Все про договір оренди приміщення

Договір оренди нежитлового приміщення регулюється загальними положеннями Цивільного кодексу про договір оренди – параграфами 1 та 4 глави 34. За цим договором одна сторона надає інше приміщення за плату у тимчасове користування. Основними умовами є предмет правочину, розмір орендної плати та термін орендного використання майна.

При укладанні договору бажано детально описати приміщення, що передається, щоб його можна було ідентифікувати:

Якщо умовами договору визначено, що орендар отримав у користування приміщення до його державної реєстрації, орендні платежі можуть враховуватися для оподаткування з моменту отримання будівлі в користування.

Стан переданого майна має відповідати умовам договору та його призначенню (ст. 611 ДК РФ), у приміщенні повинні знаходитися все необхідне приладдя. Усі документи для використання приміщення передаються орендарю (техпаспорт тощо). Договором ці правила можуть змінюватись.

Форма договору оренди

Як відомо, договір оренди нежитлового приміщення укладається у простій письмовій формі. Якщо сторони вирішили домовитися усно, така угода вважатиметься недійсною (ст. 651 ЦК України). При цьому договір оренди нежитлових приміщень, укладений на рік і більше, має бути зареєстрований у Росреєстрі

Сформована практика дає відповіді на спірні питання щодо реєстрації:

не потрібно реєструвати договір, укладений на строк менше одного року, що містить регресне застереження про поширення його дії на відносини сторін, що виникли до його укладання (якщо термін таких відносин становить рік і більше);
можна не реєструвати договір, продовжений на новий термінколишніх умовах (п. 2 ст. 621 ЦК України);
якщо договір оренди нежитлового приміщення підлягає державної реєстрації речових, то всі додаткові угоди також необхідно реєструвати (зміна терміну оренди, розміру орендної плати, переуступка прав, суборенда) (п. 1 ст. 452 ДК РФ).

Якщо сторони досягли угоди у письмовій формі за всіма істотними умовами договору оренди, який підлягає державній реєстрації, але так і не зареєстрували його, то жодна з них не може самовільно змінити договір або відмовитися від зобов'язання, в т.ч. з оплати неустойки (ст. 310 ЦК України). Договір вважається укладеним.

Ціна договору

Ціна - суттєва умова договору оренди приміщення Розмір орендної плати або спосіб її визначення має бути чітко прописаний. Відсутність умови про ціну говорить про незавершеність угоди (п. 1 ст. 654 ЦК України). При цьому не можна, застосувавши статтю 654 Цивільного кодексу, визначити ціну оренди у розмірі, який зазвичай стягується за порівнянних обставин.

Орендна плата необов'язково сплачується грошима. Сторони можуть обрати вид оплати з пункту 2 статті 614 Цивільного кодексу:

тверда грошова сума, що вноситься періодично чи одноразово;
встановлена частка доходів чи продукції, отриманих внаслідок використання орендованого майна;
надання орендарем певних послуг;
передача орендодавцю певної речі у власність чи оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

Якщо сторони визначать, що орендною платою стане надання орендарем орендодавцю будь-яких послуг, то крім виду послуг та періодичності їх надання у договорітреба вказати їхню вартість. Це також потрібно для обчислення розміру ПДВ.

Зміна розміру орендної плати

Пункт 3 статті 614 Цивільного кодексу дозволяє змінювати розмір орендної плати за згодою сторін як завгодно часто, навіть якщо вказівки на можливість такої зміни в договорі оренди відсутня.

У договір допустимо включати умова, що дозволяє власнику змінювати орендну плату в односторонньому порядку (ст. 310 ЦК України). Якщо таке право орендодавця сторони не обмовили, змінювати вартість оренди дозволяється виключно за взаємною згодою.

Витрати за незареєстрованими договорами не можуть бути враховані для цілей оподаткування як такі, що не відповідають умовам, встановленим статтею 252 Податкового кодексу.

Орендар буде зобов'язаний виконати умову підвищення орендної плати у разі зростання інфляції, якщо в договорі буде зазначено:

орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати орендну плату;
орендна плата вважається зміненою (підлягає зміні) з моменту отримання орендарем повідомлення (або зазначений інший момент та форма зміни умови).

Якщо у договорі буде прописано, що орендна плата може бути змінена орендодавцем або на його вимогу, орендар може не погоджуватися з такою зміною, а орендодавець має право звернутися до суду для виконання цієї умови.

Орендна плата може бути і зменшена як за домовленістю сторін, так і за законом. Так, орендар вправі вимагати зменшення орендної плати незалежно від цього, який її зміни передбачено договором, якщо з незалежним від нього обставинам умови користування приміщенням, передбачені договором, значно погіршилися (п. 4 ст. 614 ДК РФ).

Якщо сторони не обговорилиможливість односторонньої зміни розміру орендної плати, то кожна з них має право звернутися до суду з підстав, передбачених законом чи договором.

Крім того, закон дозволяє домовлятися про повну заборону на зміну орендної плати.

Термін аренди

Термін оренди узгоджується у договорі. Якщо його не визначено, кожна сторона може будь-коли відмовитися від договору. Треба лише попередити звідси інший бік протягом трьох місяців (п. 2 ст. 610 ДК РФ). Цю норму можна коригувати відповідно до інтересів сторін, наприклад, встановити інший термін для попередження про припинення договору.

Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну дії договору, за відсутності заперечень із боку орендодавця договір вважається відновленим тих самих умовах невизначений термін (п. 2 ст. 621 ДК РФ). Тобто терміновий договір стає безстроковим, і його переукладання необов'язкове.

Розірвання термінового договору оренди

Термінові орендні договори до закінчення терміну їх дії можна розірвати за згодою, в односторонньому або судовому порядку. Закон встановлює обставини, за яких сторони можуть звернутися до суду за розірванням договору. Перш ніж подати позов, сторона має направити контрагенту листа з пропозицією про розірвання договору оренди (п. 2 ст. 452 ЦК України), інакше суд залишить заяву без розгляду (ст. 148 АПК РФ).

Стаття 619 Цивільного кодексу встановлює випадки, коли орендодавець має право на дострокове розірвання договору:

орендар суттєво чи неодноразово порушує умови користування майном або використовує його за призначенням;
орендар суттєво погіршує якість майна;
неодноразовий пропуск терміну оплати;
орендар не здійснює капітального ремонту майна у встановлені договором оренди строки, якщо виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря;
інші випадки, встановлені договором, наприклад: одноразова перепустка терміну оплати, непроведення поточного ремонту. У договорі може бути встановлений ліміт заборгованості, після якого орендодавець має право звернутися до суду. Але в договорі можна вказати й такі випадки, які не пов'язані із порушенням орендарем своїх зобов'язань.

Не треба платити держмито за реєстрацію розірвання договору в односторонньому порядку (підп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Перед тим, як звернутися до суду, орендодавець зобов'язаний направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання зобов'язання в розумний, запропонований ним строк.

На вимогу орендаря суд розірве договір оренди у таких випадках:

орендодавець надає приміщення чи перешкоджає його використанню (ст. 620 ДК РФ). Якщо орендодавець не надав орендареві здане в оренду приміщення в обумовлений або розумний термін, орендар має право зажадати від нього це майно відповідно до статті 398 Цивільного кодексу та вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання. У разі розірвання договору можна вимагати відшкодування збитків;
якщо необхідне приладдя та документи не були передані, а без них орендар не може користуватися майном або значною мірою позбавляється того, на що мав право розраховувати під час укладання договору. Орендар також має право вимагати відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК України). Такі дії доцільні, якщо орендодавець не виконав письмову вимогу про передачуприладдя та документів;
передане приміщення має істотні недоліки, які заздалегідь були обумовлені під час укладання договору, орендар про неї не знав і було виявити під час передачі майна (ст. 620 ДК РФ). Замість розірвання договору можна вимагати безоплатного усунення недоліків майна, пропорційного зменшення орендної плати чи відшкодування своїх витрат усунення недоліків майна. Крім цього, усунувши недоліки власним коштом, орендар може утримати суму витрат з орендних платежів (п. 1 ст. 612 ЦК України);
орендодавець не здійснює його обов'язком капітальний ремонт (ст. 620 ДК РФ). Можливе стягнення збитків. Орендар має право на свій вибір зробити капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок орендної плати або вимагати відповідного зменшення орендної плати (ст. 616 ЦК України);
приміщення з причин, які орендар відповідає, виявилося у стані, непридатному від використання (ст. 620 ДК РФ);
орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно (сервітут, заставу тощо). У разі розірвання договору орендар може вимагати відшкодування збитків. Але іноді вигідніше вимагати зменшення орендної плати (ст. 613 ЦК України);
орендар не передав належності та документи до приміщення (п. 2 ст. 611 ДК РФ). А орендар без них не може користуватися майном відповідно до його призначення або значною мірою позбавляється того, на що мав право розраховувати під час укладання договору. Перш ніж розірвати договір, варто вимагати надання орендодавцем необхідного приладдя та документів. У разі розірваннядоговору, орендар може стягнути збитки із власника;
в інших випадках, встановлених договором, навіть за відсутності порушення зобов'язань орендодавцем.

Як орендар, так і орендодавець вправі вимагати розірвання договору, коли одна із сторін допустила суттєве порушення угоди, яке спричинило для іншої сторони таку шкоду, що вона значною мірою втратила те, на що мала право розраховувати під час укладання договору (п. 2 ст. 450 ЦК України).

Якщо орендар вирішить скористатися односторонньою відмовою, йому потрібно буде повернути приміщення до припинення договору оренди, зазначеного в договорі або повідомленні. Поки майно не повернуто орендодавцю, орендарю доведеться сплачувати рахунки.

Анна Полєтаєва, юрист для журналу «Практична бухгалтерія»