Угода з продажу, Розумна нерухомість
1. Перший етап: 1.1. Шукаємо покупця. 1.2. Готуємо документи. 1.3. Підшукуємо зустрічну квартиру (яку хочемо купити).
2. Другий етап: 2.1. Даємо та беремо задатки (аванси). 2.2. Знаходимо нотаріуса (підготовляємо договір самі).
3. Третій етап: 3.1. Орендуємо банківський осередок. 3.2.Закладаємо кошти та розписки в банківську комірку. 3.3. Підписуємо договори купівлі-продажу. 3.4. Відносимо документи на реєстрацію.
4. Четвертий етап: 5.4.1. Отримуємо документи із реєстрації.
5. П'ятий етап: 5.5. Передаємо (отримуємо) квартиру. 5.2. Виписуємось із квартири.
6. Шостий етап: 5.6.1. Отримуємо гроші та розписки з комірки.
1.2. Паралельно з пошуком покупця можна готувати документи, які Вам знадобляться для укладання договору купівлі-продажу та реєстрації переходу права власності на квартиру у Росреєстрі (реєструючий орган).
Якщо Ви укладатимете договір купівлі-продажу у нотаріуса, то перелік документів, які Вам знадобляться краще уточнити у нього. Ось необхідний перелік документів, який назвали в одній із нотаріальних контор Санкт-Петербурга:
- правовстановлюючий документ – тобто те, на підставі чого Вам належить квартира (договір купівлі-продажу, міни, дарування, приватизації, довідка ЖБК про виплату паю, свідоцтво про право на спадщину) + Свідоцтво про реєстрацію права (видане реєструючим органом);
- технічний паспорт приміщення, довідка про інвентаризаційну вартість приміщення, технічний план об'єкта – з районного Проектно-інвентаризаційного бюро (як його можна отримати тут);
- кадастровий паспорт приміщення –його можна замовити в одному з функціональних центрів Санкт-Петербурга; картинки дві – кадастровий паспорт 1 та кадастровий паспорт 2
- довідка про реєстрацію (форма 9) із паспортної служби житлових органів (термін її дії 1 місяць);
- дозвіл на відчуження з органів опіки та піклування (якщо власник – дитина). Дозвіл є документ – Розпорядження глави муніципального освіти;
- нотаріально посвідчену згоду чоловіка (дружини) продавця на відчуження, нотаріально посвідчену згоду чоловіка (дружини) покупця на придбання, або їх особиста присутність на угоді з паспортом та свідоцтвом про укладення шлюбу;
- нотаріально засвідчена відмова співвласників від права переважної купівлі (міни) частки квартири, або їхня особиста присутність на угоді з паспортами, або свідоцтво про передачу заяви співвласникам – під час продажу Частки квартири.
Ті документи, які мають невеликий термін дії, краще отримувати після того, як знайдено покупця. При продажі частки квартири найкраще взяти від співвласників нотаріально засвідчену відмову про те, що вони не купуватимуть у Вас частки незалежно від ціни.
Якщо Ви укладатимете договір у простій письмовій формі, то деякі документи (наприклад, форма 9) для реєстрації переходу права власності Вам не потрібні, але ж покупець попросить у Вас такий документ. Йому необхідно знати: чи прописано хтось у квартирі чи ні.
Як правило (поширена практика по Санкт-Петербургу), рішення про те, в якій формі укладати договір купівлі-продажу (письмової чи нотаріальної), приймає покупець і він платить нотаріусу (якщо форма нотаріальна). Але Ви (як продавець) та покупець можете домовитися про іншихумовах.
Вказані вище документи необхідно попросити і у продавця під час зустрічної купівлі. Крім того, при зустрічній покупці краще щоб власник квартири, що купується, взяв виписку з Росреєстру, в якій буде вказано власник на квартиру, відсутність або наявність обтяжень та інша інформація.
1.3. Поки у Вас немає покупця на свою квартиру, можна собі подивитися кілька зустрічних варіантів для покупки, але ніяких документів про те, що Ви купите квартиру підписувати не можна, а тим більше давати аванси і задатки в рахунок покупки. Якщо Вам сподобалася квартира, то краще одразу сказати, що покупка буде зустрічною (Ви продаєте свою квартиру) та дізнатися такі питання:
- чи є обтяження (прописані);
- яку ціну у договорі планує вказати продавець (щоб уникнути податків);
- коли квартира може бути передана Вам;
- коли зможуть виписати зареєстровані у квартирі особи;
- що з предметів обстановці буде Вам залишено (все частіше продавці залишають меблі, особливо якщо вони вбудовані);
- чи є заборгованість з оплати квартири (це можна перевірити потім за рахунками за оплату квартири) і запитати іншу інформацію, що Вас цікавить.
2.1. Ось знайдено покупця на Вашу квартиру. Ідеальним варіантом під час зустрічної купівлі – проведення нотаріату (підписання договорів купівлі-продажу) за один день. Для цього потрібно зібратися всім: Вам, Вашому покупцю та Вашому продавцю та разом обговорити дату та умови проведення угод, а також (якщо це необхідно взяти аванси та підписати попередні договори купівлі-продажу). Головне пам'ятати, що грошова сума, яку Ви віддаєте як аванс, повинна дорівнювати грошовій сумі, яку Ви берете як аванс. Адже в більшості випадків, у разівідмови від купівлі аванс залишається у продавця (як правило, так встановлюють у договорі). Тобто якщо Ваш покупець відмовиться від покупки, то Ви теж не зможете купити квартиру. Звичайно, найкраще коли всі застави повертаються (це можна встановити у договорі – у нас свобода договору). Але, може бути в договорі і такий пункт: що ви даєте заставу в агентство і якщо ви відмовляєтеся від угоди (за будь-яких обставин) застава залишається в агентстві. Нам це може наполягати агентство чи Ваш продавець. При цьому Вам доведеться відмовитись, якщо покупець відмовиться від покупки Вашої квартири (при зустрічній купівлі-продажу). Тому тут потрібне підстрахування. У будь-якому випадку пункти договору щодо повернення авансу Вам та Вашому покупцю повинні бути однаковими як у договорі між Вами та продавцем (агентством), так і між Вами та покупцем Вашої квартири.
Попередній договір можна не укладати, якщо договори продажу та зустрічної купівлі укладатимуться одночасно, і кошти теж закладатимуться в осередок одночасно. Звичайно, якщо Ви не маєте достатніх юридичних знань, то краще на цьому етапі мати юриста, який би роз'яснив суть документів, що підписуються Вами.
2.2. Якщо Ви плануєте обидві угоди (продаж та купівлю) провести у нотаріуса, то найкращий варіант – вибрати одного нотаріуса (за вартістю майже всі нотаріальні контори однакові, за винятком тих, що працюють щодня, наприклад «Повстання,6»). Усі документи, необхідні для угод, потрібно принести нотаріусу заздалегідь, щоб він підготував договори. Найкраще, якщо нотаріус перебуватиме поряд з банком або розрахунковим центром, де Ви орендуватимете осередок для закладення коштів. Деякі нотаріуси приходять до банку із заздалегідь підготовленими договорами. В будь-якомуУ разі, це вирішується спільно сторонами.
Якщо Ви укладатимете договір у простій письмовій формі, то в місті достатньо місць, в яких Вам зможуть надати подібні послуги. Найголовніше також підготувати документи для складання договору заздалегідь.
Якщо вибирати між нотаріальною та простою письмовою формою, то при купівлі та продажу квартири між родичами або добре знайомими людьми, а також при купівлі квартири у забудовника (який вже оформив на себе право власності на квартири, які не продані при будівництві) можна спокійно вибрати просту письмову форму, у решті випадків – не завадить і нотаріальну.
Плюс нотаріальної форми – додаткова перевірка документів + нотаріус віддає Вам повністю готовий пакет документів, який Ви несете на реєстрацію до Росреєстру.
3.1. Орендуємо банківський осередок. Сам осередок може бути як у банку, і у спеціалізованому розрахунковому центрі. Приклад такого розрахункового центру можна побачити тут. Там же наведено типові договори на оренду осередків та тарифи. Як правило, термін оренди осередку становить термін реєстрації права власності + невеликий запас або берете на мінімальний термін, потім продовжуєте.
3.2.Процедура закладання коштів та розписки наступна.
- Укладаєте договір на оренду осередку, обумовлюючи умови вибуття (наприклад, продавець, у якого Ви купуєте квартиру, може без Вас увійти в осередок та забрати гроші, якщо принесе виписку з Росреєстру, що право власності перейшло від нього до Вас та акт приймання-передачі квартири, підписаний між Вами та ним). Вибуття передбачається на випадок, якщо квартира вже зареєстрована на Вас, Ви її отримали за актом, а в осередок не є (наприклад – поїхали у відпустку). Усі умови з орендиосередки треба обговорювати разом.
- Перевіряєте кошти на справжність (звичайно, якщо хочете; така процедура є у розрахункових центрів та банків, щоправда платно).
- Пакуєте кошти в пакети: припустимо квартира, яку Ви купуєте, коштує 4 000 000 рублів. Ваш покупець дає Вам 3000000 рублів (один пакет), Ви додаєте 1000000 рублів (другий пакет). Пакети можна і треба надписати. У комірку можна вкласти також розписки про отримання коштів (або їх потрібно буде написати, коли продавець отримуватиме гроші з комірки).
- Як правило, від комірки є два ключі, і відкривається комірка одночасним поворотом двох ключів. При цьому один зберігається в розрахунковому центрі, другий віддається продавцю (у нашому випадку – продавцю, у якого Ви купуєте квартиру).
3.3. Підписуємо договори купівлі-продажу. Підписати договори можна і перед закладанням грошей, якщо це відбувається в один день. Нижче наводжу приклад договору купівлі-продажу. В даний час договір не підлягає державній реєстрації. У Росреєстрі реєструється перехід права власності на квартиру.
Враховуючи, що свою квартиру Ви продаєте, то в договорах слід передбачити, що спочатку Ви отримуєте за актом квартиру, що купується, а потім віддаєте свою (адже Вам треба кудись речі перевезти).
3.4. Віддати документи на реєстрацію до Росреєстру можна як самостійно, так і через довірених осіб (за довіреністю). Вартість подібних послуг можна переглянути, наприклад, тут.
4. Четвертий етап - отримуємо документи з реєстрації. Знову ж таки Ви можете приїхати самі або видати довіреність на отримання документів з реєстрації.
5.1. Передаємо (отримуємо) квартиру. Сторони можуть домовитися (у тому числі й усно), що квартира будепередано до реєстрації переходу права власності, якщо така можливість існує. Але краще, якщо усні домовленості буде підтверджено умовами договору. Отже, Ви отримали документи з реєстрації, потім приймаєте куплену квартиру за актом і потім передаєте свою. Перевіряєте наявність світла, предметів обстановки, яка за домовленістю залишається з Вами, квитанції про оплату квартплати, дивіться форму 9 (якщо виписка вже відбулася). Ті самі дії здійснюють Ваші покупці.
5.2. Виписуємось з квартири та отримуємо «чисту» форму 9.
Ідеальний варіант (він же і нормальний), коли всі знову зустрічаються біля комірки і кожен отримує свій конверт: Ви розписку, Ваші покупці - розписку, продавець, у якого Ви купили квартиру - гроші. Інакше вступають умови вибування.