Страхування у сфері нерухомості
1. Загальна ситуація над ринком страхових послуг СПб у сфері нерухомості. 5
2. Види страхових послуг на ринку нерухомості. 8
3. Види страхових послуг на вторинному ринку нерухомості. 8
4. Страхування заміської нерухомості. 11
5. Страхування фінансових ризиків у пайовому будівництві. 14
6. Страхування при іпотечному кредитуванні. 16
7. Страхування при заставі нерухомості. 18
8. Страхування при втраті прав на нерухоме майно у майбутньому (титульне страхування) 19
10. Аналіз діяльності страхових компаній у сфері нерухомості у Санкт-Петербурзі за 2005 р. 25
Практичне завдання. 32
Страхування – загальний універсальний засіб захисту майнових інтересів фізичних та юридичних осіб у разі настання певних обставин (страхових випадків) з допомогою фінансових фондів, формованих із сплачуваних ними страхових внесків (премій, платежів). Тобто економічна сутність страхування полягає у формуванні страховиком страхового фонду за рахунок страхових внесків страхувальників, призначеного для страхових виплат страхувальникам у разі настання страхових випадків, обумовлених у договорі. Але страхування не усуває ризику, але воно забезпечує фінансовий захист від його наслідків.
Страхова послуга має ряд особливостей, що суттєво відрізняють її від інших товарів та послуг. Страховик, по суті, продає страхувальнику гарантію виконання зобов'язань. Це означає, що для страхувальника дуже важливо оцінити можливості страховика щодо виконання прийнятих ним на себе страхових зобов'язань, іншими словами – платоспроможність страховика, що пропонує страховий продукт певної якості та ціни, яка безпосередньо залежить віддостатності страхових резервів страховика.
Страхування розвивається тоді, коли виникає страхувальник, тобто. такий учасник економічних відносин у сфері надання страхового захисту (послуги), який готовий за цю послугу сплачувати іншому учаснику – страховику. Покупець страхового захисту платить неї тоді, коли є що захищати, тобто. власність. З розвитком приватизації житлового фонду в Україні помітного зростання обсягів страхування нерухомості не спостерігалося. Це пояснюється кількома причинами. Головні з них полягають у тому, що до початку "приватизаційного буму" (1992-1995рр) страховий ринок України ще не надавав достатнього обсягу пропозиції, та й попит був не таким помітним, оскільки у страхувальників були відсутні кошти для оплати послуг страхової компанії. До того ж сильно була недовіра до страховиків. Навіть найбільш "просунуті" власники житла та інших об'єктів не ставили завдання забезпечення збереження власності шляхом її страхування. Вони надавали перевагу іншим методам досягнення безпеки. Але загалом український страховий ринок має потужний потенціал розвитку. Про це свідчить той факт, що загальний обсяг страхових платежів становить до, трохи більше –1% від річного ВВП, тоді як і розвинених країн цей показник становить 8-10%.[2]
Усе це визначає актуальність дослідження видів страхування нерухомості та її стану у Санкт-Петербурзі.
1. Загальна ситуація на ринку страхових послуг СПб у сфері
нерухомості.
Санкт-Петербург посідає друге місце за кількістю страхових організацій серед регіонів Україна – 82 страхові організації, тобто 5,4% від загального їх числа. Ринок страхування житлової нерухомості сформувався давно, і сьогодні на ньому представлено більшість компаній, які маютьмережу філій. Основним каналом продажу є агентська мережа.
Сектор страхування подрібнений, більшість компаній не мають звітності за міжнародними стандартами, не вистачає прозорості діяльності. Загальні тенденції страхового ринку, та страхування нерухомості зокрема, у Санкт-Петербурзі збігаються із загальноукраїнськими: форсоване зростання надійності страховиків призводить до збільшення кількості операцій зі злиття та поглинання [3] , укрупнення бізнесу. Посилився процес виходу підприємств у регионы[4] , спостерігається перший досвід емісії цінних паперів (СК "Ренесанс")[5] . Норма прибутку знижується з усіх видів страхования.[6] Ряд петербурзьких страховиків було придбано компаніями федерального рівня рамках програм регіонального розвитку. Наприклад, СК "Міжрегіональна Страхова Угода" придбала контрольний пакет акцій петербурзької Групи "АСК", а Група "Ренесанс Страхування" стала власником СК "Прогрес Нева". Зрідка, втім, трапляються на петербурзькому ринку події зі зворотним знаком. Так, СК " український світ " – єдиний петербурзький страховик, який дорослий до федерального рівня, – поглинула бізнес невеликий СК " Круїз-С ".[7]
При операціях з нерухомістю поширені 2 види страхування: майнове та титульне.[8] Найбільш затребуваним та популярним є страхування міських квартир чи заміських будівель.[9]
Приблизно 2/3 третини страхових компаній СПб., що працюють у галузі нерухомості, займаються страхуванням заміської нерухомості. Ця сфера діяльності сьогодні дуже вигідна та перспективна, оскільки освоєно ринок "заміського" страхування далеко не повністю. На думку аналітиків державної страхової компанії "Югорія", ступінь його насиченості на сьогоднішній день становить приблизно 30%."український світ" цей показник не перевищує 10-15%. Крім того, у сегменті страхування заміської нерухомості відшкодовувати збитки доводиться набагато рідше, ніж, припустимо, на ринку страхування автомобілів, що робить цей вид діяльності привабливим. Найпоширенішими страховими випадками більшість компаній сьогодні визнає протиправні дії третіх осіб та стихійні лиха. А пожежам, яких страхувальники, зазвичай, бояться найбільше, відводиться третє місце. Як зазначають фахівці, найближчим часом не виключено прихід на ринок страхування заміської нерухомості та зарубіжних компаній. Однак поки що є інша тенденція – клієнтами українських страховиків часто стають іноземні громадяни, які купують заміські будинки в Ленобласті. Їх страхування нерухомості давно у порядку вещей.[10] За спостереженнями експертів сегменті престижного житла сьогодні зберігається величезний незадоволений попит такі услуги.[11]
За даними Росгосстраха, 2/3 приватних будинків застраховані занижену страхову сумму.[12]
Сьогодні все ще слабо освоєно заміський ринок страхування будівельно-монтажних ризиків (у цьому випадку страхувальниками можуть виступати виключно юридичні особи, які мають ліцензію на здійснення будівельної діяльності). Страхові компанії сподіваються, що розвиток ринку заміського домобудівництва призведе до підвищення популярності цього виду страхування, сьогодні цей вид страхування використовують лише великі компанії, одночасно зводять кілька котеджних селищ.[13]
Як перспективні напрями ринку страхування заміської нерухомості сьогодні розглядається страхування землі, страхування права власності (титулу) на заміську нерухомість. Поки що подібні угоди поодинокі, але в майбутньомуїхня кількість може збільшитися. Крім того, у перспективі оператори ринку очікують на підвищення попиту на страхування цивільної відповідальності власників заміських будинків. Зазвичай цей ризик включають до договору, якщо існує ймовірність випадкового заподіяння шкоди майну, життю чи здоров'ю третіх осіб. У багатоквартирних будинках найбільш поширеними "ненавмисними шкідництвами" вважаються затоплення сусідів або пожежа, що перекинулася на інші квартири. У випадку із заміським житлом ймовірність заподіяння шкоди прилеглим будинкам здається набагато менш ймовірною. Проте, враховуючи появу дедалі більшої кількості котеджних селищ із досить щільною забудовою, актуальність страхування громадянської відповідальності значно возрастает.[14] Для власників заміської нерухомості планується страхування будь-яких будівель у садибі, ландшафтних споруд, а також гідроциклів, катерів тощо [15].
Серед міської нерухомості застрахованими можуть вважатися не більше ніж 5% квартир, зростання цього сегменту ринку становить приблизно 25% на рік. Але на тарифах зростання ринку поки що ніяк не позначається. Зате знаходить відображення у вартості "майнових" полісів інфляція - страховка хоч і повільно, але все ж таки дорожчає. За словами експертів, останні три роки тарифи збільшилися загалом на 30 - 50%.[16]