37.5.2. ВИДИ ЗНОСУ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД, ВИЗНАЧУВАНІ ДЛЯ ЦІЛІВ ОЦІНКИ
Оціночний знос відображає реакцію ринку на ті чи інші характеристики об'єкта, що оцінюється, що відрізняють його від анало
гічного гіпотетично новозбудованого об'єкта на дату оцінки. Вирізняють такі причини втрати вартості будівель:
• зовнішнє (економічне) старіння.
Фізичний знос - це втрата вартості будівель внаслідок їх експлуатації та впливу природних сил. Зазвичай вважають, що нова будівля краща за стару.
Функціональне старіння - це втрата вартості будівель внаслідок невідповідності їх функціональних характеристик вимог ринку на дату оцінки. До таких недоліків можна віднести конструктивні елементи будівлі, будівельні матеріали, дизайн та ін, які знижують функціональність, корисність і, отже, цінність будівлі.
Зовнішнє (економічне) старіння - це втрата вартості будівлі або об'єкта власності в результаті негативного впливу зовнішніх щодо оцінюваного об'єкта факторів - внаслідок зміни фізичного оточення об'єкта оцінки або негативного впливу ринкового середовища; таким чином, локальна закріпленість об'єкта обумовлює існування зовнішніх причин, які не можуть контролюватись власником нерухомості, орендодавцем або орендарем.
В оцінці нерухомості розрізняють усувний і непереборний знос. Знос вважається усувним, якщо витрати на ліквідацію дефекту за величиною менше, ніж вартість, що при цьому додається до нерухомості. Навпаки, якщо витрати на виправлення більше вартості, що додається, то знос є непереборним.
На відміну від терміну «знос», що застосовується в оцінній діяльності, термін «амортизація», що використовується в бухгалтерському обліку, відображає перенесення вартості придбаних основних фондів на вартість виробленоїпродукції та послуг.
Величина оцінного зносу має відбивати реакцію ринку, і навіть інформованого і розумного покупця стан і якість будівлі.
• метод ринкової вибірки;
• метод терміну служби;
Перші два методи застосовують головним чином визначення загальної суми зносу; метод розбивки використовують для розподілу відомої суми загального зносу між фізичним, функціональним та зовнішнім старінням.
Метод ринкової вибірки використовує ринкові дані про порівняні об'єкти, якими може бути визначена величина зносу. Цей метод дозволяє розрахувати загальну величину зношування з усіх можливих причин, визначити загальний термін економічної служби, а також розмір зовнішнього (економічного) старіння.
Метод терміну служби виходить з вимоги повного повернення капіталу, інвестованого у будинок, протягом терміну його економічної служби. Відсоток загального зносу окреслюється ставлення дійсного віку об'єкта до його економічної служби. Сума зносу розраховується наступним множенням цього відсотка, що є коефіцієнтом зносу, на величину ПВС будівель та споруд.
Метод розбивки застосовують для роздільного визначення величини виявленого фізичного, функціонального та зовнішнього старіння. У процесі оцінки необхідно простежити, щоб підсумковий результат зносу комплексно враховував зниження вартості внаслідок впливу всіх факторів, і в той же час уникати подвійного обліку одного й того самого виду зносу, що може занизити підсумкову величину вартості.