Болгарія управління нерухомістю
У міру того, як зростала кількість зарубіжних покупців, для яких болгарське житло - це будинок для відпочинку або об'єкт інвестицій, забудовники стали пропонувати об'єкти в комплексах закритого типу з постійною охороною, а згодом і набором додаткових послуг, які надавали самі девелопери за щорічну плату. Таким чином, забудовники забезпечили собі постійний дохід і після продажу всіх житлових одиниць, а власники нерухомості отримали можливість уникнути багатьох клопотів. Так у Болгарії з'явилися послуги з управління нерухомістю. На даний момент болгарські компанії, які запозичили закордонний досвід, надають два типи послуг: facilities management та property management. Facilities management є підтримкою та обслуговування нерухомості керуючою компанією за певну річну плату. Property management має на увазі пошук орендаря, забезпечення максимального доходу від здачі в оренду за відсоток від отриманого прибутку.
Бюро добрих послуг
Під час укладання угоди купівлі-продажу об'єкта в закритих комплексах вже стало загальноприйнятим підписувати із забудовником також договір про послуги управління нерухомістю. У контракті обговорюється цілодобова охорона комплексу, прибирання загальних площ, підтримка порядку на території, включаючи стрижку газонів, послуги садівника та підтримку всієї інфраструктури. Оплата за таким договором зазвичай складає 7–15 євро на рік за 1 кв. м придбаного житла та залежить від величини комплексу. Також зазвичай вказується, що сума може змінюватись відповідно до рівня інфляції та заробітної плати. Як додаткові послуги компанії часто пропонують оплату комунальних платежів і податків на нерухомість, прибирання апартаментів,прання та зміну білизни, покупку стандартного набору продуктів. Перелік пропонованих послуг та їх вартість значною мірою залежать від району країни та від того, чи є поблизу інші об'єкти, які обслуговує компанія. Частина фірм працює лише у певних галузях, але з'являються і компанії, що охоплюють усю країну.
А все почалося з ...
Дуже багато компаній в Болгарії сьогодні продають нерухомість, гарантуючи певний відсоток доходу від здачі житла в оренду без власника. Проте першопрохідниками тут були не цілком чесні продавці. Років п'ять-сім тому деякі британські компанії пропонували комплексну послугу з пошуку та продажу об'єкта та управління ним протягом одного-двох років з гарантованим прибутком у розмірі 10% від вартості об'єкта на рік. При цьому покупці навіть не приїжджали до Болгарії, угоди оформлялися у Великій Британії. Дійсно, нові власники отримували обіцяні суми, але, приїхавши зрештою в країну, щоб здавати житло в найми своїми силами, виявляли, що при покупці заплатили на 50–100% більше реальної вартості будинку, а самостійно керувати нерухомістю, перебуваючи за кордоном, неможливо . Так у Британії з'явилися перші статті про болгарську нерухомість як про «мильну бульбашку», а продавці, що гналися за миттєвою вигодою, «підпилили гілку, на якій сиділи». Однак розчарування необізнаних про країну інвесторів підштовхнуло розвиток у Болгарії послуг з менеджменту та окремих керуючих компаній.
Перекласти на чужі плечі
Оператори намагаються звести до мінімуму зусилля та час, які доведеться витратити власнику: з його боку потрібно лише підписати договір, передати ключі та регулярно отримувати прибуток із банківського рахунку. Керуюча компанія бере насебе організацію огляду житла потенційними наймачами, обговорення та підписання договорів, регулярне отримання оплати від орендарів, внесення всіх комунальних та податкових платежів, контроль стану об'єкта, ремонт та усунення форс-мажорів, звіти перед власником, представлення інтересів власника у спілкуванні з державними, муніципальними та приватними структурами. Та ж фірма може контролювати будівництво та виконання оздоблювальних та ремонтних робіт. При укладанні контракту про обслуговування та управління слід уважно прочитати договір, поставити питання щодо всіх неясних пунктів, проаналізувати права та обов'язки сторін, звернути увагу на виплату можливих неустойок і, тільки зрозумівши та погодившись з усіма пунктами, підписати документ. Послуги керуючої компанії заощаджують не тільки час, але й кошти власника: у багатьох випадках клієнт не в змозі знайти оптимальних орендарів, забезпечити максимальну зайнятість свого житла і гарантувати, що він не буде обдурений наймачами. Останнім часом, боячись обману з боку мешканців, до послуг керуючих компаній звертаються і болгарські пенсіонери, які мають вільну житлоплощу. В результаті 20-30% від доходу, які отримує управляюча компанія, стають набагато меншими втратами, ніж ті, які може зазнати власник, діючи на ринку оренди самостійно.
Здебільшого до керуючих компаній звертаються власники нерухомості, які живуть за кордоном і не мають фізичної можливості стежити за своїм житлом. Невелику частину клієнтів також становлять люди пенсійного віку, які бояться конфліктів із наймачами та вважають за краще передати свої повноваження професіоналам. Як правило, на початку співпраці клієнти часто зв'язуються зі співробітниками компанії,турбуючись про житло та надходження на рахунок, але через деякий час починають довіряти фахівцям. В оптимальній ситуації менеджери перебувають на боці власника, маючи з ним спільну мету – отримання максимального прибутку за мінімальних ризиків. Сфера управління нерухомістю в Болгарії зараз розвивається досить інтенсивно: виділяються великі оператори, з'являються нові компанії, відбуваються міжнародні зустрічі та конгреси, ведеться навчання фахівців.