Що робити з неліквідною квартирою

Економісти вважають нерухомість неліквідним активом поряд з автомобілями та антикваріатом. Ви не можете швидко і без втрат обміняти її на готівку, як акції на біржі, і не можете в будь-який день точно визначити її вартість. Особливо це помітно в періоди кризи чи стагнації на ринку нерухомості: об'єкт виставляється на продаж і стоїть, терпляче чекаючи на свого покупця, можливо, єдиного. У процесі тривалого продажу чи переговорів із вже реальним покупцем ціна може бути знижена, що вкотре наочно демонструє правоту економістів. А як бути з квартирою, яка через серйозні недоліки стає менш продаваною, свого роду «неліквідом у неліквіді»?

«Нехороші» квартири

На початку 90-х найбільшими недоліками у квартири вважалися відсутність балкона/лоджії і перший або останній поверхи. Безперечно, на вартість впливало розташування в центрі або знакових та престижних з радянських часів районах, а також якість будинку, але балкон – це було наше все: там можна було зберігати речі, спорудити шафи для інструментів, банок з соліннями та всякої всячини, постояти та покурити чи просто подихати повітрям. Від перших поверхів відмовлялися через ризик пограбувань та необхідність ставити грати, відсутність сонячного світла, яке загороджували дерева та ближні будинки, вогкості та шуму. На останніх поверхах не хотіли жити через можливі протікання з дахів та проникнення грабіжників.

За 20 років список ключових недоліків, що знижують ліквідність та привабливість квартир, значно розширився. Окрім згаданих трьох, можна виділити ще кілька.

Невдале розташування. Місце – це головний чинник, що впливає ціну. Погане розміщення – найгірший із можливихнедоліків. Покупець намагається уникати галасливих, екологічно несприятливих, віддалених від метро, небезпечних чи негарних районів. Найбільш суттєві фактори:

- вібрація від метрополітену, яка відчутна у будинках, розташованих над лінією підземки. Якщо хтось жив у будинку над метро, то навряд чи забуде глухий монотонний стукіт коліс та вібрацію, які починаються приблизно з 5-30 ранку та нагадують про себе кожні 3-4 хвилини;

- Джерело забруднення. Найвідчутніший вплив спостерігається біля промзон з діючими заводами (наприклад, асфальтобетонними, сміттєспалювальними та хімічними) та ТЕЦ, поблизу залізничних та автомобільних багатосмугових доріг, на територіях колишніх полів аерації. Несприятливим через троянди вітрів виявляється розташування у південно-східних та східних районах міста;

- віддалений від метро, негарний та недоглянутий район. Місце, звідки важко їздити на роботу або яке не приносить естетичного задоволення. Якість та зовнішність архітектури та навколишнього ландшафту дуже важливі для сучасного покупця московської нерухомості;

Невдале планування. Найчастіше ми не любимо великі витягнуті коридори та маленькі кімнати, маленькі кухні, низькі стелі, витягнуті вузькі квартири з вікнами на один бік, суміжні кімнати.

Поганий поверх. Крім першого та останнього, невдалим називають другий поверх над козирком під'їзду або над працюючим закладом: рестораном, магазином, кафе та ін.

Поганий вид із вікна. Те, що ми бачимо з вікна, стає для нас не менш важливим, ніж те, де ми живемо. Бажання купити квартиру може зникнути через вид на вікна сусіднього будинку, на дорогу, цвинтар, промзону, ТЕЦ або нежитлові будівлі: гаражі, склади.

Нежитловий стан квартири. Різкознижує ліквідність стан квартири після пожежі, затоплення, іншого руйнівного впливу або просто брудна, засмічена, розбита, або, як кажуть ріелтори, «убита» квартира, де господарі ніколи не думали про ремонт та затишний осередок.

Юридичні проблеми. Погіршують ситуацію прописані треті особи (колишній чоловік/дружина, родич, які мали виписатися, але не виписалися; інші зареєстровані люди з минулої історії квартири), судові претензії від колишнього подружжя та інших осіб, причетних до прав на квартиру в минулому. Також проблеми нерідко виникають після поділу квартири між колишнім подружжям на частки. Ліквідність квартири знижується за відсутності згоди між співвласниками, де можна продати тільки частку.

Фінансові проблеми. Як правило, це великі заборгованості з квартплати та інших платежів (за обслуговування будинку, з податків тощо).

Які недоліки відчутно впливають на ліквідність квартири в даний час?

Марія Поляк, адвокат, заступник голови президії колегії адвокатів «Грибаків, Поляк і партнери», керуючий партнер агентства нерухомості «FORTIS-Нерухомість»: «На мій погляд, сьогодні найважче продати дорогу квартиру поза ЦАО Москви. Попит змістився у бік ринку новобудов, недорогого житла та житла, розташованого у ЦАО Москви. На ліквідності квартир позначаються складні альтернативи, неповнолітні та літні власники, перепланування, які неможливо узаконити».

Ірина Щербініна, незалежний експерт: «До недоліків, що знижують ліквідність квартири, можна віднести такі: велику віддаленість від метро, малий розмір кухні, суміжні кімнати, перший поверх, юридичні вади».

Віталій Пономарьов, керуючий відділенням «БЕСТ-нерухомість» на Тверській: «У зв'язку із змінами в законодавстві новим недоліком може бути кадастрова вартість квартири, від розміру якої буде розраховуватись податок на нерухомість. Покупцеві необхідно знати та бути готовим до значного щорічного податку при придбанні дорогої квартири. Висока кадастрова вартість відлякає багатьох покупців».

Майстерство продажу

Як бути власнику квартири з вадами, якщо її потрібно продати? Очевидне рішення – зменшити ціну. на 10, 15, 20%? У кожному випадку – своя цифра, це залежить від ситуації на ринку, величини проблеми та майстерності ріелтора. Що ж можна зробити для максимально вигідного продажу неліквіду?

Віталій Пономаре в: «Неліквід – це квартира, яка має недоліки, що знижують попит на неї. У такому разі є кілька способів продажу:

а) позбавитися недоліків, якщо це можливо. Найчастіше це прорахунки в характеристиках самої квартири. Виправити недоліки під'їзду чи будинку/району продавцю значно складніше;

б) приховати недоліки. Але при цьому потрібно розуміти, що якщо покупець виявить приховані вади, його намір відмовитися від покупки примножиться;

в) кожному недоліку на противагу знайти зустрічну гідність. При явних недоліках квартири, які неможливо ні виправити, ні приховати, потрібно показати покупцеві унікальні переваги квартири, будинку, району, за яких негативне сприйняття недоробок частково чи суттєво зменшиться.

Приклади з практики:

- Вікна другого поверху на "козирок" під'їзду. Вигляд покинутих сміття та недопалків з верхніх поверхів на козирок бентежили покупців тривалий час. Власник не хотів щось робити. Після прибирання сміття агентом квартира була продана післяпершого показу.

- 4-кімнатна квартира в убитому стані (здавалась покімнатно робітникам), заставлена старими меблями, вікна на залізниці, 6 власників, опіка – альтернатива. Квартира під ремонт. Після виселення наймачів винесли на сміттєзвалище всі меблі, зняли всі брудні шпалери "до бетону" - підготували до ремонту для майбутніх покупців. Квартира стала просторою, видно її "внутрішній" стан. Швидко знайшлися кілька покупців, яких не збентежили залізнична лінія, опіка, альтернатива і 6 власників, що роз'їжджаються».

Майстерність продажу чудово ілюструє уривок із фільму "Я тебе закопаю".

Марія Поляк : «Неліквід можна продати без зниження ціни у разі ліквідації проблеми (наприклад, узаконити перепланування, отримати дозвіл опіки на продаж квартири, наперед підібрати альтернативу)».

Робити перепланування квартири (наприклад, збільшувати кухню) на продаж недоцільно. Великий ремонт не окупиться за ціною та забере багато часу для узаконення. А незаконена відлякає великий контингент покупців, у тому числі з іпотекою».

А якщо квартира на першому поверсі? Чи можна збільшити шанси на продаж? І як бути з квартирами з юридичними та фінансовими проблемами?

Для продажу квартир із юридичними вадами доведеться робити відчутний дисконт.

Якщо квартира, що продається, має великий борг по квартплаті (а це дуже часта ситуація), то проблема вирішується просто. До угоди треба буде приготувати всі квиточки за боргами та закласти суму заборгованості в осередок покупця даної квартири. Після держреєстрації покупець сплатить заборгованість згідно з квитками – тепер це його квартира. У договорі купівлі-продажу це не треба прописувати – виникне нікому не потрібне обтяження. Покупець підстрахований тим, що додержреєстрації він нічого не платитиме, а продавцю не доведеться залазити в борги перед угодою, щоб сплатити заборгованість».

Іноді недолік може трансформуватися якщо не в гідність, то в нейтральну властивість. Цей несподіваний аспект розкрив Віталій Пономарьов: «Для одного покупця – серйозна вада, для іншого – несуттєвий мінус.

Коли пріоритетна мета покупця інша, то багато загальновизнаних недоліків квартири не є такими важливими. На прикладі:

Мета: переселити літніх батьків ближче до дітей. Потрібні конкретні будинки. У такому разі перший поверх і другий з видом на козирок не будуть недоліком для покупця, якщо квартира знаходиться у потрібному будинку.

Ціль: пройти опіку. Важливо знайти квартиру для дитини потрібної площі та вартості. При обмеженому фінансовому становищі (без доплати), коли квартира, що купується, буде відповідати зазначеним вимогам, такі недоліки, як будинок-хрущовка, перший поверх, далеко від метро, вікна на залізничну дорогу, можуть бути далеко не основними для прийняття рішення.

Ціль: купити квартиру у сусіда по тамбуру, щоб об'єднати дві квартири в одну. У цьому випадку покупець заплатить і завищену ціну, щоб зацікавити сусіда у прийнятті рішення щодо продажу».

Таке краще не купувати

Якщо у власника неліквідної квартири, виставленої на продаж, немає вибору, крім того, щоб якнайкраще її реалізувати, то у покупця такий вибір є. Він може вдумливо та ретельно підбирати собі житло, уникаючи серйозних недоліків. На що йому слід звернути увагу? Які квартири краще не купувати?

Віталій Пономарі в: «Я б не радив купувати квартиру, після придбання якої у покупця можливе обмеження чи позбавлення прававласності (прав володіння, користування чи розпорядження), тобто. "не чисту" квартиру. Це основний недолік, який може бути, але про що можна попередити покупця під час ретельної юридичної перевірки квартири. А в інших випадках вибір залежить від цілей покупця».

Марія Поляк : «Особливу увагу при купівлі квартири варто звернути на те, чи усвідомлює продавець значення своїх дій під час продажу. Якщо продавець перебуває на обліку в наркологічному або психоневрологічному диспансері, то купувати квартиру без укладання психіатра про те, що людина розуміє суть угоди та нотаріального посвідчення, що вчиняється, вкрай небажано. Також не варто купувати житло за довіреністю, без з'ясування намірів власника при продажу житла (наприклад, може виявитися, що власник мертвий на момент укладання угоди, і довіреність не дійсна)».

Правильний вибір дуже важливий і для придбання інвестиційної квартири. Чим вища ліквідність придбаної нерухомості, чим менше в ній недоліків, тим надійніша і цінніша інвестиція. У латиноамериканських країнах є жарт: «ВАЗ – це одвічна машина. Так? А чому? Тому що її потім продати неможливо». Для інвестора важлива як хороша дохідність, а й максимальна ліквідність об'єкта.

Віталій Пономарьов : «Інвесторам важливе збереження та примноження вкладених коштів, а також швидке їх вилучення при швидкому продажу квартири. Тому їм не варто пропонувати старий фонд, багатокімнатні квартири (які продаються довше), дорогий сегмент ринку, своєрідний ексклюзивний ремонт, віддаленість будинку від метро, перші-другі поверхи, приміщення з видом на промзону чи дорогу тощо».

Агентство нерухомості «Сігма»: угоди з нерухомістю в Челябінську Безпечно купити та продатиквартиру можна з нашим агентством. Продаж квартир у новобудовах Челябінська, послуги юристів, ріелторські послуги.

м. Челябінськ, пр. Перемоги, 303/2, оф. 4. Тіл: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16

Квартири в нових популярних мікрорайонах: «Академ Ріверсайд (Академ Сіті)», «Парковий», «Чурилове» та в інших новобудовах