Зміна компанії, що управляє, в багатоквартирному будинку, якщо в ньому є ТСЖ (ЖК, СПК)

Статті на тему

У рекомендації містяться нюанси зміни компанії, що управляє, в багатоквартирному будинку, якщо сторонами за договором управління є УО та житлове об'єднання (ТСЖ, ЖК, СПК).

ТСЖ має право укласти договір управління МКД із УО. Це право закріплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Укладання договору управління МКД з УО — це зміна способу управління МКД. У цій статті докладно розглянемо,як змінити керуючу компанію у багатоквартирному будинку.

За наявності договору управління між УО та ТСЖ, ЖК, СПК останні контролюють роботу УО. Контроль здійснюється за виконанням УО зобов'язань за договором, у тому числі:

Щоб змінити організацію, що управляє, житловому об'єднанню необхідно розібратися:

хто у ТСЖ обирає УО для укладання договору управління;
на яких підставах відбувається зміна УО;
як у ТСЖ ухвалити рішення про зміну УО;
як змінити змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку, що втратила ліцензію на управління МКД.

Хто у ТСЖ обирає УО для укладання договору управління

Вибір УО для укладання договору управління з ТСЖ (ЖК, СПК) залишається на розсуд представників житлового об'єднання.

Загальні збори власників приміщень у МКД вибирає УО і затверджує умови договору управління МКД лише за способі управління МКД організацією, що управляє. Порядок вибору УО та укладання з нею договору управління у житловому об'єднанні регулюється статутом.

Законом не встановлено правил вибору УО, з якою ТСЖ (ЖК, СПК) укласти договір управління МКД. Єдиною вимогою для всіх УО є наявність ліцензії на здійснення діяльності з управління МКД. Це встановлено ч. 1 ст. 192 ЖКРФ.

Вибір УО та затвердження умов договору управління в ТСЖ (ЖК, СПК) можна закріплювати:

наказом голови;
протоколом засідання правління;
протоколом загальних зборів членів;
іншим способом.

Головне – відобразити порядок вибору УО у статуті житлового об'єднання.

Вкажіть у договорі управління, що саме мається на увазі:

під невчасним виконанням зобов'язання;
під невиконанням зобов'язання.

приклад

Вибір УО для укладання договору управління з ТСЖ

До правління ТСЖ «Управлінец» надійшло кілька комерційних пропозицій від УО про укладання договору управління МКД.

У статуті ТСЖ зазначено, що відбір УО та затвердження умов договору управління відбувається на засіданні правління ТСЖ.

Кількість членів правління ТСЖ «Управлінець» – дев'ять осіб, включаючи голову ТСЖ. Відповідно до статуту рішення про вибір УО та укладання договору управління приймається простою більшістю голосів (понад 50% голосів).

На черговому засіданні правління ТСЖ розглянуто комерційні пропозиції, що надійшли від трьох УО.

За пропозицію однієї з УО проголосувало шість членів правління ТСЖ «Управлінець». Цього достатньо – рішення ухвалено.

На яких підставах відбувається зміна керуючої компанії в багатоквартирному будинку

ЖК Україна не містить особливих підстав для зміни керуючої організації, у якої укладено договір управління МКД із ТСЖ (ЖК, СПК).

Зміна УО означає розірвання договору управління МКД. Розірвання може бути достроковим або після закінчення терміну дії договору.

Дострокове розірвання договору відбувається за згодою сторін або за рішенням суду. Ця норма закріплена ст. 450ЦК України. На вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний за рішенням суду:

лише за суттєвого порушення договору іншою стороною;
у випадках, передбачених ДК РФ, іншими законами чи договором.

ЖК Україна не передбачено випадків дострокового розірвання договору управління МКД між УО та житловим об'єднанням. Тому включіть до умов договору управління МКД ті правила, за якими хочете розірвати договір. Передбачте порядок:

розірвання договору після закінчення строку дії;
дострокового розірвання договору (до закінчення терміну дії);
пролонгації договору.

Істотні порушення договору управління з боку УО слід довести у суді. Для цього необхідно складати акти про невиконання робіт або неналежну якість їх виконання, збирати фотографії.

Після закінчення дії договору управління МКД житлове об'єднання має право не пролонгувати договір. У цьому випадку може бути обрана інша УО для укладання договору управління.

приклад

Вказівка у договорі порядку розірвання та пролонгації

якщо після закінчення терміну дії договору одна із сторін не заявила про його розірвання, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах;
якщо після закінчення терміну дії договору одна із сторін заявила про його розірвання, сторони становлять угоду про розірвання.

УО може не визнати чи оскаржити результати проведеного органом місцевого самоврядування загальних зборів власників приміщень до МКД чи загальних зборів членів житлового об'єднання. ЖК Україна не містить вказівки на те, що договір управління МКД, укладений між ТСЖ та УО, може бути розірваний в односторонньомупорядку.

Підстави для дострокового розірвання договору управління, укладеного між УО та ТСЖ (ЖК, СПК), слід відобразити у самому договорі.

Підставами для дострокового розірвання договору та зміни УО можуть бути:

невчасне виконання обов'язків за договором з боку УО;
невиконання обов'язків за договором з боку УО;
невчасне виконання обов'язків за договором з боку ТСЖ (ЖК, СПК);
скарги мешканців на УО.

Дострокове розірвання договору управління МКД пов'язане із судовими розглядами або здійснюється шляхом підписання угоди сторін.

приклад

Вказівка у договорі управління підстав зміни УО

ТСЖ вправі достроково розірвати договір управління МКД у разі невиконання організацією, що управляє, покладених на неї зобов'язань. Невиконання зобов'язань підтверджується актом, який складається сторонами. При відмові представника УО від підписання такий акт підписується представником ТСЖ та трьома власниками приміщень до МКД.

Як у ТСЖ прийняти рішення про зміну керуючої компанії

Порядок зміни УО та розірвання договору управління необхідно відобразити:

у статуті ТСЖ (ЖК, СПК);
у договорі управління МКД.

Компетенція органів управління ТСЖ та порядок прийняття ними рішень встановлюється статутом ТСЖ. Це визначено ч. 3 ст. 146 ЖК РФ.

У статуті ТСЖ(ЖК, СПК) може бути зазначено, що ТСЖ (ЖК, СПК) вправі ухвалити рішення про вибір нової УО. Рішення може бути прийняте:

загальним зборами членів ТСЖ, ЖК, СВК (простою більшістю голосів або кваліфікованою більшістю);
правлінням ТСЖ, ЖК, СВК (простою більшістю голосів або кваліфікованимбільшістю);
головою ТСЖ, ЖК, СПК (одноосібно або за погодженням з правлінням ТСЖ, ЖК, СПК).

Питання

Загальні збори власників приміщень у МКД можуть змінити УО, у якої укладено договір управління з ТСЖ?

У цьому випадку лише ТСЖ обирає УО, укладає договір управління. Змінити УО і розірвати договір управління також має право лише ТСЖ, але не загальні збори власників приміщень у МКД.

Якщо УО не виконує умови договору управління МКД, житлове об'єднання може звернутися до органу місцевого самоврядування (ОМС) щодо перевірки діяльності УО. Це визначено у ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ.

ЗМС скликає загальні збори власників приміщень у МКД, якщо за результатами перевірки невиконання УО умов договору управління підтверджується. Загальні збори скликаються на вирішення питань про розірвання договору з УО і вибору нової УО чи зміні способу управління МКД.

Той факт, що договір управління укладено між ТСЖ та УО, ускладнює процес його розірвання. ЗМС може запропонувати за результатами перевірки провести загальні збори членів ТСЖ або загальні збори власників приміщень у МКД (це прямо не передбачено ЖК РФ).

Розірвання договору управління має відбуватися не лише за результатами перевірки, а й відповідно до статуту ТСЖ, ЖК, СПК та умов договору управління МКД.

Результати позапланової перевірки, проведеної органом місцевого самоврядування, можуть бути доказами невиконання УО своїх зобов'язань у суді.

Як змінити керуючу компанію у багатоквартирному будинку, що втратила ліцензію на управління МКД

Для провадження діяльності з управління МКД необхідно мати ліцензію. Це встановлено ч. 1ст. 192 ЖК РФ.

Зміна УО відбувається:

якщо відомості про МКД виключено із реєстру ліцензій суб'єкта РФ;
дію ліцензії УО припинено або її анульовано.

У договорі управління МКД випадок позбавлення УО ліцензії управління МКД слід розглянути окремо. Можна зазначити, що у разі припинення дії ліцензії УО або її анулювання ТСЖ залишає за собою право розірвати договір у односторонньому порядку.

припинення ліцензії управління МКД чи її анулювання;
виникнення зобов'язань за договором управління МКД у нової УО.

Випадок, коли ТСЖ (ЖК, СПК) бере управління до рук або укладає договір про утримання та ремонт спільного майна в МКД, у ЖК Україна не розглянуто. Житлове об'єднання приймає рішення про те, як продовжуватиме управління МКД, відповідно до положень свого статуту.

Довідка

Порядок розірвання договору управління після позбавлення УО ліцензії

Питанням припинення діяльності з управління МКД присвячено ст. 200 ЖК РФ.

У ЖК Україна докладно описана ситуація зміни УО, що втратила ліцензію, при способі управління МКД організацією, що управляє. У разі передбачено проведення органом місцевого самоврядування загальних зборів власників приміщень в МКД для вибору нової УО чи зміни способу управління МКД. Якщо таких зборів не відбулося або його рішення не було реалізовано, ЗМС проводить відкритий конкурс з відбору УО.

Для зміни УО, що працює за договором управління з ТСЖ (ЖК, СПК), не потрібне проведення загальних зборів або відкритих конкурсів.

ТСЖ (ЖК, СПК) повинні визначити порядок зміни УО, що втратила ліцензію, в умовах договору управління МКД.

Проведення загальних зборіввласників та відкритого конкурсу з відбору УО за наявності у МКД чинного ТСЖ залишається на розсуд органу місцевого самоврядування.

ЖК Україна передбачає обов'язок УО, яка втратила ліцензію, виконувати свої обов'язки аж до укладення договору управління МКД із новою УО. Це передбачено п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.