Вступаємо до ЖБК поради експертів
Останнім часом у Санкт-Петербурзі дедалі популярнішою стає форма взаємовідносин між покупцем і забудовником, що називається ЖБК. Житлово-будівельні кооперативи створюють у новобудовах, що зводяться, найбільші компанії (серед них, наприклад, ЛЕК, яка будує один з найуспішніших проектів останнього часу – ЖК «У метро Зоряна»).
Насамперед, схема ЖБК, яка передбачає укладання договору паєнакопичення, приваблює відсутністю жорстких рамок та регламентації. Статут житлового кооперативу готується забудовником ще до вступу до нього перших членів, і будівельна компанія має можливість скласти цей документ з найбільшою вигодою для себе. Забудовнику вона дає можливість формувати конкурентоспроможні ціни на нерухомість, покупцю дозволяє заощадити на сплаті податків (пайові внески оподаткуванню не підлягають, і собівартість квартири по ЖБК виходить дешевшою, ніж, наприклад, за ДДУ).
Є й низка інших нюансів, які спонукають покупців робити вибір на користь ЖБК. Наприклад, ця схема максимально гарантує отримання готової квартири у добудованому будинку. Навіть якщо забудовник збанкрутує, члени кооперативу можуть збільшити розміри паїв та самі добудувати будинок. За будь-якої іншої схеми, щоб закінчити будівництво самотужки, їм необхідно буде спочатку юридично оформити та отримати права забудовника, а це забирає багато сил і ще більше часу.
Схема продажу квартир по ЖБК дає можливість тривалого розстрочення (до 10 років), тоді як за ДДУ не можна оформити розстрочку на період після завершення будівництва. Крім того, член кооперативу має право в'їхати до своєї квартири та протягом кількох років виплачувати пай. Договір пайової участі або попереднійдоговір купівлі-продажу таких переваг не надає.
Є й деякі мінуси схеми купівлі квартири через ЖБК. Наприклад, на відміну від ДДУ, договір панакопичення не проходить обов'язкової реєстрації в Держреєстрі. Це підвищує ризик подвійного продажу, що виключено при покупці по ДДУ. Можуть бути змінені терміни отримання квартири. Часто статутом кооперативу передбачено, що правління може коригувати дату закінчення будівництва і члени кооперативу не мають права пред'являти судові позови до забудовників.
Що необхідно знати, перш ніж вступити до ЖБК?
На сьогоднішній день схема ЖБК може бути двох видів: кооператив є і інвестором, і забудовником (цей варіант вважається найбільш вдалим) або кооператив та забудовник – різні юридичні особи, які працюють на договірних умовах. Перший варіант може негативно позначитися лише на питанні розмірів виплат; наприклад, на загальних зборах у процесі будівництва може ухвалюватися рішення про додаткові внески. Другий варіант загрожує підводним камінням, тому що в разі недотримання ЖБК всіх обумовлених умов забудовник цілком може і не передати кооперативу раніше обумовлений обсяг квартир. Тому, якщо ви маєте справу саме з такою схемою, слід уважно вивчити договір між кооперативом та забудовником.
До документів взагалі варто поставитися максимально відповідально. Компанія-забудовник повинна надати всі необхідні папери, включаючи постанову уряду, дозвіл на будівництво та свідоцтво про право власності (або оренди) земельної ділянки, на якій будується будинок. Не варто обходити увагою та статут кооперативу, в якому зазначено порядок вступу та виходу, а також порядок отримання квартири та порядок здійснення виплат. У пайовикаобов'язково мають бути хоча б якісь докази вступу до ЖБК (розписка про отримання від нього заяви про вступ; відмітка про прийняття до ЖБК на його копії цієї заяви, завірена виписка з рішення загальних зборів членів ЖБК тощо).
Слід пам'ятати, що, на відміну від покупки ДДУ, коли для реєстрації права власності пайовику потрібно тільки отримати акт приймання-передачі квартири, пайовику ЖБК для отримання права власності необхідно буде також отримати довідку про виплату паю.