Чим обернеться купівля житла за кордоном заповітні мрії та сувора
Теорія відносності Подорожі за кордон для громадян України давно вже стали справою звичною і навіть буденною. Втім, з поїздок світом українці привозять не лише тисячі фотографій, гарний настрій і новий магніт на холодильник, а й упевненість у тому, що за кордоном нерухомість коштує набагато дешевше, ніж в Україні. Взяти хоча б Москву із її легендарними космічними цінами на житло. Люди дивуються, чому повністю облаштована квартира в будинку на березі моря в якійсь Чорногорії коштує дешевше, ніж «голі стіни» у новобудові економ-класу на околиці української столиці? І якщо так, може, українцям давно час вирішувати свої житлові проблеми шляхом купівлі нерухомості за кордоном? Втім, на думку генерального директора «Міель-DPM» Наталії Завалішиної, можна порівнювати такі міста, як наприклад: Москва, Лондон або Нью-Йорк. "Великі мегаполіси, що пропонують як райони з ексклюзивним житлом так і типовою забудовою, тією чи іншою мірою схожі", - стверджує співрозмовниця агентства. Але й у цьому випадку оцінка нерухомості з погляду «дешево-дорого» буде відносною, упевнений президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель. Наприклад, якщо порівняти середню вартість нерухомості в Москві (3,9 тисячі євро за «квадрат») та Мюнхені (4,2 тисячі євро за «квадрат»), то вийде, що московське житло дешевше за мюнхенське, пояснює він. Однак, на цю різницю можна подивитися і з іншого боку. У перерахунку на поточний курс євро середня щомісячна зарплата у Москві за вирахуванням прибуткового податку становить близько 1 тисячі євро на місяць, тоді як у Мюнхені – близько 2 тисяч євро, стверджує експерт. Отже, середньостатистичний москвич може на свою місячну зарплату купити 0,27 квадрата, а середньостатистичниймешканець Мюнхена – 0,48 «квадрату». Таким чином, погляд на вартість нерухомості через призму рівня доходу показує, що московське житло дорожче за мюнхенський, підбиває підсумки розрахунків Зінгель. Він також наголошує, що оцінку дорожнечі або дешевизни нерухомості в тій чи іншій країні коректніше проводити, аналізуючи відносну вартість нерухомості з урахуванням цілої сукупності факторів, таких як житлова забезпеченість, будівельна активність, площа житлового фонду, умови іпотечного кредитування та, звичайно, рівень доходу населення .
Дешевизна з каверзою
Зрозуміло, не буде розумним порівнювати рівень доступності житла в Україні та в країнах економічно слабших. Наприклад, традиційно вважається, що недорога нерухомість в Індії, зазначає Завалішина. Однак у цьому випадку причина дешевизни – не в високому рівні доступності, а в тому, що, як правило, це старе, розраховане виключно на малозабезпечені верстви місцевого населення житло, пояснює співрозмовниця агентства.
У малорозвинених країнах Африки, таких як Зімбабве, Уганда, Конго, вартість одиниці житла економ-класу і зовсім виявляється нижчою за вартість комфортного дивана в Україні, додає Зінгель. Однак населення цих країн далеко не завжди може дозволити собі це житло, наголошує він. Так, якщо виходити із середніх українських доходів, житло в таких країнах здається більш ніж доступним. Питання в іншому: а чи потрібне таке житло? Втім, здебільшого українці мріють придбати будинок чи квартиру в одному з курортних міст, як то кажуть, із «прямим доступом до моря». Але й у цьому випадку оцінювати місцеве житло з погляду «дешево-дорого» та порівнювати з вартістю нерухомості в Україні складно. Директор відділення «МІЦ – Нерухомість» «На Кольоровому»(ГК «МІЦ») Ольга Антоничева пропонує розглянути як приклад Болгарію як країну з найнижчими цінами на нерухомість у Європі. Тут можна купити однокімнатну квартиру площею 30 квадратних метрів приблизно за 30-40 тисяч євро, підтверджує експерт. Однак пов'язано це з низькою якістю будівництва, з дуже великою кількістю об'єктів, що продаються на ринку, а також важкою економічною ситуацією в країні, каже Антоничева.
Ненав'язливий сервіс та будівництва утримають від зростання ціни на відпочинок на Чорному морі.
В основі мотивації
Виходить, що приваблює українців у закордонній нерухомості зовсім не ціна, тим більше, як ми з'ясували, це відносна річ – важливі інші чинники. Виділяються чотири основні цілі, які переслідують українці при купівлі закордонної житлової нерухомості. Так, половина українських покупців купує житло за кордоном як будинок для відпочинку. Сюди, зокрема, належить курортна нерухомість, у тому числі гірськолижні та бальнеологічні курорти. З інвестиційними цілями житло за кордоном набуває 25% покупців. Сімейні причини спонукають придбати закордонну нерухомість 15% українців. І, нарешті, отримання посвідки на проживання, а також бізнес-імміграція стають метою покупки для 10% українських громадян. «Безумовно, у більшості випадків має місце комбінація двох і більше мотивів», - запевняє Зінгель. Однак, за його словами, українці, які мають середній достаток, домінують мотивацію «будинок для відпочинку».
Покупка з тінню сумніву
Але, мабуть, найголовніше питання, пов'язане з придбанням нерухомості за кордоном, стосується різноманітних ризиків та труднощів, з якими можуть зіткнутися покупці. «Власне, придбання житла за кордоном завжди єнеоднозначним заходом. Багато покупців закордонного житла за фактом стикаються з невідповідністю очікувань та фактичного результату», - стверджує Зінгель. Наприклад, курортна нерухомість більшу частину року порожня, завдаючи збитків, а нерідко і набридає, підкреслює він. До найбільш поширених проблем експерт відносить також високу вартість утримання нерухомості за кордоном і неможливість гарантувати збереження майна, перебуваючи на віддаленні від об'єкта. Крім того, співрозмовник агентства попереджає потенційних покупців, що їм необхідно передбачити і супутні витрати на угоду, які в деяких країнах можуть доходити до 20% вартості об'єкта. Скажімо, купуючи нерухомість у Чорногорії, що вже перебуває у власності фізичної особи, новому власнику доведеться заплатити одноразовий податок на покупку у розмірі 3% від вартості житла державі протягом 15 днів від моменту вступу в права власності, ділиться досвідом керуючий партнер агентства еко-туризму Out of the box у Чорногорії Анастасія Циганкова. Оформлення купівлі здійснюється у нотаріуса, де покупець оплачує збори за тарифами, встановленими законодавчо залежно від суми правочину, продовжує вона. Крім того, додаткові витрати увійде гонорар адвоката – близько 300 євро, а також послуги перекладача – близько 50 євро на годину.
П'ять порад туристам-початківцям по турах за нерухомістю.
Особливі труднощі можуть викликати юридичні тонкощі купівлі житла у тій чи іншій країні. Так, наприклад, у Хорватії, Австрії та Індії для придбання нерухомості потрібно відкривати юридичну особу, причому в Індії одним із засновників має бути індус, зазначає Завалішина. У Таїланді ж, за словами експертів, існує квотадля іноземців – їх має бути не більше 49% у кожному конкретному багатоквартирному житловому комплексі, інші – або тайці, або нерезиденти країни, які тут зареєстрували власну компанію. Злий жарт із покупцем може зіграти також незнання податкового законодавства, правил користування нерухомим майном та процесів державної реєстрації угод з нерухомістю, стверджує керуючий директор «Century 21 Захід» Євген Скоморовський. «Можна купити нерухомість у розрахунку на здачу її у короткострокову оренду чи передачу у безоплатне користування друзям та родичам, що може бути заборонено, наприклад, правилами конкретних житлових комплексів чи навіть цілих районів. Результатом чого можуть стати великі штрафи», — розповідає він. Податкова ставка, за його словами, може змінюватися з року в рік, розрахунок бази оподаткування не завжди зрозумілий покупцям – в цілому це все може позначитися на рентабельності вкладень та обґрунтованості придбання закордонної нерухомості.
Фактичний дохід від здачі житла в оренду нерідко виявляється нижчим від очікуваного, погоджується з колегою президент Gordon Rock Зінгель. Крім цього, власники нерухомості часто переоцінюють переваги володіння власною нерухомістю за кордоном, а мінливі обставини можуть і зовсім зробити її небажаною власністю, зауважує він.
Проблеми отримання всіх необхідних паперів для купівлі нерухомості можуть викликати навіть наслідки природних катаклізмів. Наприклад, 1979 року в Чорногорії стався сильний землетрус, внаслідок якого більшість сучасних та старовинних споруд було зруйновано, розповідає Циганкова. Держава виплатила компенсацію постраждалим сім'ям, але ті, в свою чергу, не витрачали кошти на відновленняжитла, а емігрували до Європи, Ізраїлю чи Америки, констатує вона. «Таким чином, на узбережжі з'явилися розсипи напіврозвалених та привабливих красивих будівель, які привертають увагу інвесторів. Але за бажання придбати та відреставрувати той чи інший об'єкт для себе чи під бутік-готель потенційні покупці стикаються з проблемою – неможливо знайти всіх власників, а саме: численних братів, сестер та їхніх дітей, які мають споконвічні права спадщини», — каже співрозмовниця агентства.
А чи варто купувати?
Але якщо покупець таки з'ясував усі юридичні та фінансові тонкощі процесу і врахував усі можливі ризики і готовий стати щасливим власником нерухомості десь на мальовничому березі моря, йому залишається відповісти на останнє і найхитріше питання: «А чи потрібно йому це житло в власності?».
Крім того, він наполягає на тому, що навіть якщо сьогодні в будь-якій країні комунальні платежі чи податки на нерухомість невеликі, немає гарантії, що так буде завжди. «Якщо йдеться про переїзд на ПМП, то я рекомендував би порівняти рентабельність придбання житла з орендою аналогічної нерухомості. У багатьох країнах права орендарів досить серйозно захищені, а відповідальність власників нерухомості, насамперед податкова обов'язок, набагато вища», — зазначає Скоморовський.
Житло в Україні орендують у 2-4 рази рідше, ніж у США та Європі.
Ну і не варто забувати про прості життєві, побутові труднощі, з якими так чи інакше доведеться зіткнутися людині при переїзді на ПМП в іншу країну. «Це і особливості системи охорони здоров'я, і освіта, як дошкільна, так і середня, і незнання мови, і небажання пристосовуватися до місцевих особливостей, а також родичі та друзі, яких неперевезеш просто так із собою», — нагадує експерт.
Основну проблему в чужій країні представляє ринок праці: Українці часто не розуміють і не знають, де можна застосувати себе, на чому можна заробляти гроші, констатує Скоморовський. «Навіть якщо ви першокласний фахівець на батьківщині, це не означає, що в чужій країні ви будете потрібні за фахом, і вам не доведеться перекваліфікуватися з менеджера вищої ланки в обслуговуючий персонал», — додає Молчанова.
Ну і, нарешті, більшість експертів наголошує, що українці, які купують нерухомість за кордоном, як правило, вже мають житло в Україні. Це своєрідний запасний варіант, якщо «не приживешся» в чужій країні, пояснює Молчанова. Так що перед покупкою квартири «за пагорбом» необхідно спочатку подумати про будинок, до якого можна буде повернутися, якщо не вийде адаптуватися в новій країні, підсумовує вона.