше і дешевше - щоб ще полегшити борг.

У будь-якому разі знайшли б компроміс, який влаштував би обидві сторони. Думаю, не варто перераховувати, якими державними відомствами та структурами контролюється діяльність кооперативу, цю інформацію легко можна знайти самостійно; Тільки загальної інформації зазначу, що це операції з пересування коштів дуже жорстко контролюються як державою, і податкової інспекцією разом із ЦБ РФ.