Чи є життя в МФК, RussianRealty
Останнім часом на ринку нерухомості Москви зачастили проекти багатофункціональних комплексів, у складі яких передбачені апартаменти. З чого раптом девелопери вирішили масово зводити таке житло? Впевнені, що воно матиме попит у покупців? Невже багато тих, хто захоче жити в постійному шумі та метушні, безпосередньо над величезним масивом магазинів та офісів?
Марія ЛИТИНЕЦЬКА, генеральний директор компанії «Метріум Груп»: Справді, зараз влада активно видає девелоперам дозволи на розвиток територій колишніх промислових зон, на яких ті зводять багатофункціональні комплекси. Забудовувати ці території лише торговими та офісними об'єктами абсолютно нелогічно – ринок просто не зможе поглинути такий обсяг комерційних площ. Тому забудовники включають у свої об'єкти та житлову частину, яка значно покращує економіку проекту, оскільки подібна нерухомість у більшості випадків активно та швидко розкуповується. Проте процедура переведення промислових територій під забудову житлом – надзвичайно клопітка та трудомістка. Девелопери йдуть легше і зводять на цих ділянках апартаменти, які за фактом практично нічим не відрізняються від звичайних квартир. Шум і суєта – це питання концепції самого проекту. Апартаментна частина, як правило, відокремлюється від торгової та офісної. Наприклад, зводиться ізольована вежа. Відповідно, покупці подібної нерухомості зазвичай живуть на відокремленій території з окремими заїздами і не мають проблем. При цьому вони мають доступ до всієї багатої інфраструктури МФК, яка знаходиться в безпосередній близькості. Тому вони можуть буквально у тапочках ходити до магазину або на роботу.Євгенія СТАРКОВА,директор з маркетингу компанії MR Group:Зараз у Москві проектів багатофункціональних комплексів з житловою складовою сегменту економ- та комфорт-класу практично немає, тому ринок відчуває потребу в такому форматі. Московське житло, як і раніше, продовжує зростати в ціні і все більш недоступне для покупців. При цьому вартість апартаментів зазвичай нижча на 15-20% пропозицій на вторинному ринку в тому ж районі. Наприклад, за даними наших партнерів з реалізації – компанії Est-a-Tet – середня вартість квадратного метра в апартаментах у комплексі «Водний», який розташований за 200 м від метро «Водний стадіон» і має індивідуальну інфраструктуру, становить 123 тис. руб. проти 196 тис. руб. на вторинному ринку в панельній дев'ятиповерхівці. Початок продажів у комплексі показує, що попит на МФК "Водний" практично ажіотажний. При цьому приваблює покупців не лише ціна. Саме формат МФК створює додаткові переваги: покупці офісних площ жваво цікавляться можливістю придбання апартаментів, а майбутніх мешканців апартаментів приваблює розташування в безпосередній близькості до локального торгового центру, наявність якого в перспективі дозволить значно скоротити час на шопінг та переміщення по місту, адже в ньому передбачено супермаркет, ресторанний дворик, багатозальний кінотеатр. Щодо шуму, то фаза офісних та торгових приміщень відокремлена від житлової як мінімум проїздом. По-друге, офісні будівлі не створюють додаткової метушні в районі розташування, а торговельна інфраструктура в МФК планується з урахуванням локального попиту, а не столичного та навіть не окружного масштабу.
Олександр ПОДУСКОВ, директор з продажу компанії KR Properties:Бурхливий розвиток сегменту апартаментів у Москві почався в період кризи, колибагатьом девелоперам знадобилося отримати доступ до «живих» грошей. Як відомо, окупність суто офісних проектів розтягується на кілька років, тоді як апартаменти можна швидко продати, отримавши негайний прибуток. Крім того, у посткризовий період ринок зіткнувся з надвиробництвом офісних площ, попит на них «просів», і девелопери стали активно перепрофілювати свої об'єкти під апартаменти. Згодом апартаменти сформувалися у повноцінний сегмент московського ринку нерухомості. Виявилося, що попит на них досить високий, і девелопери почали розвивати цей відносно молодий для українського ринку формат житла не лише у нових МФК, що будуються, але й за рахунок редевелопменту колишніх адміністративних будівель. Таким чином, усередині сегмента почали з'являтися нові цікаві формати. Компанія KR Properties, наприклад, розвиває проекти лофт-апартаментів, пропонуючи покупцям, крім звичайних лотів, апартаменти з мансардами, окремим входом, дворівневі лофти та інші цікаві формати. І якщо спочатку апартаменти у Москві позиціонувалися як бізнес-житло, то сьогодні у деяких проектах у центрі міста їх купують саме для життя. Можу припустити, що сегмент апартаментів успішно розвиватиметься у Москві ще не одне десятиліття.
Ніна ТИХОНОВА, заступник начальника відділу комерційної нерухомості компанії Delta estate:На ринку нерухомості справді з'явилося багато проектів МФК з апартаментами, оскільки зараз такий вид нерухомості користується попитом переважно у представників іноземних компаній та топ-менеджерів. Найбільший попит мають апартаменти, в яких можливо об'єднати проживання співробітника та відкриття офісу-представництва компанії. Також апартаменти цікавлять тих бізнесменів, якізнаходяться у тривалих відрядженнях та користуються ними для тимчасового проживання.
Деніс БОБКОВ, керівник аналітичного центру компанії Est-a-Tet:Багатофункціональні комплекси стали з'являтися через реорганізацію офісних проектів під час дворічного перегляду інвестконтрактів у Москві. Для диверсифікації ризиків девелоперам необхідно було запровадити ще один формат нерухомості та залучити до своїх проектів ще один сегмент ринку. Але оскільки будувати житло у складі бізнес-центрів не можна, з'явилися апартаменти, які відповідають усім вимогам комфортного проживання, але юридично не мають статусу житлового приміщення. При цьому покупці апартаментів можуть скористатися всіма послугами та сервісами, розташованими у складі МФК. Зручність мешканців залежатиме від правильного проектування та планування території, яку освоює девелопер. Так, у МФК «Водний» житлова частина виділена в окремий комплекс із п'яти будівель із власною територією та внутрішнім майданчиком. Поруч розташований офісний та торговий центр. Усі будинки об'єднані в єдиний архітектурний ансамбль, але житлова частина відокремлена від комерційної. Таким чином, мешканці за бажання можуть включатися до загального трафіку та користуватися інфраструктурними об'єктами. Деякі проекти з апартаментами в центрі Москви є єдиною будівлею, але з окремими під'їздами для квартир і офісів. У вежах «Москва-Сіті» є поділ по поверхах (одні поверхи житлові, інші – офісні), по вежах (в одних будинках розташовані офіси, інші пропонують житло) – в цілому все залежить від проекту та забудовника.
Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE:Справді, пропозицій цього формату з'являється все більше. На мою думку, саме життя диктує такі форми. В умовахнасиченого московського трафіку, багатокілометрових пробок добиратися додому після напруженого робочого дня навіть на машині з водієм не дуже приємно, не кажучи вже про тимчасові витрати. Не дарма ж топ-менеджери великих західних компаній винаймають житло для себе в кроковій доступності від роботи. Мені завжди спадає на думку у зв'язку порівняння, наприклад, з Тайландом, В'єтнамом, Туреччиною. Адже там широко поширене явище, коли на першому поверсі у власника фірма магазин, офіс, а вище живе він сам - зручно. Сучасні технології будівництва дозволяють звести нанівець зовнішні шуми, забезпечити кондиціювання і навіть фільтрацію повітря, що надходить у приміщення, а особливості сучасної архітектури дозволяють зробити житло максимально світлим і комфортним. Тож жити в апартаментах гарного рівня в МФК досить зручно. Тільки недешево. Так, наприклад, оренда апартаментів площею 220 кв.м в одній з веж «Москва Сіті» з розкішним оздобленням та меблями коштуватиме $15 тис. на місяць. Звичайно, це житло не для сімей з дітьми, такої інфраструктури в МФК зазвичай немає (це ще одна причина кохання девелоперів до цього формату). Однак трудоголікам, які велику частину часу проводять на роботі, мають можливості це собі дозволити, чому б і ні?