Вартість оренди 1 кв.
Погляд ринку оренди приміщень для комерційних цілей у Москві наочно демонструє, що вартість 1 кв. м. приміщення може сильно відрізнятися залежно від низки параметрів.
Нерідко офіси, схожі на ряд показників, істотно відрізняються у вартості.
У багатьох орендарів є лише припущення у тому, що входить у ціну, що вони платять користування об'єктом.
Ситуація, що склалася на ринку нерухомості, вимагає детального аналізу з використання сучасних методів оцінки вартості оренди для вказівки мінімальної ціни за 1 м2.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.
Якими критеріями визначається ціна оренди нежитлового приміщення?
Специфіка та строки оплати орендної вартості учасники правочину вказують у спеціальному договорі.
У разі, якщо параметри орендної угоди не визначені, застосовуються дані, що використовуються при користуванні майном зі схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ЦК України).
Стаття 614. Орендна плата Пункт 1
Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату).
Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлено порядок, умови та строки, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна за порівнянних обставин.
Орендодавець має право внести зміни до чинного договору та запропонувати орендарю укласти додаткову угоду (п. 3 ст. 614 ЦК України).
Стаття614. Орендна плата Пункт 3
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна.
Ряд законів та підзаконних актів регламентують визначення величини орендної плати у разі, якщо предметом оренди виступає історична будівля чи пам'ятка архітектури.
Вартість оренди 1 кв. м. нежитлового приміщення залежить від безлічі критеріїв, таких як, місце розташування, зручність доступу, наявність паркування, престиж району та інше.
Неабияке значення має рівень інфраструктури, близькість приміщення до місць з великою прохідністю, доступність громадського транспорту, рівень престижності всього району тощо.
Також необхідно мати на увазі статус власника. Комерційні приміщення можуть бути приватною або федеральною власністю. Від цього залежить як алгоритм розрахунку орендної ставки, і її кінцева вартість.
Методика оцінки комерційного найму офісу
- метод витрат;
- порівняльний метод;
- метод капіталізації прибутку.
Перший метод базується на розрахунку витрат, вироблених під час будівництва цього чи аналогічного об'єкта.
На довгій дистанції використання даного методу несе необхідність введення додаткових коефіцієнтів. Це вводить деякі незручності при підрахунку вартості та веде до регулярної зміни кінцевої вартості, що не завжди влаштовує орендарів, а інодіможе відштовхнути потенційних наймачів.
Порівняльний метод ґрунтується на отриманні даних про аналогічний об'єкт та порівняння його ціни з наявним.
Аналіз цілого ряду параметрів, включаючи матеріали, що використовуються при будівництві, необхідність капітального або планового ремонту, сезонна специфіка приміщення та інших типових параметрів, а також порівняння отриманих даних з інформацією про аналогічний об'єкт, в результаті дає уявлення про цінність аналізованого приміщення.
Зменшення розкиду отриманих результатів проводиться аналіз кількох предметів аренды.
До критеріїв для оцінки також повинні бути включені оціночні коефіцієнти, що відображають вплив інфраструктури на вартість оренди. Серед них наявність охорони, ступінь доступності, якість оздоблювальних матеріалів, термін введення в експлуатацію та інші.
Найчастіше такий спосіб застосовується для оцінки інвестиційного потенціалу об'єкта нерухомості.
Використання такого методу дасть найбільш адекватну оцінку вартості оренди приміщення, але й вартість подібних робіт значно вища, ніж інші методи.
Варто відзначити, що використання методу розрахунку орендної плати має безпосередній вплив на кінцевий результат. Цим можна пояснити суттєву різницю між двома, начебто, ідентичними об'єктами зі схожими параметрами.
Для отримання максимальної реалістичної оцінки рекомендується використання кількох методів.
Визначення вартості оренди відповідно до порівняльного способу
Знайти готову систему оцінки привабливості офісних приміщень досить складно через специфіку об'єкта.
В основі цього способу розрахунку лежить метод порівняльних оцінок.
Основну ідею методу можна подати у виглядіетапів:
- збір даних про попит та пропозицію на ринку оренди офісів.
- Упорядкування системи оцінок.
- Знаходження ціни на новий об'єкт.
Далі слідує компонування даних у таблиці та поява певної бази даних. Пара слів про саму базу.
Потрібно створити систему оцінки рівня інтересу комерційної будівлі. Вона має включати змінні значення, деякі коефіцієнти, показники тощо.
Подібні системи оцінки часто застосовуються для оцінки вартості оренди житлових приміщень. У них включаються десятки параметрів, які враховують практично всі сторони об'єкта. Однак житлову нерухомість простіше оцінювати.
При розгляді об'єкта з усіх боків та порівняння його особливостей зі схожими офісними приміщеннями дасть вам уявлення про рівень цін.
Від чого залежатиме кінцева ціна комерційного найму приміщення?
Кінцева вартість оренди може мати ціну комунальних послуг. Цей метод розрахунку зручний під час бухгалтерії, але з позбавлений і мінусів.
Власник приміщення виставляє наймачеві рахунок-фактуру на загальну вартість орендної плати, включаючи ПДВ.
Найчастіше комунальні платежі враховуються окремо від основної суми. І тут думки експертів розділилися. Каменем спотикання стає відрахування ПДВ На думку одних, орендодавець враховує ПДВ на отримані ним послуги, а ПДВ на спожиті наймачем послуги він включає в загальну суму.
Отже, власник озвучує орендодавцю вартість комунальних платежів разом із ПДВ. На думку інших, власник приміщення приймає до вирахування всю суму ПДВ, вказану постачальниками комунальних платежів.послуг, а рахунку на плату ПДВ не вказується.
Альтернативним способом є розрахунок плати без включення вартості комунальних послуг. Цей спосіб є маловикористовуваним і найпростішим. Орендар самотужки вибирає постачальників послуг (якщо є така можливість) і укладає з ними контракти.
Самі кошти можна отримати як готівковим, і безготівковим шляхом. Вибір способу оплати залежить від того, як настроєна робота власника приміщення.
Використання різних методів та ретельний аналіз даних ринку нерухомості є визначальним етапом у визначенні кінцевої вартості оренди.
Якщо знаходження оптимальної ціни малого приміщення досить провести поверхневих аналіз конкурентів і звести щомісячні витрати, то великих складських і виробничих приміщень потрібно більш серйозний і грунтовний підхід.
При згладжуванні та округленні розрахунків кінцевий результат може сильно відрізнятися від результату, отриманого за рахунок використання точних даних.
При оренді малих площ власники рідко виходять межі порівняльного аналізу цін конкурентів, що може значно зменшити дохідність об'єкта нерухомості.
Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва) +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)