10 ризиків військовоїіпотеки
Все більше військовослужбовців стають учасниками Накопичувально-іпотечної системи, яка, згідно з планами Міноборони РФ, через кілька років і зовсім замінить інші варіанти житлового забезпечення. Mil.Estate розібралося, які ризики та підводні камені можуть чекати на військових при купівлі нерухомості за програмою військової іпотеки.
Доступне іпотечне житло – на папері
Не секрет, що військовослужбовці здебільшого купують за програмою військової іпотеки житло економ-класу. Але мало хто ставив собі питання "чому"? Розберемося, яку суму може розраховувати учасник накопичувально-іпотечної системи (НІС) під час виборів житла і чого вона залежить.
Фактична сума, доступна для придбання житла з військової іпотеки, складається з кількох пунктів: накопичувальної частини, яка щорічно надходить на рахунок учасника накопичувально-іпотечної системи; військової іпотеки, що надається банком; власних грошей військовослужбовця.
Щоб використати кошти, накопичені на рахунку, необхідно оформити свідоцтво про право на цільову житлову позику. Зробити це можна вже через три роки після включення військовослужбовця до програми НІС. Однак на іпотечному рахунку військового за цей термін накопичиться досить мало заощаджень. Наприклад, розмір накопичувального внеску у 2016 році, так само як і минулого року, становить 245,88 тис. рублів.
Максимальна сума кредиту, що надається за програмою банком, становить 2,3 млн. рублів. Хоча в більшості випадків, за словами співрозмовників агентства, банк взагалі схвалює меншу суму.
Отриманих разом грошей вистачить на покупку однокімнатної квартири економ-класу в новобудові в Санкт-Петербурзі або в околицях Москви. Для придбання квартирицікавіше доведеться почекати і постаратися нагромадити більше самому.
Щоправда, положення дещо полегшили поправки до Федерального закону про накопичувально-іпотечну систему, що набули чинності у травні 2016 року. Тепер військові можуть купувати житло не лише за рахунок коштів на власному рахунку, а й об'єднувати їх із накопиченнями чоловіка, якщо він також є військовослужбовцем та учасником НІС.
Бери те, що дають
Асортимент квартир, доступних для придбання за програмою військової іпотеки, також обмежений. Для отримання акредитації об'єкт має відповідати певним вимогам банків та ФДКУ "Росвоєніпотека". Це стосується як квартир у новобудовах, так і житла, що купується на вторинному ринку.
Для отримання акредитації готовність об'єктів первинного ринку має бути вищою за 70%, а реалізація житлових приміщень йти по ДДУ. З житлом на вторинному ринку все не менш складно: будинок не повинен бути аварійним та мати дерев'яні перекриття, а в самій квартирі не повинно бути неузгоджених перепланувань.
До речі, всі будівельні об'єкти України, доступні для покупки військової іпотеки, перераховані в єдиному реєстрі на сайті Mil.Estate.
Термін дії сертифіката обмежений
Ще один нюанс, на який варто звернути увагу, – термін дії свідоцтва НІС. Він складає лише 6 місяців з дати підписання.
Після закінчення терміну дії документ доведеться оформлювати наново, що може тривати ще кілька місяців. Для оформлення свідоцтва про право отримання цільової житлової позики (ЦЖЗ) військовослужбовець-учасник НІС має подати рапорт з ім'ям командира військової частини. Після цього дані військового передадуть до РУЖО, звідти до Департаменту житлового забезпечення Міноборони, і лише після – до ФГКУ"Росвоєніпотека", де і оформляється саме свідчення.
У разі внесення змін до документа процес може затягтися ще сильніше. Так один із співрозмовників Mil.Estate через зміну персональних даних та необхідність внесення поправок до документу чекав на новий сертифікат близько півроку.
Вибрав житло на вторинному ринку? Готуйся платити
При покупці житла на вторинному ринку військовослужбовця чатує багато додаткових витрат. По-перше, доведеться платити за послуги рієлтора. Займатися підбором нерухомості самостійно складно та небезпечно – потрібно багато вільного часу, та й шахраї з кожним днем вигадують все більше схем обману необізнаних громадян. По-друге, платити доведеться і за різні супутні послуги: оцінку нерухомості та оформлення документів (наприклад, договорів купівлі-продажу та цільової житлової позики).
"Близько 112 тисяч пішло суто на оформлення, тобто тільки на документи. Хоча спочатку планували просто додати ці гроші до вартості квартири", - раніше розповів Mil.Estate військовослужбовець-учасник НІС.
У "Росвоєніпотеці" агентству пояснили, що всі вищезазначені договори можна заповнити абсолютно безкоштовно самостійно. "Договір ЦЖЗ заповнюється самостійно. Він скачується з сайту "Росвоєніпотеки" і жодних грошей за нього платити не треба", - наголосили у структурі.
Оплата страхового внеску – обов'язок громадянина РФ
Незалежно від вартості оформлення документів, страховий внесок учаснику НІС доведеться сплатити зі своєї кишені. А це, не мало не мало, в середньому 5000 рублів на рік.
У "Росвоєніпотеці" пояснили, що страхові виплати - обов'язок громадянина, ніяк не пов'язаний із НІС. "Це вимога закону про іпотеку. Будь-який громадянин РФ, оформляючи житлове приміщення задоговору іпотечного кредитування зобов'язаний застрахувати майно та укласти договір майнового страхування житлоплощі. Навіть якщо берете звичайний іпотечний кредит, ви зобов'язані укласти договір майнового страхування, оскільки ви є користувачем заставного майна, яке може бути втрачено. Тому платить тут сам військовослужбовець, з НІС це не пов'язано", - пояснив представник відомства.
Сума накопичень залежить від розміру сім'ї
Ще однією особливістю програми є те, що сума накопичень з НІС не залежить від кількості членів сім'ї військовослужбовця. Для великої сім'ї з 2 – 3 дітьми це може стати проблемою. Щоб не тулитися в однокімнатній квартирі вчотирьох, доведеться доплатити з власної кишені, якщо звісно знайдеться чим.
Оформлення документів у банку може зайняти не один місяць
Незважаючи на те, що програма відпрацьована і широко реалізується по всій території РФ, оформлення документів у банку може затягтися на кілька місяців. Саме таку інформацію повідомили співрозмовники Mil.Estate, які вже купили або перебувають у процесі оформлення житла за програмою військової іпотеки.
Загальна тривалість узгодження та оформлення всіх необхідних документів у банку може досягати 2 – 4 місяців.
Індексація щорічних нарахувань учаснику НДС
Повернімося до щорічних нарахувань на рахунок учасника НДС, які йдуть на погашення іпотеки. За словами військових, банк спочатку закладає підвищення щорічних виплат. Але чи відповідатиме індексація щорічного нарахування на рахунок учасника НІС збільшення суми виплат, ніхто точно не знає, а отже, цілком можлива ситуація, коли різницю військовому доведеться погашати за власний рахунок. Сумніви викликає і той факт, що у 2016 роцінакопичувальний внесок проіндексовано не було, хоча у 2008-2015 роках сума індексувалася щорічно.
У "Росвоєніпотеці" наголосили, що подібної ситуації виникнути не може. Платежі проводяться відповідно до графіка, затвердженого при оформленні кредиту. "Сума, яку виплачує держава, щорічно затверджується Законом про федеральний бюджет. Держава сплачує по 1/12 цієї суми щомісяця. Банк розраховує платіж на підставі встановленої у бюджеті суми", - уточнив співрозмовник.
Квартиру легко втратити
Мабуть, найголовнішим ризиком при купівлі житла за програмою військової іпотеки є той факт, що військовий може легко втратити квартиру при достроковому звільненні зі служби, навіть якщо звільнення це сталося з незалежних від нього причин (наприклад, у зв'язку з розформуванням частини).
При звільненні з вислугою менше 10 років, учасник НІС повинен повернути всі раніше виділені йому на придбання житла кошти ЦЖЗ з власної кишені, а кредит, що залишився, погасити самостійно. Наявність пільгових підстав у разі ніякої ролі не зіграє. Причому повернути гроші потрібно в строк не пізніше 10 років з звільнення з урахуванням відсотків, рівних ставці рефінансування.
В іншому випадку і банк і "Росвоєніпотека" вимагатимуть гроші в судовому порядку, а у разі неможливості військового погасити борг - заберуть житло, що знаходиться в подвійній заставі. Якщо при купівлі квартири військовослужбовець вносив власний кошт, при достроковому розірванні контракту їх ніхто не поверне.
Якщо вислуга військового склала більше 10, але менше 20 років, то використані накопичувальні кошти залишаються за військовослужбовцем, проте частину кредиту, що залишилася, учасник НІС виплачує самостійно.
Якщо військовий з вислугою більше10 років звільнено з пільгових підстав, то за ним не залишається фінансових зобов'язань перед банком – іпотеку погасить держава. "Поважними" підставами для звільнення можуть бути скорочення військової частини, проблеми зі здоров'ям або досягнення граничного віку в 45 років.
У разі звільнення з вислугою понад 20 років кошти ЦЖЗ поверненню не підлягають. Правда і тут є один нюанс, на який звернув увагу один із співрозмовників агентства: якщо на момент оформлення військової іпотеки до пенсії військовослужбовцеві залишалося всього 10 років (до досягнення вислуги 20 років), а іпотека розрахована на 12 років, то виплати з бюджету повністю покрили іпотеку, ще два роки військовому необхідно буде відслужити понад термін.
Якщо ж військовий, який має вислугу 20 років, так і не скористався засобами НІС, він отримує право на використання іменних накопичень на власний розсуд.
Додаткові документи від дружини
У разі додавання власних коштів від дружини військовослужбовця-учасника НДС можуть вимагати додаткові документи, а саме нотаріально завірена заява, в якій йдеться про те, що доплачені сім'єю військового кошти не є спільно нажитим майном.
Пов'язано це з тим, що при розлученні екс-дружині військового нерідко вдається домогтися поділу квартири, купленої з військової іпотеки. Хоча на офіційному сайті "Росвоеніпотеки" особливо наголошується, що до спільного майна подружжя не належать ні виплати, що мають спеціальне цільове призначення, ні придбане за рахунок цих виплат житло, суд частенько задовольняє подібні позови.
Таким чином, за невиконання учасником НІС умов програми його чоловіка не зможе претендувати на заставне майно, тобто на придбану квартиру.