4.2. ПОВЕРНЕННЯ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА
Статті 135, 314, 316, 622 ЦК України
Умова про повернення орендованого майна визначає порядок виконання обов'язку орендаря повернути орендодавцю майно при припиненні договору оренди (ч. 1 ст. 622 ЦК України).
Узгодження умови повернення орендованого майна
З огляду на специфіку орендних правовідносин за договором оренди передається індивідуально певна річ (докладніше звідси див. п. 1.3 “Об'єкт оренди”). Відповідно, при припиненні договору має бути повернена саме та річ, яка була надана орендарю у тимчасове володіння та користування.
Сторони що неспроможні виключити договором обов'язок орендаря повернути орендоване майно, оскільки цей обов'язок імперативна (год. 1 ст. 622 ДК РФ). Винятком є випадок, коли договором передбачено викуп орендованого майна (ст. 624 ЦК України). Однак сторони мають право визначити порядок повернення майна.
Для узгодження порядку повернення орендованого майна необхідно визначити:
- Стан майна на момент його повернення;
- Приналежності та документи, що підлягають передачі при поверненні майна;
– місце повернення майна;
- Термін повернення майна;
- Розмір орендної плати за користування майном у період після припинення договору;
– стягнення збитків та неустойки при несвоєчасному поверненні майна.
4.2.1. Стан майна на момент його повернення за договором оренди
За загальним правилом орендар у разі припинення договору оренди зобов'язаний повернути орендодавцю майно у тому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу (год. 1 ст. 622 ДК РФ).
Під нормальним зносом розуміється той ступінь змін речі, який передбачається природним.при звичайному користуванні нею протягом дії договору. Для деяких речей показник нормального зношування може бути встановлений технічними нормативами або визначений звичайними вимогами (виходячи з умов користування річчю).
Сторони можуть узгодити інший стан майна на момент його повернення (ч. 1 ст. 622 ЦК України). Наприклад, може бути передбачено, що воно повертається відремонтованим або з поліпшеннями, зробленими орендарем. Такі умови вигідні для орендодавця, оскільки цінність його майна підвищиться. Однак на орендаря у такому разі накладаються додаткові обов'язки щодо покращення стану майна.
Приклад формулювання умови:
“При припиненні цього договору обладнання, що передається орендарю, підлягає поверненню орендодавцю повністю відремонтованим із заміною наступних частин і деталей:
Приклад формулювання умови:
“При припиненні цього договору орендоване обладнання має бути повернене орендодавцю. Допускається повернення обладнання із наднормативним зносом:
- 100-відсоткове зношування деталей (вказати яких саме);
– 50-відсоткове зношування деталей (вказати яких саме)”.
Якщо сторони не погодили вимоги щодо стану майна на момент його повернення
І тут орендар буде зобов'язаний повернути майно у тому стані, у якому було отримано з урахуванням нормального зносу (ч. 1 ст. 622 ДК РФ). Орендареві необхідно буде усунути всі зроблені зміни, не передбачені договором, навіть якщо в результаті таких змін майно було покращено (див. Ризик орендаря 4.2.1).
Однак якщо орендодавець дав свою згоду на зміну майна, орендар не буде зобов'язаний їх усувати.
4.2.2. Приладдя тадокументи, що підлягають передачі при поверненні орендованого майна
Відповідно до п. 2 ст. 611 ЦК України майно здається в оренду разом з усіма його приналежностями та документами, що до нього належать. За загальним правилом власності йдуть долі головної речі (ст. 135 ЦК України). Отже, при поверненні майна вони мають бути повернені орендодавцю. Документи, необхідні використання майна, підлягають поверненню, як і його належності порядку ст. 135 ЦК України.
Щоб уникнути розбіжностей щодо того, яке саме приладдя та документи підлягають поверненню разом із майном, у договорі рекомендується їх перерахувати.
Приклад формулювання умови:
“За цим договором орендодавець передає орендарю у тимчасове володіння та користування (вказати об'єкт оренди) разом із наступним приладдям та документами:
_____________________________ (вказується перелік документів та приладдя).
У разі припинення цього договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване майно разом із приладдям та документами, зазначеними у п. __ цього договору”.
Цей перелік може міститися також у окремому додатку до договору. У цьому випадку додаток повинен бути обов'язково підписаний і містити посилання на основний договір.
Приклад формулювання умови:
"При припиненні цього договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване майно разом із усіма приладдям та документами, зазначеними у додатку N _ до цього договору".
Перелік необов'язково повинен включати лише ті документи та приладдя, які були передані орендарю разом з майном. Сторони можуть розширити його та передбачити обов'язокорендаря передати додаткові документи. Наприклад, таким документом може бути висновок експерта про технічний стан майна (для підтвердження того, що воно повертається у належному стані). Якщо отримання додаткових документів пов'язане з матеріальними витратами, у договорі рекомендується вказати той бік, який несе такі витрати.
Приклад формулювання умови:
“Під час повернення орендованого майна орендар зобов'язується передати орендодавцю також повний комплект документів, перерахованих у п. _ цього договору. Крім того, орендар зобов'язується надати орендодавцю висновок незалежного експерта щодо технічного стану майна. Витрати на оплату послуг експерта несе орендар”.
Якщо сторони не погодили перелік приладдя та документів, що підлягають поверненню разом з майном
У цьому випадку орендар буде зобов'язаний повернути всі речі та документи, отримані ним разом з об'єктом оренди. В іншому випадку орендодавець зможе витребувати їх у судовому порядку відповідно до ст. ст. 135, 622 ЦК України (див. Ризик орендаря 4.2.2).
4.2.3. Місце повернення орендованого майна
Сторони мають право визначити будь-яке місце повернення орендованого майна. Це може бути місце знаходження однієї із сторін, місце використання майна чи інше узгоджене місце.
Приклади формулювання умови:
Якщо місце повернення орендованого майна не погоджено
4.2.4. Термін повернення орендованого майна
Можна припустити, що погодження умови повернення орендованого майна протягом певного терміну після закінчення дії договору є допустимим. Таке право сторін випливає з відсутності у ч. 1 ст. 622 ЦК Україниімперативної вимоги про повернення майна одночасно із припиненням договору оренди.
Приклад формулювання умови:
"Орендар зобов'язаний повернути майно орендодавцю за актом приймання-передачі протягом п'яти днів з дати припинення договору оренди".
Однак за погодженням умови про повернення майна після закінчення дії договору слід враховувати, що в ході його виконання може виникнути ситуація, коли майно фактично перебуватиме у володінні та (або) користуванні орендаря після припинення договору, що може спричинити несприятливі наслідки для орендодавця. Так, якщо орендодавець не має наміру продовжувати відносини за договором та не заявить про це до закінчення терміну його дії, суд на підставі п. 2 ст. 621 ЦК України може визнати договір поновленим на невизначений термін (див. Ризик орендодавця 4.2.1).
Якщо у договорі не визначено терміну повернення орендованого майна
Орендар буде зобов'язаний повернути майно у день припинення договору (п. 1 ст. 314, ст. 622 ЦК України).
4.2.5. Орендна плата за користування майном у період після припинення договору оренди
Якщо у договорі встановлено, що орендоване майно має бути повернено протягом певного строку після його припинення, такий строк набуватиме в період фактичного користування майном, що підлягає сплаті чинністю ч. 2 ст. 622 ЦК України. І тут орендар, попри припинення договору, буде зобов'язаний вносити орендну плату досі фактичного повернення майна.
До прийняття Пленумом ВАС Україна зазначеної Постанови існував підхід, згідно з яким плата за користування об'єктом оренди після припинення договору підлягала стягненню як безпідставне збагачення.
В той же часє й інша позиція судів, згідно з якою умова договору про внесення підвищеної орендної плати за користування майном після припинення дії договору не кваліфікується як умова неустойки. В інтересах орендодавця не включати цю умову до розділу договору про відповідальність сторін та не передбачати підвищений розмір орендної плати за кожний день прострочення повернення майна. Саме в таких випадках суди приходять до висновку, що сторони погодили умову про неустойку та, як наслідок, можуть зменшити її розмір у порядку ст. 333 ЦК України (див. Ризик орендодавця 4.2.2).
Приклади формулювання умови:
"У разі якщо орендар продовжує користуватися майном після припинення договору та сторони не домовилися про продовження договору, орендар зобов'язаний сплатити орендну плату за весь період фактичного користування майном у розмірі, що дорівнює подвійній ставці орендної плати, встановленої договором".
"У разі, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну повернення, встановленого договором, орендна плата за період з моменту закінчення терміну повернення до моменту фактичного повернення майна встановлюється в розмірі ________________ рублів".
У разі коли неустойка за несплату фактичного користування майном у договорі не передбачено, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати відсотків у сумі боргу за ст. 395 ЦК України під час прострочення внесення орендної плати за період з моменту припинення договору до моменту повернення майна.
4.2.6. Збитки та неустойка при несвоєчасному поверненні орендованого майна
Орендодавець при несвоєчасному поверненні майна має право вимагати з орендаря відшкодування збитків з ч. 2 ст. 622 ЦК України. Якщо розмір збитківЗначний, це може надалі позначитися на господарську діяльність орендаря.
Як приклад можна розглянути таку ситуацію. Після припинення договору орендодавець уклав з іншою особою попередній договір оренди щодо цього ж майна, але змушений був його розірвати, оскільки колишній орендар об'єкт своєчасно не повернув. У цьому випадку з орендаря може бути стягнуто втрачену вигоду у розмірі доходів, які орендодавець міг би отримати, уклавши договір оренди з іншою особою.
Якщо у договорі не визначено терміну повернення орендованого майна
І тут орендар буде зобов'язаний повернути орендоване майно у разі припинення договору оренди (ст. 622 ДК РФ).
Відповідно до ч. 3 ст. 622 ЦК України орендодавець має право встановити у договорі неустойку за порушення строку повернення майна.
З огляду на ст. 330 ЦК України неустойка за прострочення повернення об'єкта оренди може бути встановлена, наприклад, у вигляді пені за кожен день прострочення або у вигляді одноразового штрафу за несвоєчасне повернення майна.
Приклади формулювання умови:
"У разі порушення передбаченого договором терміну повернення майна орендар сплачує орендодавцю пеню у розмірі _____% від ставки місячної орендної плати за кожний день прострочення".
"У разі неповернення або несвоєчасного повернення майна під час припинення договору орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі _____________".
Якщо договір укладається чи поновлюється на невизначений термін, кожна зі сторін має право відмовитися від нього, попередивши іншу сторону у строк, передбачений ст. 610 ЦК України або договором. У цьому випадку на користь орендодавця встановити умову, згідно з якою, якщо орендар висловитьбажання відмовитися від договору та повідомить про це орендодавця у погоджений термін, але майно поверне до його закінчення, він зобов'язаний сплатити орендодавцю неустойку за дострокове повернення майна.
Приклад формулювання умови:
“Орендар має право відмовитися від договору, повідомивши орендодавця за ______ місяці. Якщо орендар поверне майно до закінчення зазначеного терміну, він сплачує неустойку у розмірі _____”.
Увага! При включенні до договору умови про неустойку необхідно пам'ятати, що суд за заявою відповідача, який здійснює підприємницьку діяльність (орендаря), має право зменшити її розмір у виняткових випадках: якщо буде доведено, що стягнення неустойки у передбаченому договором розмірі може призвести до отримання кредитором (орендодавцем) необґрунтованої вигоди (п. п. 1, 2 ст. 333 ЦК України).
Якщо умова про збитки та неустойку за несвоєчасне повернення майна не погоджено
У цьому разі сумлінна сторона вправі вимагати від сторони, яка не виконала зобов'язання за договором або що виконала його неналежним чином, відшкодування заподіяних збитків у повному обсязі (ст. 393 ЦК України) за правилами ст. 15 ЦК України.
За змістом положень ч. 3 ст. 622, ст. ст. 330, 331 ЦК України орендодавець не зможе вимагати виплати неустойки при порушенні орендарем строку повернення майна (див. Ризик орендодавця 4.2.3). Не вправі орендодавець стягне неустойку і за дострокове повернення майна.