3. Укладання та оформлення договору оренди підприємства
Перед укладенням цього договору сторони повинні вчинити обов'язкові попередні дії щодо посвідчення складу підприємства, що передається, аудиторську перевірку. На їх підставі сторонами до підписання договору оренди підприємства повинні бути складені та розглянуті акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад та вартість підприємства, а також перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їхніх вимог; визначення розміру орендної плати.
Посвідчення складу підприємства, що продається, є не що інше, як його повна інвентаризація. У ході інвентаризації, по-перше, перевіряється фактична наявність цінностей (матеріальних і нематеріальних активів) підприємства, що числяться на балансі, їх збереження, опис основних ознак і визначення поточного стану; по-друге, оцінка складу підприємства. Інвентаризація повинна проводитись відповідно до встановлених правил*(399). Інвентаризація одна із підстав визначення розміру орендної платы.
Акт інвентаризації доповнюється висновком незалежного аудитора про склад та фінансовий стан підприємства. Мета зовнішньої аудиторської перевірки*(400)двояка: по-перше, перевірка відповідності (достовірності) фінансової звітності встановленим критеріям*(401), по-друге, перевірка законності скоєних господарських операцій* (402). Аудиторська перевірка підтверджує достовірність бухгалтерського балансу підприємства. Під час укладання договору оренди підприємства необхідно керуватися бухгалтерським балансом, прийнятим податковими органами.
Розподіл обов'язків та витрат на проведення інвентаризації та аудиторської перевірки має ґрунтуватисяна угоді сторін* (403).
Відповідно доп. 1 ст. 658ЦК договір оренди підприємства має бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). При цьому недотримання форми договору оренди підприємства тягне за собою його недійсність (п. 3 ст. 658ЦК). Договір оренди підприємства як правочин з нерухомим майном підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок реєстрації договору оренди підприємства визначено ст. 22 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
4. Виконання та припинення договору оренди підприємства
Передача орендованого підприємства від орендодавця орендарю здійснюється за передавальним актом (ст. 659ЦК). Із суті самої угоди випливає, що до передатного акта обов'язково повинні бути додані акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад та вартість підприємства, а також перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їхніх вимог. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є обов'язком орендодавця та здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ст. 659ЦК).
Передача підприємства в оренду вважається такою, що відбулася тільки після підписання передавального акта орендарем і орендодавцем.
Крім передавального акта сторони договору оренди підприємства мають у належному порядку оформити передачу цілої низки окремих елементів, що становлять підприємство як майновий комплекс. Внаслідок цього передачапідприємства має мати комплексний характер. Викладене щодо комплексного відчуження підприємства при характеристиці договору його продажу є справедливим і для договору його оренди. За точним змістом чинного закону (п. 1 ст. 656ЦК) за правилами договору про оренду підприємства можлива передача в оренду тільки підприємства в цілому.
Передача у складі орендованого підприємства нерухомого майна має оформлюватись відповідними документами про передачу конкретного об'єкта нерухомості в оренду. Відповідно доп. 2 ст. 22Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" зареєстроване право оренди підприємства є підставою для внесення записів про право на кожен об'єкт нерухомого майна, що входить до складу цього підприємства, до Єдиного державного реєстру прав у місці знаходження цього об'єкт.
Передача у складі орендованого підприємства виняткових прав (інтелектуальної власності) вимагатиме оформлення відповідних ліцензійних угод та інших договорів з їхньою подальшою державною реєстрацією. Саме у зазначених угодах мають визначатися межі прав орендаря підприємства щодо використання виняткових прав, що входять до складу підприємства. Переведення боргів, що входять до складу підприємства, що орендується, здійснюється з дотриманням прав кредиторів, визначених уст. 657ЦК. При оренді підприємства кредитори за зобов'язаннями, включеними до складу підприємства, повинні бути письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду до передачі орендарю. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагатиприпинення або дострокового виконання зобов'язання та відшкодування завданих цим збитків. Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про припинення або дострокове виконання зобов'язання та відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду.
Після передачі підприємства в оренду орендодавець та орендар несуть солідарну відповідальність за включеними до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора*(404).
За загальним правилом права та обов'язки орендодавця стосовно його працівників при здачі підприємства в оренду переходять до орендаря у порядку, встановленому для переходу таких прав та обов'язків у разі реорганізації юридичної особи (див. п. 1 ст. 33). і34КЗпП).
Відповідно дост. 664ЦК у разі припинення договору оренди підприємства орендований майновий комплекс має бути повернутий орендодавцю. Повернення підприємства орендарем орендодавцю потребує здійснення низки спеціальних дій. Передані орендарю орендодавцем права володіння та користування майном, що перебуває у власності інших осіб, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, повинні бути переведені на орендодавця у порядку, передбаченому законом або іншими правовими актами (п. 1 ст. 656). ЦК). До передачі підприємства, що повертається, орендодавцю кредитори за зобов'язаннями, що входять до складу підприємства, повинні бути повідомлені орендарем про повернення підприємства орендодавцю. У цьому права кредиторів регламентуються нормамист. 657ЦК. Орендар, якщо інше не передбачено договором, також зобов'язаний вчинити дії щодо підготовки підприємства до передачіорендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акта.